當(dāng)前之所以因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)不明晰發(fā)生大量的物業(yè)糾紛，根本上就是因?yàn)榉刹幻鞔_，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)歸屬成了一筆糊涂賬。不過(guò)，不合理維權(quán)有可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)貶值。
物業(yè)管理混亂導(dǎo)致房子貶值
根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)繳納率不超過(guò)65%；北京物業(yè)管理商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。
對(duì)于目前大多數(shù)業(yè)主采取拒交物業(yè)管理費(fèi)的維權(quán)手段。“業(yè)主們沒(méi)有意識(shí)到，欠費(fèi)行為不僅僅是對(duì)物業(yè)公司不利，更是損害社區(qū)繳費(fèi)業(yè)主的利益。”中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組的研究員舒可心這樣表示。他希望樹(shù)立起更為公平合理的維權(quán)環(huán)境，同時(shí)也希望改變?nèi)藗兊挠^念。
著名房產(chǎn)律師秦兵介紹，物業(yè)管理水平對(duì)房屋價(jià)格的影響非常大，一個(gè)原價(jià)每平方米1.8萬(wàn)元的商品房因物業(yè)管理混亂屢屢被曝光，目前售價(jià)已降至5480元。拒交物業(yè)管理費(fèi)，有可能導(dǎo)致社區(qū)物業(yè)管理癱瘓，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)貶值。建議有關(guān)部門(mén)通過(guò)人大立法來(lái)明確業(yè)主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利。
業(yè)權(quán)仍然是筆糊涂賬
秦兵指出，如果要認(rèn)為物業(yè)公司把屬于業(yè)主的收入都?xì)w為己有的話(huà)，那法律就應(yīng)該先說(shuō)清楚那些是業(yè)主的權(quán)利。
有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，如果業(yè)主說(shuō)墻體廣告的收入是業(yè)主的，那業(yè)主就應(yīng)該分?jǐn)偧茏拥腻X(qián)、用電的錢(qián)，以及那塊建筑物損害的錢(qián)，而現(xiàn)實(shí)情況是業(yè)主既不想分?jǐn)傔@些費(fèi)用又想要收益，這不對(duì)等了。
中國(guó)人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項(xiàng)目組研究員舒可心也指出，就算這個(gè)廣告是全體業(yè)主的，可由誰(shuí)去工商部門(mén)申請(qǐng)，業(yè)委會(huì)是不具有法人地位的。
酬金制物業(yè)管理相對(duì)更好
有什么方法可以有效解決這一問(wèn)題？現(xiàn)在的物業(yè)管理大多都是包干制，即：國(guó)家規(guī)定一個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后物業(yè)管理公司就按這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去收費(fèi)。物業(yè)公司所有的成本、利潤(rùn)都包含在這200元當(dāng)中。這就造成了物業(yè)公司少干活反而成本低，還能多賺錢(qián)。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾當(dāng)然突出。
采用新的傭金制，物業(yè)公司干多少活給多少錢(qián)，多干活就能多賺錢(qián)。比如，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，給物業(yè)公司10%的利潤(rùn)回報(bào)，物業(yè)公司干了一元錢(qián)的活，業(yè)主就給物業(yè)公司一毛錢(qián)的傭金費(fèi)。對(duì)于業(yè)主與物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，就由原來(lái)的管理模式轉(zhuǎn)化為雇傭關(guān)系。小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)也可以由業(yè)主控制。
專(zhuān)家表示，采用酬金制物業(yè)管理相對(duì)更好，酬金制相對(duì)包干制而言，要更透明、更規(guī)范、更節(jié)省。具體來(lái)說(shuō)，“更透明”是因?yàn)榘芍乒芾淼男^(qū)，業(yè)主從法律上是無(wú)權(quán)查物業(yè)費(fèi)支出情況的，而實(shí)行酬金制的小區(qū)，業(yè)主則有權(quán)檢查和監(jiān)督物業(yè)管理成本。
“更規(guī)范”是從物業(yè)管理費(fèi)的使用上來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司只是一個(gè)代管機(jī)構(gòu)，無(wú)權(quán)替業(yè)主做主。因此，把物業(yè)維護(hù)成本和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分開(kāi)的酬金制顯得更規(guī)范。
“更節(jié)省”是暫時(shí)的。因?yàn)槟壳暗亩惙ㄒ?guī)定：成本不計(jì)稅，管理費(fèi)計(jì)稅。也就是說(shuō)，酬金制管理的小區(qū)，劃歸成本的那一部分費(fèi)用現(xiàn)在是不用交稅的，只有約定付給物業(yè)公司的服務(wù)費(fèi)必須交5.5%的稅。而包干制的小區(qū)要按照整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)5.5%交稅。一般來(lái)說(shuō)，付給物業(yè)公司的管理費(fèi)占整個(gè)物業(yè)管理費(fèi)的10%左右，這樣一算，節(jié)省的稅費(fèi)可是一筆不小的數(shù)目。當(dāng)然，這只是暫時(shí)的。如果稅法出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定后，這一優(yōu)勢(shì)就將不存在。
【法規(guī)鏈接】
現(xiàn)行法規(guī)可用傭金制
根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)還需要業(yè)主來(lái)決定，《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》規(guī)定，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業(yè)主大會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。但物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
該辦法同時(shí)規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
【背景資料】
“股份制”產(chǎn)生“零物管費(fèi)”
根據(jù)新的物業(yè)管理辦法，在銷(xiāo)售仍按現(xiàn)行國(guó)家相關(guān)政策辦理的情況下，以每套房屋的使用面積（平方米）去除以物業(yè)總的使用面積，得出的這個(gè)分?jǐn)?shù)就是業(yè)主所占的業(yè)權(quán)份額。例如，一個(gè)小區(qū)的使用面積共有10萬(wàn)平方米，其中一套住宅的使用面積是80.25平方米，那么住宅的主人就擁有80.25／100000的業(yè)權(quán)份額。說(shuō)白了，就是買(mǎi)多少房就在小區(qū)里占了多少股份。
業(yè)權(quán)份額的確定，其實(shí)就是業(yè)主在整個(gè)社區(qū)的“股份”確定。它不僅為業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)時(shí)行使表決權(quán)和劃分收益提供了依據(jù)，還為以后的物業(yè)管理收費(fèi)額度提供了依據(jù)。
這種“股份制”及傭金制給業(yè)主帶來(lái)的最大好處就是，有可能通過(guò)經(jīng)營(yíng)一些公共財(cái)產(chǎn)，使業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)，即零管理費(fèi)，甚至還能分紅。在售樓時(shí)就要與業(yè)主把相關(guān)責(zé)權(quán)在購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議中簽訂。即車(chē)位、墻體廣告、電梯廣告等能夠帶來(lái)效益的公共財(cái)產(chǎn)，歸業(yè)主所共有。在入住后，業(yè)主可以委托物業(yè)管理公司對(duì)這些公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)所得的收益單獨(dú)成立一個(gè)賬號(hào)，接受業(yè)主監(jiān)督，成為小區(qū)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)就可充當(dāng)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)。
來(lái)源:北京娛樂(lè)信報(bào) 鄒玉瑞
