“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點。”林律師提醒市民，如合同約定的收樓期恰遇上自己出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與開發商聯系，另行約定時間，并用書面形式確認。
售樓廣告無“效力”
關鍵詞：廣告
“我們這里擁有最核心的位置，尊貴的地段，升值潛力相當大”“等到××路一通車，我們小區到市中心就只要5分鐘車程，非常方便”“以后，這里周圍都是大商場、大超市，商貿中心”……近年來，在對的宣傳中，開發商過多使用溢美之詞似乎已形成一股“潮流”。
【建議】
開發商精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。那么，這些廣告具有多少效力呢？
律師林興表示，法律理論一般認為，廣告只是一種“要約邀請”，對開發商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。而我國對于房地產廣告的管理，主要是通過工商、房管等部門。根據相關規定，開發商發布的預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容。
“如果購房者因開發商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序尋求賠償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權，不是大家樂見的事情。”林律師表示，對于開發商預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，購房者有權要求在商品房買賣合同中約定。“如發現開發商發布虛假廣告欺騙消費者，市民也可以向工商行政管理部門舉報。”
輕易不簽認購書
關鍵詞：認購
千挑萬選看中了一套新房，售樓小姐要求先簽認購書。雖然簽了，但事后想想還是不太明白：為何要多出認購這一步，而不直接簽購房合同呢？很多購房者在時都有過類似的疑問。
記者在采訪中發現，在目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購房人簽訂認購書，交納認購款。對此，售樓人員的解釋大多是，買房先簽認購書，主要是考慮到購房者在籌備首期款時需要時間，同時也可以讓購房者再斟酌自己的決定。“一旦簽了購房合同，經國土部門備案了的話，房產便要通過國土部門解鎖才能再賣，退房程序就要復雜得多了。”
【建議】
“很多人以為簽認購書是購房的必經程序，其實不然。”對此，律師林興指出，其實認購書只是大家的約定俗成，久而久之變成了一種交易習慣，購房者完全可以選擇繞過簽認購書而直接簽購房合同。
據介紹，根據《合同法》規定，認購書屬“預約合同”，也就是在認購書上要對之后要簽的購房合同基本條款給予明確，如果置業者未見購房合同，那么則不存在預約法效。一旦商品房的認購、訂購、預訂等協議具備了商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，那么該協議應當認定為商品房買賣合同。
其次，無論認購書具不具備成為購房合同的條件，其效力均應根據開發商是否已取得商品房預售許可證明、本身內容等來確定。因此，林律師建議購房者，不要輕易簽訂認購書，如果有的購房者的確看上了某個項目的房子，擔心錯過，必須簽訂認購書，也應當謹慎行事。
此外，林律師還特別提醒購房者，簽認購書時要明確所交款項是“定金”還是“訂金”，因為二者的法律后果是不同的。“‘訂金’只是預付款的一部分，起不到擔保債權的作用，在開發商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。”林律師表示，而“定金”則不同，在商品房銷售中，定金罰則同樣適用，即“因買受人的原因導致無法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因導致無法簽訂合同的出賣人應雙倍返還定金”。
二手交易先確認產權
關鍵詞：房產證
由于自身的特點，買二手房遠比新房復雜。在二手房交易中，因為部分業主、買方及中介的操作不規范而引起的法律糾紛屢見不鮮。再加上二手房交易流通市場上的房源比較復雜，而相關的法律、法規、政策性文件又多，這使得很多準備購買二手房的購房者都感到“一頭霧水”，不知道到底該怎樣保障房源的可靠性。
【建議】
“從目前來看，房產證是證明房主對房屋享有所有權的最有效憑證。”林律師告訴記者，沒有房產證的房屋交易，購房者要承擔可能得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉賣。“因此，在決定簽約前，必須先弄清房屋的產權情況。”
林律師建議，購房者應先驗看房產證的正本，看看產權有沒有抵押、產權是否清晰，必要的話還可到房管部門查詢一下產權證的真實性。“此外，有些房屋可能有多個共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有等。”林律師表示，如果遇到這樣的情況，購房者應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。“因為如果只是部分共有人未經其他共有人同意，擅自處分共有財產，購房者與其簽訂的買賣合同一般是無效的。”
交房逾期責任要分清
關鍵詞：交房
開發商催著交房了，業主卻發現水電未入戶，小區的路沒有修好，更看不見什么綠化，配套設施還在施工中……收房在即，本是一件令人高興的事，但業主在收房時還得經受一番考驗。收房不僅僅是填寫一張收房交接單，還涉及到很多法律法規的問題。
記者在采訪中了解到，按合同約定，開發商會一般會在交房前十幾天用掛號信、電話等方式通知業主交房，告知具體交房的時間及須帶齊的資料。如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最后期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。
【建議】
“購房者在購房時要寫清楚郵寄地址，一定是容易接收、能保障親自簽收的地點。”林律師提醒市民，如合同約定的收樓期恰遇上自己出差，可通過電話或親友咨詢具體情況。不能如期到場時，可以書面形式委托親友進行，也可及時與開發商聯系，另行約定時間，并用書面形式確認。
