長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)與業(yè)主之間的對(duì)立事件不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)端，有時(shí)是服務(wù)態(tài)度問(wèn)題，有時(shí)是經(jīng)濟(jì)利益爭(zhēng)論，本來(lái)雙方是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，但在公眾的心目中，似乎他們從來(lái)都是對(duì)立的。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，物業(yè)都和開(kāi)發(fā)商之間關(guān)系密切，所以才帶來(lái)了同業(yè)主之間的種種矛盾。但其實(shí)，不管物業(yè)和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系怎樣，很多事情的處理都有法可依，一旦物業(yè)的做法超越了規(guī)定線，業(yè)主可以走法律途徑來(lái)解決。
車位不能買(mǎi)只能租70年
■人物：小星■事件：地下停車位不能買(mǎi)，只能租70年
各個(gè)小區(qū)關(guān)于車位的問(wèn)題爭(zhēng)論頗多，特別是人防車庫(kù)，就更是眾說(shuō)紛紜。前段時(shí)間有小區(qū)限制業(yè)主“不買(mǎi)車位不準(zhǔn)進(jìn)車庫(kù)”，而也有樓盤(pán)則對(duì)人防車庫(kù)采取“不賣，只租70年”。雖然理論上說(shuō)業(yè)主可以不接受小區(qū)的限制，可以不買(mǎi)或者不租，但是車停放無(wú)法解決，基本上小區(qū)的規(guī)定就成了單方面的強(qiáng)行規(guī)定，業(yè)主只能就范。
【案例】
2008年，小星購(gòu)買(mǎi)了城區(qū)一個(gè)樓盤(pán)的一套房子。關(guān)于停車位問(wèn)題，物業(yè)告訴她，小區(qū)的車位是人防車位，樓盤(pán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，所以不能賣，只能租給她們70年。她聽(tīng)了之后很詫異，但是這個(gè)小區(qū)有幾百家住戶，而地下停車場(chǎng)只有100多個(gè)停車位，顯然如果她不接受的話，結(jié)果就是連租也租不到了。她只好一次性交了6萬(wàn)多元租下了車位70年的使用權(quán)。但是，她心里有很多疑惑，“既然樓盤(pán)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，那如果物業(yè)易主或者倒閉，我們的權(quán)益怎么才能得到保障呢？”
【律師建議】
廣東國(guó)融律師事務(wù)所律師鄺昕：
開(kāi)發(fā)商的做法毫無(wú)依據(jù)。如果開(kāi)發(fā)商建的是有產(chǎn)權(quán)的車位，之前和業(yè)主沒(méi)有任何約定，開(kāi)發(fā)商則有權(quán)出售，但是如果之前和業(yè)主約定可租可售，則不能單方面撕毀約定強(qiáng)行要求業(yè)主租或者買(mǎi)。至于人防車庫(kù)，既然開(kāi)發(fā)商連產(chǎn)權(quán)都沒(méi)有，何來(lái)支配權(quán)？就算是可以租，那也由業(yè)主選擇租賃時(shí)間，雙方自由協(xié)商，而不是由開(kāi)發(fā)放商方面規(guī)定租賃時(shí)間。業(yè)主可以質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商配備車位的力度。當(dāng)然，現(xiàn)在車位的問(wèn)題是比較棘手，缺少可操作性，開(kāi)發(fā)商利用稀缺資源，抓住業(yè)主擔(dān)心無(wú)法停車的心理做文章。
無(wú)法成立業(yè)委會(huì)
■人物：羅先生■事件：希望組織成立業(yè)委會(huì)受阻
現(xiàn)代業(yè)主越來(lái)越多關(guān)注自己的合法權(quán)益，成立業(yè)委會(huì)也成為很多成熟小區(qū)解決生活問(wèn)題的有效途徑。但是，在開(kāi)發(fā)商不支持和業(yè)主不團(tuán)結(jié)的情況下，有業(yè)主想成立業(yè)委會(huì)并不是一件容易的事情。有律師建議，碰到這種問(wèn)題可以同當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)和建設(shè)部門(mén)聯(lián)系。
【案例】
6年前，羅先生在西區(qū)一個(gè)商業(yè)樓盤(pán)內(nèi)買(mǎi)下一個(gè)鋪位，“那里是酒吧、KTV等夜晚消遣之處。”他認(rèn)為那里從開(kāi)業(yè)至今已近6年，卻不見(jiàn)半點(diǎn)起色，完全不是當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾的樣子。如今物業(yè)由開(kāi)發(fā)商代管，所有租戶也全由開(kāi)發(fā)商代租，“開(kāi)業(yè)至今也未能組織業(yè)主招開(kāi)業(yè)主大會(huì)，更別談成立業(yè)主委員會(huì)了。”
“針對(duì)目前所發(fā)生的情況，物業(yè)持續(xù)管理不力，并沒(méi)有為業(yè)主的收益帶來(lái)什么改善，反而帶來(lái)的是無(wú)盡的煩惱和對(duì)前景的擔(dān)憂。我曾試圖與開(kāi)發(fā)商溝通，希望他們能代為通知業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)一事，但開(kāi)發(fā)商總是用各種理由一拖再拖，不愿意出面和閃爍其詞，讓我心生疑慮。”羅先生想通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)委會(huì)來(lái)維護(hù)業(yè)主們的利益，但在物業(yè)不配合的情況下，他不知道有什么方法可以讓物業(yè)配合和能夠成立業(yè)委會(huì)。
“我現(xiàn)在深圳工作，工作日到中山不方便，所以這個(gè)事情一拖再拖。目前，我和幾個(gè)業(yè)主有取得聯(lián)系，但人數(shù)太少，而且大家還沒(méi)有機(jī)會(huì)見(jiàn)面。”
【律師建議】
國(guó)融律師事務(wù)所律師鄺昕：
成立業(yè)委會(huì)需要有熱心的業(yè)主一起來(lái)做這件事情。有兩個(gè)途徑，一是向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)反映，二是向建設(shè)部門(mén)和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)反映。業(yè)主們可以提出申請(qǐng)，請(qǐng)求相關(guān)部門(mén)出面協(xié)調(diào)，請(qǐng)物業(yè)方面來(lái)配合，然后成立籌備委員會(huì)。當(dāng)然，一般業(yè)委會(huì)成立的目的與物業(yè)和開(kāi)發(fā)商方面的利益有一定的沖突，所以需要相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)調(diào)。
