（一）律師辦理為物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)
1、幫助物業(yè)管理公司制定投標(biāo)方案并參與草擬或?qū)彶榘ǖ幌抻谕稑?biāo)書、前期物業(yè)管理合同、各物業(yè)管理制度、表格等相關(guān)法律文件。
2、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容
（1）物業(yè)的接管驗(yàn)收
（2）開發(fā)商的權(quán)利和義務(wù)
（3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)
3、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的費(fèi)用負(fù)擔(dān)
根據(jù)各地的規(guī)定，一般凡是普通住宅的，所擬定的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報(bào)物價(jià)管理部門審批，非普通住宅或商用物業(yè)的，應(yīng)報(bào)有關(guān)部門備案。關(guān)于管理費(fèi)的支付問題，結(jié)合一些地方的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)商承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由開發(fā)商承擔(dān)。
4、前期物業(yè)管理合同簽定后，物業(yè)開始銷售時(shí)，律師應(yīng)當(dāng)提示物業(yè)管理公司嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對(duì)不利于物業(yè)管理的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。
5、前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限，一般為兩年，且業(yè)委會(huì)成立后并與新的物業(yè)管理服務(wù)公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同（或與前期物業(yè)管理公司續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同）后失效。
（二）業(yè)主委員會(huì)成立后律師為物業(yè)管理公司提供法律服務(wù)
1、律師應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理公司獲得選聘進(jìn)行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)管理公司應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定必須三分之二以上，《物權(quán)法》則是過半數(shù)，現(xiàn)以《物權(quán)法》的規(guī)定闡釋），物業(yè)公司才能與代表業(yè)主大會(huì)的業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
2、物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容
（1）物業(yè)管理服務(wù)合同的基本內(nèi)容
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)具備以下主要條款：
a.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。
b.管理項(xiàng)目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。
c.管理內(nèi)容。即具體管理事項(xiàng)，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
d.管理費(fèi)用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)。物業(yè)管理的收費(fèi)情況比較復(fù)雜，不同的管理事項(xiàng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，有的收費(fèi)項(xiàng)目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費(fèi)，有的收費(fèi)項(xiàng)目是同業(yè)主委員會(huì)協(xié)商決定的，如停車場(chǎng)的停車費(fèi)。
e.雙方的權(quán)利與義務(wù)。
f.違約責(zé)任。雙方約定不履行或不完全履行合同時(shí)各自所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
g.其他事項(xiàng)。雙方可以約定其他未盡事項(xiàng)，如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補(bǔ)充終止等。
（2）業(yè)委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù)
a.代表和維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時(shí)將上述意見和建議反饋給物業(yè)管理公司。
b.監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用。
c.審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理方案。
d.檢查監(jiān)督物業(yè)管理公司管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。
e.審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告并在物業(yè)管理公司提交上述材料之日起 日內(nèi)出具書面審定意見。
f.審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查物業(yè)管理公司提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報(bào)告。
g.應(yīng)在本合同生效之日起 日內(nèi)，向物業(yè)管理公司移交有關(guān)資料。
h.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。
i.負(fù)責(zé)物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金。
j.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)。
k.經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，有權(quán)代表業(yè)主大會(huì)提前終止本合同。
（3）物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)
a.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動(dòng)。
b.對(duì)業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。
c.按本合同的約定，對(duì)業(yè)主違反業(yè)主臨時(shí)公約或物業(yè)使用守則及相關(guān)管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止和處理。
d.可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。
e.負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理公司雙方議定后由物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
f.向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。
g.按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除。
h.負(fù)責(zé)每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況；并將物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。
i.不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動(dòng)；不得在處理物業(yè)管理事務(wù)活動(dòng)中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。
j.建立、妥善保管和正確使用物業(yè)的管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。
k.本合同終止時(shí)，向業(yè)主委員會(huì)移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。
3、在新的物業(yè)公司取代原前期物業(yè)管理公司情況下，如何順利交接往往是物業(yè)管理服務(wù)合同成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)公司往往會(huì)以各種理由不退出物業(yè)管理區(qū)域，律師應(yīng)協(xié)助業(yè)委會(huì)、新的物業(yè)管理公司與原前期物業(yè)管理公司進(jìn)行溝通，要求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。
4、因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)而向物業(yè)管理公司提供催收等法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)公司先通過發(fā)律師函的方式向業(yè)主催收，對(duì)個(gè)別業(yè)主可以進(jìn)行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，這樣會(huì)將物業(yè)公司與業(yè)主的推向一個(gè)對(duì)立面。
