導讀：辦理房屋抵押登記一般要經過以下程序：借款人首先向開發商或售房單位核實房屋產權證是否送達到銀行;如果產權證已經送達到銀行，借款人可與銀行聯系并進行核實，如果確認產權證已經送達到銀行，借款人可以到產權證所在區、縣國土資源和房屋管理局領取《北京城鎮房地產抵押登記申請書》;借款人帶《北京城鎮房地產抵押登記申請書》及如下資料到銀行辦理房屋抵押登記：借款合同(原件)、抵押合同(原件)、評估報告(原件)、產權人身份證(復印件)、配偶身份證(復印件)、夫妻雙方戶口本(復印件)、結婚證(復印件)。最后，借款人辦理妥當抵押登記業務后，辦理過壽險業務的客戶可以持相關證明文件到保險公司辦理退保業務。
1 辦理房屋抵押登記的效力
律師應當提示委托人商品房抵押合同自簽訂之日起 30 日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產登記處辦理房地產抵押登記手續。未辦理抵押登記的，不得對抗第三人。并且，根據現行法律和有關規定，抵押合同抵押登記之日起生效。
抵押合同發生變更的，應當依法變更抵押登記。抵押變更合同自變更抵押登記之日起生效。
2 辦理房屋抵押登記惡意拒絕登記的責任
律師應當合理提示委托人，抵押人違背誠實信用原則拒絕辦理抵押登記，導致債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任。
3 辦理房屋抵押登記登記日期與抵押順序
律師應當合理的提示委托人，由于房地產登記處的原因，致使商品房連續抵押登記的，第一次登記的日期為抵押登記的日期，并以此確定抵押擔保債權的順序。
4 辦理房屋抵押登記抵押登記人的申請人和需提交的材料
以商品房設定抵押申請登記的，申請人是抵押合同當事人。申請抵押登記時，應當向登記機構提交下列文件：
( 1 )《上海市房地產登記申請書》(原件);
( 2 )當事人身份證明或單位營業執照(原件及復印件);
( 3 )委托他人登記的，應出具委托書(原件)及代理人身份證明(原件及復印件)，商品房權利人是自然人的，委托書需公證： a 、在香港申辦的公正文書須經中國法律服務(香港)有限公司加章轉遞確認; b 、臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與?；鶗乃偷母北竞藢σ恢碌淖C明; c 、在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使(領)館認證。
( 4 )房地產權證書(原件);
( 5 )借款合同或抵押擔保的主債權合同(原件);
( 6 )抵押合同(原件)
以預購商品房設定抵押權的，應當申請預告登記，除需提交上述( 1 ) - ( 3 )、( 5 )、( 6 )項資料外，還需提交預購商品房預告登記證明(復印件);設典登記上述( 5 )、( 6 )變更為房地產設典合同(原件);
上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證： A 、外國人; B 、華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者; C 、港澳臺地區居民; D 、在外國或港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
5 辦理房屋抵押登記抵押權(他項權利)轉移登記
抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。抵押權可以隨主合同債權轉讓而轉讓，受讓人享有原抵押權人的相應權利。抵押權轉讓合同應當向房地產登記機構辦理登記。除需提交上述( 1 ) - ( 4 )項資料為，還需提交：
a 、 房地產他項權利的登記證明(原件);
b 、證明他項權利轉讓的文件(原件)。
6 抵押權(他項權利)變更登記除需提交上述( 1 ) - ( 3 )項資料外，還需提交：
a 、 房地產他項權利的登記證明(原件);
b 、證明房地產他項權利變更的文件(原件)。
7 辦理房屋抵押登記抵押權(他項權利)的注銷登記除需提交上述( 1 ) - ( 3 )項資料外，還需提交：
A 、地產他項權利的登記證明(原件);
B 、 證明房地產他項權利終止的文件(原件)：
a 、 抵押所擔保的債務已經履行或者債權人免除債務的，應當提交債權人出具的書面證明;
b 、抵押合同解除的，應當提交抵押解除合同;
c 、 發生法律規定終止或者當事人約定終止的其他情形的，應當提交的有關材料。
律師應提示委托人：辦理注銷抵押登記手續時，抵押人申請但抵押權人不申請的，登記機構可以受理抵押人的申請，并且責成抵押權人限期辦理注銷登記。抵押權人逾期仍未辦理注銷登記的，可以依法核準抵押人的注銷登記。
8 辦理房屋抵押登記抵押權(他項權利)登記的審核
律師應提示委托人房地產登記處應自受理房地產他項權利登記申請之日起七日內完成審核。符合規定條件的，應當將有關事項記載于房地產登記冊，并通知房地產他項權利登記及其轉移、變更登記的權利人領取登記證明，或者書面通知房地產他項權利注銷登記的申請人原登記證明作廢;不符合規定條件的，也應有書面通知單。
9 辦理房屋抵押登記的費用
個人購買住房抵押登記，申請公積金貸款的，按每件 100 元繳納;申請組合貸款或其他貸款的，按每件 200 元繳納。由個人承擔。
其他按抵押房地產的價格總額，采取差額定率分檔累進的辦法，由抵押人繳納：
房地產價格總額(萬元) 累進計費率( % )
100 以下(含 100 ) 0.1
100 —— 2000 (含) 0.04
2000 —— 5000 (含) 0.03
5000 —— 10000 (含) 0.02
超過 10000 部分 0.01
計費基數按登記的抵押物的價格總額確定，每件收費的上限為3 萬元。上述收費標準如有變動，以房地產登記處的依據為準。
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