一、哪些房屋不能辦理房貸抵押?
1、公益用途房屋;根據有關規(guī)定，學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的公益設施，不論其屬于事業(yè)單位、社會團體還是個人，都不得抵押。
2、小產權房;小產權房只有使用權，沒有房產證所賦予的所有權。銀行自然也不接受抵押貸款。
3、未結清貸款的房子;已經辦理過一次抵押貸款的房屋還能再次抵押嗎?在第一次抵押貸款時，銀行已經擁有了這所房產的他項權利。而法律不允許兩家銀行獲得同一所房屋的他項權。
4、房齡太久、面積過小的二手房;銀行對于二手房抵押貸款的條件是苛刻的，一般房齡在20年以上，50平方米以下的二手房，許多銀行是不予放貸的。
5、未滿5年的經濟適用房;未滿5年的話是不允許上市交易的，銀行同樣無法取得他項權利證，不能辦理抵押貸款。
6、部分公房;如果無法提供購房合同或購房協議，或者不能提供央產房上市證明，也無法進行抵押貸款。
7、文物保護建筑;列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物不得抵押。
8、違章建筑;違章建筑物或臨時建筑物不能用于抵押。
9、權屬有爭議的房子;權屬有爭議的房子和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
10、拆遷范圍內的房子;已被依法公告列入拆遷范圍的房地產不得抵押。
二、房地產評估在房產抵押中起到什么作用?
房地產抵押當事人在辦理房地產抵押貸款前，常常通過委托房地產估價機構評估房地產抵押價值，作為確定房地產抵押貸款額度的參考依據。
在房地產抵押估價活動中，房地產估價師障評估房地產的公開幣場價值，提供抵押價值參考外，還對估價對象變現能力進行分析，包括對估價對象的通用性、獨互使用性或者可分割轉讓性分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現的價格與估價結果的差異程度分析， 變現時間長短、說明變現費用、稅金的種類和清償順序分析，披露已作為假設和限制條件對估價結果的重大影響因素及對估價結果可能產生的影響等變現能力情況分析。
同時，房地產估價師還對房地產抵押有影響的相關風險進行提示：包括關注房地產抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產抵押價值下跣的因素進行分析說明，評估續(xù)貸房地產的抵押價值時，對房地產幣場已經發(fā)生的變化予以考慮說明，估價對象狀況和房地產幣場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響，抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點，合理使用評估價值，定期或者在房地產幣場價格變化較快時對房地產抵押價值進行再評估等。
因此，辦理房屋抵押時，委托房地產估價機構進行房地產抵押價值評估，可以在房地產估價師的專業(yè)幫助下，進步防范房地產信貸風險，維護房屋抵押雙方當事人的合法權益。
三、房屋抵押是否必須辦理抵押登記?
不動產設定抵押一定要有書面的抵押合同，另外必須到有關部門辦理抵押登記，否則即使拿到對方的房產證該抵押也是無效的，遇有對方不能償還借款的情形也不能要求拍賣該房產以行使抵押權。
法律依據：《物權法》第一百八十五條規(guī)定：“ 設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。”第一百八十七條規(guī)定：“ 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”
因此個人對房屋進行抵押不但要簽訂書面的抵押合同的，同時要到當地房管部門進行抵押登記才能使抵押權合法成立。
