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隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)以其位置的固定性、高價(jià)值性和保值、增值性的特點(diǎn)，已普遍成為各類債權(quán)擔(dān)保的最佳物品。從一九九五年至今，國(guó)家先后出臺(tái)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)抵押行為進(jìn)行規(guī)定，可以說(shuō)，對(duì)于一般的房地產(chǎn)抵押，目前已經(jīng)有了一套比較完善、指導(dǎo)性強(qiáng)的法規(guī)體系。但是對(duì)于在建工程抵押這一特殊形式，前述《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》并未做出明確規(guī)定，而作為建設(shè)部專門規(guī)章的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》也只對(duì)在建工程抵押的定義和在建工程抵押合同應(yīng)記載的內(nèi)容有所規(guī)定。但在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)商以其在建工程項(xiàng)目設(shè)立抵押的情況日益普遍，各地房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只能“摸著石頭過河”般地謹(jǐn)慎辦理。

今年十月一日正式實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記制度進(jìn)行變革，制定了新的登記規(guī)則。其中對(duì)于抵押權(quán)部分，明確規(guī)定了“債務(wù)人或第三人有權(quán)處分的”“正在建造中的建筑物”屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)，這是第一次在立法中明確在建工程可以進(jìn)行抵押，也對(duì)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)今后如何辦理在建工程抵押登記提出新的考驗(yàn)。

一、新登記規(guī)則下在建工程抵押登記特點(diǎn)的變化

（一）抵押雙方主體發(fā)生變化

《物權(quán)法》出臺(tái)之前，根據(jù)在建工程抵押的定義，抵押人僅為債務(wù)人，抵押權(quán)人為貸款銀行；《物權(quán)法》實(shí)施后，在建工程抵押作為一般抵押權(quán)，債務(wù)人和第三人都可以成為在建工程的抵押人，抵押權(quán)人也沒有限定。

（二）所擔(dān)保債權(quán)的種類發(fā)生變化

《物權(quán)法》出臺(tái)之前，在建工程抵押的目的只能是為了取得在建工程繼續(xù)建造的資金，而不能為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押；《物權(quán)法》實(shí)施后，對(duì)在建工程抵押擔(dān)保的債務(wù)種類沒有限定。

（三）登記操作方式的變化

過去，登記機(jī)關(guān)在辦理在建工程抵押登記時(shí)，主要是對(duì)登記提交資料加強(qiáng)監(jiān)管，即同時(shí)收取辦理初始登記和抵押登記所需的資料，并將該在建工程已設(shè)立抵押情況記載到抵押合同上進(jìn)行公示。必須待抵押權(quán)解除或者在建工程竣工后經(jīng)抵押權(quán)人同意辦理初始登記時(shí)，用地、規(guī)劃等證件才能由抵押人從登記機(jī)關(guān)領(lǐng)出。

但這樣的操作方式仍然存在一些問題。例如：

1、由于在建工程尚未竣工，只能向登記機(jī)關(guān)提交經(jīng)規(guī)劃部門審批的工程圖紙，一旦因城市道路名稱或者在建工程項(xiàng)目名稱發(fā)生變更，抵押人可能就已設(shè)立抵押的同一項(xiàng)目以不同名稱補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)。如果抵押人以變更后的項(xiàng)目名稱申請(qǐng)辦理初始登記，登記機(jī)關(guān)可能難以查覺而為申請(qǐng)人核準(zhǔn)登記甚至辦理轉(zhuǎn)移登記。

2、在建工程設(shè)立抵押情況是通過登記機(jī)關(guān)在抵押合同一式多份上進(jìn)行記載來(lái)公示的，經(jīng)記載的抵押合同由抵押雙方及登記機(jī)關(guān)各持一份。假如一方遺失合同，則對(duì)抵押權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移和注銷時(shí)帶來(lái)不便。

《物權(quán)法》實(shí)施后，登記機(jī)關(guān)由于建立了登記簿，所有登記事項(xiàng)都通過對(duì)登記簿上進(jìn)行記載來(lái)公示，辦理登記時(shí)首先核對(duì)登記簿，登記簿以宗地為單位建立，則即便在建工程項(xiàng)目或坐落名稱發(fā)生變更，其具體位置在進(jìn)行各類登記前均可以通過核對(duì)粘貼在登記簿上的圖紙來(lái)加以監(jiān)管。而對(duì)于遺失抵押合同情況，由于不會(huì)影響到登記簿的公示作用，只須將抵押合同遺失情況記載到登記簿上即可。

《物權(quán)法》的新規(guī)定大大提高了對(duì)在建工程的利用，但也對(duì)登記機(jī)關(guān)提出了新的問題，需要我們思考應(yīng)對(duì)。

二、新登記規(guī)則下登記機(jī)關(guān)面臨的新問題

（一）私房能否設(shè)定在建工程抵押？

如果私房也可以以在建工程抵押的方式取得繼續(xù)建造資金，那么在實(shí)際操作中將存在很多問題。例如：1、資金無(wú)法回籠。從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)以其在建工程設(shè)定抵押，可以將在建工程進(jìn)行預(yù)售，達(dá)到資金回籠的目的；而私人建房是以自住為目的，故無(wú)法像房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)那樣直接銷售建設(shè)項(xiàng)目取得收益來(lái)償還貸款。2、資金無(wú)法監(jiān)管。企業(yè)都有自己的財(cái)務(wù)體系并有專門的銀行賬號(hào)，這有利于銀行對(duì)其資金利用情況進(jìn)行監(jiān)管；而私人對(duì)于貸款的使用，銀行根本無(wú)法控制。因此，對(duì)于以私人建房辦理在建工程抵押，銀行和登記機(jī)關(guān)都應(yīng)該慎辦。

（二）在建工程抵押為其他性質(zhì)的債權(quán)擔(dān)保可能帶來(lái)的問題。

以往，為取得工程繼續(xù)建造資金，是設(shè)立在建工程抵押的目的。如果用在建工程為其他性質(zhì)的債權(quán)擔(dān)保，比如以在建工程申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款，極易出現(xiàn)導(dǎo)致工程進(jìn)度延緩甚至該在建工程成為爛尾工程的情況。一旦債務(wù)不能按時(shí)清償，抵押物因尚未竣工而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，進(jìn)而影響到抵押權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，將對(duì)抵押權(quán)利人造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。如果該工程上還設(shè)有預(yù)告登記，第三人的期權(quán)利也將難以實(shí)現(xiàn)。故筆者認(rèn)為，在建工程不宜為其他性質(zhì)債權(quán)擔(dān)保，只能是為取得該工程繼續(xù)建造的資金這一目的。抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制在建工程專項(xiàng)資金的使用，在資金使用過程中加強(qiáng)對(duì)其利用的監(jiān)管力度，確保借款真正做到專款專用。

（三）在建工程抵押權(quán)設(shè)立前后的商品房預(yù)售及預(yù)抵押的問題。

1、抵押設(shè)定前已經(jīng)預(yù)售。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。這在很大程度上要求開發(fā)商自覺遵守規(guī)定，及時(shí)地辦理登記備案手續(xù)，只有及時(shí)辦理了登記備案手續(xù)，登記機(jī)關(guān)才能核實(shí)在建商品房進(jìn)行抵押時(shí)已經(jīng)預(yù)售的范圍并將這一范圍剔除。但這只能依賴于開發(fā)商及購(gòu)房者的主動(dòng)，登記機(jī)關(guān)無(wú)法強(qiáng)制。如果開發(fā)商為獲得需要的貸款額度而隱瞞已預(yù)售情況，一旦銀行行駛優(yōu)先受償權(quán)，購(gòu)房者的權(quán)益將難以保障。

2、抵押設(shè)定后進(jìn)行預(yù)售。

按照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人在征得抵押權(quán)人同意的前提下可以將已抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所得價(jià)款用來(lái)清償所擔(dān)保的債權(quán)。開發(fā)商以在建商品房進(jìn)行抵押以后，并不停止對(duì)商品房的預(yù)售，否則開發(fā)商將無(wú)從還貸。但這種預(yù)售必須先取得銀行的書面同意，即銀行先書面同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)商才能與購(gòu)房者簽訂合同。銀行為保障抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必然要求開發(fā)商先向銀行支付與解除預(yù)售房屋所需償還貸款額度相當(dāng)?shù)目铐?xiàng)，或提供其他等值財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保。但現(xiàn)實(shí)中存在一些開發(fā)商鉆空子，在未經(jīng)抵押權(quán)人的同意且未告知購(gòu)房戶的情況下，將已設(shè)立抵押的在建工程預(yù)售給購(gòu)房戶的情形，且銷售所得價(jià)款又并未向抵押權(quán)人清償債權(quán)，從而導(dǎo)致購(gòu)房人遲遲無(wú)法辦理商品房買賣合同登記備案，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再遇上資金周轉(zhuǎn)問題，銀行行使優(yōu)先受償權(quán)，也將嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房人的利益。