導讀：房地產抵押權登記屬于房屋他項權利登記，房屋他項權利登記則是房屋權屬登記的一個種類。按《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，在抵押當事人向登記機關提出登記申請以后，凡權屬清楚、產權來源資料齊全的，登記機關應當在30天內核準登記，頒發房屋權屬證書。建設部印發了《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導性意見》，從此以后，很多城市把辦理抵押權登記的時限減為5個工作日。在這短短的幾天時間內，登記機關應依照登記的程序，完成收件、審核到核準登記的一系列工作，其間，每一個環節都有可能出現問題，不容忽視。
在房地產抵押權登記中應當關注以下幾個問題：
一、確認由抵押當事人向登記機關提出申請
《城市房屋權屬登記管理辦法》規定，他項權利登記應由權利人和他項權利人共同申請，這一規定中的權利人即是房屋所有權人，他項權利人即是抵押權人。當事人在填寫登記申請表時，應當簽名以示對申請登記事項的真實性負責。
在實際工作中有時會遇到這樣的情況：當抵押一方為自然人時，由于抵押人在提出登記申請時未當場簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權人會對抵押申請表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進而否認抵押權登記的合法性。
有些金融機構為了改善服務，為貸款人代辦抵押權登記，但是沒有讓抵押人出具委托書、由金融機構的工作人員作為抵押人的代理人申請，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請登記。這樣的做法極易引起爭議。
按現有的規定，并沒有要求當事人一定要在提出登記申請時當場在申請表上簽名，有很多抵押人也習慣于使用私人印章。對于私人加蓋的印章，我國大陸雖然尚未建立私人印章的注冊制度，但無論是在行政管理或是司法實踐中，都承認私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認為僅有私章而未有簽名的登記文件無效。問題在于一巳對登記產生爭議，就很難認定其真偽。如當事人稱在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實也時有發生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實狀況。
對登記機關而言，身份證只能用以核對當事人(抵押人、抵押權人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請時所簽，而是在提交申請前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機關將會十分被動。因此，采用當事人在登記機關當場簽名的方法，可以確認抵押當事人向登記機關提出了登記申請，基本杜絕此類糾紛。
二、抵押共有的房地產是否經過共有人同意
建設部《城市房地產抵押管理辦法》規定：以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。這一規定并未區分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨進行抵押，這種抵押應當是有效的。但是房地產能設定擔保就在于它的交換價值，特別是用于抵押的房產很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時實現抵押權就會十分困難，徒增社會糾紛。因而，建設部做出這一規定是必要的。
抵押一方以共有的房地產抵押，如果沒有事先征得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權人雙方都存在過錯。因為這一規定來自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對抵押雙方當事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應當征得其他共有人的書面同意。
對于房屋所有權已登記為共有財產的，一般很少會出現此類問題，因為共有人也是房屋所有權人。問題在于“隱性”的共有人。我國的私有房產，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財產登記。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》雖然明確規定了“共有的房屋，由共有人共同申請”，但對于大多數配偶間共有的房產，申請人一般已習慣于由一方登記，而不愿意作為共有財產登記，登記機關如強行要求申請人以共有財產登記或是要求提供房產為一方所有的約定，反而會招致強烈的反對意見。一方面，改變歷史形成的習慣會有一個過程，另一方面，這也是房屋所有權登記中應當予以解決的一個問題。《婚姻法》修改以后，對于配偶間財產屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權登記中能得到反映。作為抵押權人，易于把房屋權屬證書上所載的所有權人作為抵押人。而作為登記機關，除了當事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財產以外，應將其視為夫妻共有財產。有很多城市的房地產登記機關，對于私有房產的抵押，要求夫妻雙方到場簽字，如屬共有財產，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發生的糾紛。
對于共有人問題，還應注意一些因所有權狀況發生變化而產生的共有人，如有的產權人配偶已死亡，應注意其繼承關系;有的是離婚后重組的家庭，現配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領房屋所有權的時間及產權來源。
三、未成年人的房產抵押問題
未成年人由于具有民事權利能力，同樣可以買房，也可以領取房屋所有權證書。只是在簽訂買房合同和辦理權屬登記時應當由未成年人的法定監護人代理。
我國《民法通則》規定：“未成年人的父母是未成年人的監護人”。《民法通則》同時規定：未成年人的“監護人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房屋。但是，由于各種原因，有許多購房者在子女尚未成年時就要將房屋出賣或是進行抵押，無論是將房屋出賣還是抵押，都是對房屋所有權的處分，法定代理人可以代為購買房屋，但無權隨意處理被監護人的房屋。按《民法通則》的規定：“除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”。在很多場合，未成年人的父母處理房產并不一定是為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產或經營的需要貸款、或是為他人擔保，希望能用未成年人的房產進行抵押，不能認定其是為了被監護人的利益。
認定當事人在處分房產時是否是為了未成年人的利益，并不是房地產權屬登記機關的職能，我國臺灣地區的登記規則規定：未成年人的父母在將未成年子女的房地產設定抵押權登記時，應在登記申請書中說明確為子女之利益而處分的理由，并簽名或蓋章。登記機構并不要求未成年人的父母對此舉證。我國大陸對登記的立法還不夠完善，為減少日后可能發生的行政糾紛，在目前階段，即便是為了未成年人的利益而抵押房地產，也應要求當事人提供合法的證據(如對有關事項進行公證)，方可予以登記。
四、房、地分在兩個部門登記的問題
房、地分在兩個部門登記的弊病已是顯而易見的，但是由于各種原因，這一狀況在我國大部分地區可能還將維持較長的時間，不可能待這一問題解決以后再辦理抵押權登記。
《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：房屋權屬登記應當遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。這一規定是依據房地產管理法和擔保法的原則規定做出的。
有的抵押人在辦理房產抵押前，已經將國有土地使用權進行了抵押，如按上述的原則，應視為地上建筑物已同時抵押。但是土地管理部門一般僅就該房地產土地部分的價值予以設定抵押權，如認定地上建筑物已同時抵押而不再予以辦理，顯然不甚合理。因此，前提應是房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致，后一次抵押可以作為以余額部分設定的抵押、作為登記順位在后的抵押權。在登記時，可在登記文件中說明。為減少日后行使抵押權時可能會招致的麻煩，可以通過宣傳，建議抵押當事人在訂立主合同時就將兩次抵押的抵押權人選擇為同一債權人。
五、當事人使用假房屋所有權證
使用假房屋所有權證進行金融詐騙的雖是極少數人，但是幾乎每個城市都遇到過此類情況。假房屋所有權證危害極大，一旦被犯罪分子得逞，將會造成巨大的經濟損失，巨登記機關對此要承擔一定的責任。因為鑒別房屋所有權證的真偽，是登記機關進行審核的一項主要內容。
自從建設部統一監制房屋權屬證書以后，偽造房屋權屬證書相對較為困難，一些仿制的假證也不難辨別。在日常工作中，登記機關預防的方法有：
l、不使用非統一印制的房屋所有權證。有一些被騙的登記機關，就是因為自己也使用了非統一印制的權屬證書，使工作人員難以辨別，給不法之徒以可乘之機。
2、保管好空白的房屋權屬證書。有一些權屬證書雖然是統一印制的，但是被人用盜竊等不法手段獲取，這種“假證”較難辨別，因而要建立健全的空白權屬證書的保管、領用制度，杜絕漏洞。
3、把好收件關。房屋所有權人使用假房屋所有權證一般是為了進行重復抵押，而非房屋所有權人在使用假房屋所有權證時，同時要使用假身份證，否則無從通過登記機關的計算機系統。掌握這一特點，有利于在收件時發現問題。也有一些抵押人，并不是使用假房屋所有權證，而是將房屋所有權證進行涂改、挖補，或是私刻抵押權注銷的印章，這些手法應當也是無法通過登記機關的計算機系統的，因為只要與數據庫內的產籍資料核對，問題很快就能發現。
此外，要注意由登記機關重復頒發的房屋所有權證。
我國現行的權屬登記制度建立的時間不長，管理水平也是逐步才得到提高，特別在總登記階段，由于各種原因，登記機關重復頒發的房屋所有權證現象不可能完全杜絕。就房地產抵押權登記而言。重復頒發的房屋所有權證因為檔案內也有登記文件，一般也能通過登記機關的計算機系統，因此，這比偽造的權屬證書更為危險。
清理登記檔案和數據庫、使用地理信息系統，可以避免這一問題。在清理工作未完成、新的計算機管理系統建立以前，可在登記前利用現有數據庫進行檢索，以發現重復登記的房屋所有權，減少差錯的產生。
六、轉貸時注銷原抵押權問題
大部分的金融機構較為歡迎的客戶是：不歸還貸款而長期按時支付利息者。因而，許多貸款合同到期后，債權人并不希望行使抵押權，而是與債務人重新簽訂貸款和抵押合同。對當事人來說，這是互利的行為，但對于登記機關而言，這里存在著一個問題：
登記機關在為抵押當事人辦理第二次登記時，必須先注銷第一次登記的抵押權，否則就成了重復抵押。但是由于債務人實際上并未履行債務，而是當事人之間約定解除第一次擔保。我國《合同法》雖然規定了：當事人協商一致，可以解除合同。但是擔保合同經登記以后，雙方因合同關系所產生的債權已成為物權，應當適用物權的規定，而我國立法目前對此尚無明確的規定。正因為如此，登記機關并不以當事人解除抵押合同為由注銷抵押權。而是由金融機構以新的貸款用內部轉賬的方法，代債務人歸還原貸款，然后以“債的履行”為由，注銷原抵押權，再對新的抵押權進行登記。但是這種操作存在很大風險，極易損害抵押權人的利益。一是如在抵押期間房屋已被查封的，無法使用這一方法，因為登記機關只能注銷而無法為之重新登記，一旦注銷后甚至連恢復原狀也無法做到。二是即使原來未有查封，但在原抵押權注銷后、新抵押權核準登記前短暫的時間內，房屋被查封。因而，較為安全的方法是由抵押當事人用改變主債權履行期限的方法來處理，作為抵押權的變更進行登記。在涉及轉貸和注銷原抵押權時，登記機關應注意的是：如房屋已被查封時，應提醒抵押權人不要輕易注銷抵押權。
房地產抵押權登記中的問題很多，問題形式也還在不斷變化，加之立法L的一些問題，使房地產抵押權登記成為一項難度很大的工作。但是只要規范管理，輔以現代化的管理手段，差錯并非不可避免。從以往的實踐來看，有許多問題是在收件中產生的，而且，收件中產生的一些問題，大部分無法在審核中發現和糾正，因此，收件是十分重要的環節，選派高水平的工作人員負責收件，也是十分必要的一項措施。
【知識擴展】
房產抵押權如何實現?
房產抵押權如何實現?抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。
抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。依據《物權法》的規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情 形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應 當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產。抵 押房地產折價或者變賣的，應當參照市場價格。
依據《物權法》的規定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。
人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。人民法院確定保留價， 第一次拍賣時，不得低于評估價格或者&建設工程教育網&市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額 不得超過前次保留價的20%。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人未按合同規定履行償還債 務義務的，依照法律規定，房地產抵押權人有權解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。
對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額 后，抵押權人方可優先受償。房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一 同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。土地承包經營權、鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權 后，未經法定程序不得改變土地所有權的性質和土地用途。
抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。抵押權人應當在主債權訴訟時效期內行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。
此外，根據《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押 權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。但同時規定，人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給 予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。六個月寬限期屆滿后，被執行人仍 未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬 實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。申請執行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執行人原住房，面積參照建設部、財 政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯合發布的《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》所規定的人均廉租住房面積標準確定。
申請執行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定;協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確 定，當地無同類房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。已經產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。被執行人屬于低 保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。
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