律師談抵押房屋出售時(shí)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
房屋所有權(quán)人，在房地產(chǎn)抵押期間，與他人簽訂商品房買賣合同，將抵押的商品房轉(zhuǎn)讓，受讓人在簽訂商品房買賣合同時(shí)知道該房屋有抵押的，雙方之間的商品房買賣合同有效。
轉(zhuǎn)讓人未將房屋抵押的情況告知受讓人或者受讓人不知道房屋有抵押的，雙方訂立的商品房買賣合同為可撤銷合同，受讓人有權(quán)主張撤銷。
抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，為轉(zhuǎn)讓抵押房屋而簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效雖然《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“……抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”但隨后的《最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》第六十七條又規(guī)定：“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或告知受讓人的，如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。”可見(jiàn)《擔(dān)保法解釋》是認(rèn)可抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力的，即使抵押人在轉(zhuǎn)讓抵押物時(shí)未通知抵押權(quán)人或者告知受讓人，受讓人也可以根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同取得抵押物的所有權(quán)。
房屋的所有權(quán)人依法對(duì)房屋享有占用、使用、收益和處分之權(quán)利。商品房所有人將房屋設(shè)定抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓以及再設(shè)定抵押等處分權(quán)，只是處分權(quán)受到了一定的限制。商品房抵押人是可以轉(zhuǎn)讓被抵押的房屋的，并且，抵押人轉(zhuǎn)讓被抵押房屋時(shí)，即使未通知抵押權(quán)人或未告知受讓人抵押的情況，只要受讓人未在法定期限內(nèi)以欺詐為由主張撤銷，轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間都是有效的。《擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定的無(wú)效，應(yīng)該理解成“在未通知抵押權(quán)人的情況下，抵押人和轉(zhuǎn)讓人之間的轉(zhuǎn)讓行為對(duì)于抵押權(quán)人無(wú)效”，而不是說(shuō)轉(zhuǎn)讓合同在抵押人和受讓人之間無(wú)效。實(shí)踐中，對(duì)于抵押人和受讓人之間所簽轉(zhuǎn)讓合同的效力，應(yīng)分兩種情況確定：(1)如抵押人在轉(zhuǎn)讓時(shí)告知了受讓人房屋抵押的情況，或者受讓人對(duì)房屋抵押情況是明知的，而仍然簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間是有效的。(2)如抵押人未告知受讓人抵押情況，受讓人在簽約時(shí)也的確不知道房屋有抵押的，抵押人存在欺詐行為，轉(zhuǎn)讓合同因此成為可撤銷合同，受讓人享有撤銷權(quán)。受讓人自知道受欺詐之日起一年內(nèi)不請(qǐng)求行使撤銷權(quán)的，撤銷權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓合同在雙方之間具有法律約束力。
