不動產(chǎn)抵押的程序較為復雜，通常的情況是抵押人一方面是借款人，同時又是抵押擔保人。即借款人向金融機構(gòu)借款，為了表示能夠按期履行債務，借款人將自己合法擁有的不動產(chǎn)作為擔保抵押給金融機構(gòu)。也有情況是借款人向金融機構(gòu)借款，請第三人為其作擔保并將第三人合法擁有的不動產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)。
在整個抵押擔保貸款中的主要法律要件是，首先借款人與金融機構(gòu)建立借貸關(guān)系，簽訂借款合同(也稱主合同);其次是抵押擔保人將其不動產(chǎn)抵押給金融機構(gòu)，簽定不動產(chǎn)抵押擔保合同(附屬合同)，建立抵押關(guān)系。最后抵押雙方持主合同(借貸合同)和抵押合同一同到不動產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門，申請辦理不動產(chǎn)抵押登記，完成抵押活動的全部法律手續(xù)。
在抵押活動過程中，首先要審查借款人身份，資信及商業(yè)證明，其次審查抵押擔保人所提供的抵押物的法律狀況，檢查抵押物是否屬于不能抵押的范疇之列，確定抵押物的合法性。如果抵押物確屬抵押人合法擁有，并且不存在任何法律上的瑕疵，應當請由房屋土地管理部門認可的土地評估機構(gòu)予以評估，并作出評估報告。接著根據(jù)評估報告所確定的價值，確定抵押率。在決定要貸款和簽訂抵押合同之前，金融機構(gòu)一般要到抵押物所在地的房屋土地部門進行咨詢調(diào)查，以免在簽完了貸款合同和抵押擔保合同之后辦不下來抵押登記。
