正文： 1908 年成立的世界上第一個(gè)全國(guó)性的物業(yè)管理行業(yè)性組織——國(guó)際建筑物業(yè)主和管理人員協(xié)會(huì)（BOMAI），它標(biāo)志著物業(yè)管理進(jìn)入法制化，現(xiàn)代化時(shí)代。自我國(guó)首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司于1993年3月成立以來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理已風(fēng)風(fēng)雨雨地走過(guò)十一年，物業(yè)管理行業(yè)已呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)，但由于我國(guó)物業(yè)管理起步晚，業(yè)主和相關(guān)當(dāng)事人法制差，法制的不完善，我國(guó)的物業(yè)管理同時(shí)也存在著不少的問(wèn)題。如業(yè)主大會(huì)不能按時(shí)成立或職權(quán)不明，業(yè)主被物業(yè)管理企業(yè)或開(kāi)發(fā)商侵權(quán)而法律無(wú)法予以有效地保護(hù)，專(zhuān)項(xiàng)維修基金使用不規(guī)范，去向不明等，上述問(wèn)題在諸如南寧市文華園小區(qū)、三元物業(yè)小區(qū)、聚寶苑小區(qū)、恒大新城小區(qū)等都不同程度地存在著。筆者擬從物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的困境提出以下幾點(diǎn)對(duì)策，與各位同仁商榷。
一、物業(yè)管理在實(shí)踐中遇到的困境
2003 年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)會(huì)議通過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物管條例），同年9月1日正式施行。條例共七章70條，涉及業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理、服務(wù)與物業(yè)使用等內(nèi)容，可以說(shuō)物管條例的內(nèi)容在理論上是比較完善的，然而在實(shí)踐中施行起來(lái)，卻遇到以下幾個(gè)方面的困境：
1、業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。物管條例第八條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。”第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。”這一規(guī)定從立法上說(shuō)似乎明確了業(yè)主委員會(huì)的法律地位，但是，實(shí)際操作起來(lái)卻有不少困難，學(xué)術(shù)界和法律界對(duì)其法律地位也存在爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)屬于《民事訴訟法》中規(guī)定的“其他組織”，有人則認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)既不屬于法人，也不屬于其他組織，它根本無(wú)訴訟主體資格。就拿眾所周知的福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)告物管公司一案來(lái)說(shuō)，因業(yè)主委員會(huì)法律地位不明確，致使一案一輸一贏。其具體案情如下：福州海景花園的業(yè)主委員會(huì)在去年下半年因物業(yè)管理糾紛，把原物業(yè)管理公司告上法庭。法院于去年11月底判決，明確了業(yè)主委員會(huì)作為該案的主體，判決原物業(yè)管理公司退出海景花園并向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。然而， 3個(gè)月之后，法院對(duì)于他們因架空層車(chē)位權(quán)屬之爭(zhēng)而狀告房地產(chǎn)管理局和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的案件，經(jīng)過(guò)三天的開(kāi)庭審理，卻認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)只負(fù)有代表和維護(hù)業(yè)主物業(yè)管理方面利益的權(quán)利，而無(wú)代表和維護(hù)業(yè)主房屋所有權(quán)的權(quán)利，不享有參加該案訴權(quán)，從而做出了駁回原告海景花園業(yè)主委員會(huì)的起訴。一位網(wǎng)友甚至十分激動(dòng)地寫(xiě)道：“驚聞以業(yè)主委員會(huì)無(wú)訴主體駁回訴訟，讓全國(guó)業(yè)主心寒。如果業(yè)委會(huì)不能代表廣大業(yè)主，誰(shuí)能代表？不要讓法律的某些環(huán)節(jié)成為現(xiàn)今極個(gè)別腐敗分子可鉆之處。呼吁相關(guān)部門(mén)還民一片天，真正體現(xiàn)法律面前人人平等。” 業(yè)主委員會(huì)法律地位的不明確，使業(yè)主委員會(huì)處于尷尬的處境，也不利于保護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，長(zhǎng)此以往，容易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。
2、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)責(zé)權(quán)利不對(duì)等。物管條例第24條規(guī)定國(guó)家“提倡”建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實(shí)際操作中，不少地開(kāi)發(fā)商自行組建物業(yè)管理企業(yè)，并將其建設(shè)中的質(zhì)量、服務(wù)承諾推到物業(yè)管理企業(yè)頭上，使其成為 “替罪羊”。比如業(yè)主按規(guī)定交 2%的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由開(kāi)發(fā)商收取后即自行挪作它用，并未按規(guī)定轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)帳上。據(jù)廣州市政府估計(jì)，廣州各住宅小區(qū)建立物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修基金“理論計(jì)算”數(shù)額應(yīng)達(dá)30億元，但這筆資金到2003年6月底只籌集到2億多元，其中按規(guī)定存入指定銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)戶(hù)的只有5000多萬(wàn)元，其余的很可能已被開(kāi)發(fā)商截留挪用，造成物業(yè)應(yīng)維修時(shí)因資金問(wèn)題無(wú)法維修的矛盾。物管條例還規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向其移交竣工驗(yàn)收資料及相關(guān)材料，但由于物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商自行組建的，所以，開(kāi)發(fā)商便省了這一環(huán)節(jié)，將建設(shè)過(guò)程中的隱患推到物業(yè)公司頭上，而物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)費(fèi)首先來(lái)源于開(kāi)發(fā)商，它不得不聽(tīng)從其安排，否則就只有走人。比如在南寧市文華園小區(qū)中，文華園物業(yè)公司就是開(kāi)發(fā)商——國(guó)凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所組建，其人事權(quán)、財(cái)權(quán)均在國(guó)凱公司，當(dāng)有業(yè)主因房屋建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題而要求物業(yè)公司解決時(shí)，它便向國(guó)凱公司請(qǐng)示并按其要求執(zhí)行。假如開(kāi)發(fā)商不負(fù)責(zé)任，造成問(wèn)題久拖不決，而業(yè)主只能認(rèn)為是物業(yè)公司的責(zé)任，便采取不交物業(yè)管理費(fèi)等措施來(lái)應(yīng)對(duì)，物業(yè)公司收不上費(fèi)用只能少服務(wù)或不服務(wù)，如此一來(lái)，便會(huì)形成惡性循環(huán)，對(duì)小區(qū)的治安、公共環(huán)境設(shè)施的維護(hù)極為不利。
3、業(yè)主大會(huì)與建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)地位不平等，易引起雙方的矛盾沖突。按條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是業(yè)余的松散的沒(méi)有法律地位的非贏利組織，而業(yè)主委員會(huì)只是其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，法無(wú)明文規(guī)定業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)有訴訟主體資格。而建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)卻是具有法人地位的商業(yè)性組織，這種法律地位的不平等必然導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱(chēng)，如建設(shè)單位能自行決定挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)決定提高物業(yè)管理費(fèi)，自行出賣(mài)或出租公共停車(chē)場(chǎng)等。當(dāng)業(yè)主想按法律規(guī)定解聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，就會(huì)發(fā)生新舊保安齊上陣的景觀，毆打業(yè)主委員會(huì)成員，其后果可想而知。在廣州市就曾發(fā)生過(guò)幾起此類(lèi)案件。
4、房管部門(mén)有權(quán)利、義務(wù)卻無(wú)處罰責(zé)任，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)無(wú)法及時(shí)召開(kāi)，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法及時(shí)成立，業(yè)主與物業(yè)公司（開(kāi)發(fā)商）發(fā)生矛盾時(shí)無(wú)法及時(shí)有效地解決。物管條例第五條第二款規(guī)定：“縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。”第10條明確規(guī)定，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)在當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由此可知，地方房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主大會(huì)成立有監(jiān)管權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)是在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下召開(kāi)的。但從實(shí)際操作來(lái)看，困難極大。一是房管局作為傳統(tǒng)體制下的國(guó)家管理部門(mén)，卻在原有基礎(chǔ)上無(wú)故增加其負(fù)擔(dān)，而得不到相應(yīng)報(bào)酬，這在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下是難以調(diào)動(dòng)其積極性的；二是業(yè)主大會(huì)早已被看成是物業(yè)公司的“對(duì)手”，如果其按時(shí)成立又有相應(yīng)地物業(yè)所有權(quán)權(quán)利，物業(yè)公司（開(kāi)發(fā)商）即有被監(jiān)督的可能，再加上政府部門(mén)的監(jiān)督，物業(yè)公司想投機(jī)更是難上加難，只好循規(guī)蹈矩，其所得好處便大打折扣了，所以他們是極不愿意成立業(yè)主大會(huì)的。在此情況下，如業(yè)主大會(huì)遭遇阻撓時(shí)，地方房管部門(mén)應(yīng)當(dāng)如何做，如地方房管部門(mén)未盡其職時(shí)，又應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)失職責(zé)任？這些問(wèn)題由于物管條例未曾規(guī)定，所以，在實(shí)際操作中，地方房管部門(mén)幾乎都不管。
