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《國家物業(yè)管理條例》第二條：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。”本條是物業(yè)管理的定義：首先物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動；其次是物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同；再次是物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。一、物業(yè)管理的內(nèi)容和物業(yè)管理的基礎(chǔ)，決定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職能作用物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容特點是無法排他和不可分割性。如保安、保潔、綠化，房屋公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)都具有公共物品的性質(zhì)，一旦提供，全體業(yè)主都可以享用。同樣，擠占公用面積、私搭亂建、違章裝修、惡意欠費等行為都將損害所有業(yè)主的利益。物業(yè)管理企業(yè)所提供的除特約服務(wù)以外全部是為全體業(yè)主的公共服務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為全體業(yè)主集體利益的代表，要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)所提供的公共服務(wù)。同時，也通過《業(yè)主公約》等自律機(jī)制，制約作為個體的業(yè)主侵害集體利益的行為。簡言之，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)是監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)，制約個體業(yè)主，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理方面的公共利益。物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)管理服務(wù)合同。作為物業(yè)管理活動的法律主體的是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主，維護(hù)業(yè)主在物業(yè)管理方面的合法權(quán)益。除此之外，業(yè)主大會、業(yè)主委員會沒有其他權(quán)利，業(yè)主大會是物業(yè)管理活動中的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它只有執(zhí)行業(yè)主大會的決定職責(zé)。據(jù)此，《條例》凡六章六十九條，業(yè)主及業(yè)主大會專章十五條。其中明確了業(yè)主的概念，規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會議制度、議事規(guī)則，業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責(zé)與組成，業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力，業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關(guān)系等內(nèi)容。為了規(guī)范業(yè)大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，建設(shè)部又頒發(fā)了《業(yè)主大會規(guī)程》。可見，國家從立法上對此審慎與重視的程度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理活動中業(yè)主的自治組織，它應(yīng)當(dāng)也只能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理方面的權(quán)益。 二、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在在物業(yè)管理活動中的職能作用業(yè)主大會是通過業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的，《條例》第十一條：“業(yè)主大會履行下列職責(zé)：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。”《條例》第十五條：“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況； 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 及時了解業(yè)主物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施；業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。”業(yè)主有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有權(quán)將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司管理，同時，業(yè)主也有權(quán)自己進(jìn)行管理。按照《條例》總則第二條對物業(yè)管理的定義，《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動，僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理活動。業(yè)主的這種權(quán)利，充分體現(xiàn)了財產(chǎn)所有權(quán)中對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主大會一經(jīng)民主選舉產(chǎn)生，基于業(yè)主對房屋的所有權(quán)，享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，將通過業(yè)主大會來實現(xiàn)，而業(yè)主委員會則是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，落實業(yè)主大會業(yè)主作出的各項決定，具體行使有關(guān)物業(yè)管理事務(wù)的職能。三、業(yè)主委員會的現(xiàn)狀是阻礙物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展的瓶頸業(yè)主大會、業(yè)主委員會、在物業(yè)管理活動中的地位是不可或缺的，其重要意義不言而喻。然而，綜觀我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，小區(qū)建設(shè)中業(yè)主委員會的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)公司，業(yè)主委員會的規(guī)范化程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于物業(yè)公司。作為物業(yè)管理活動中的重要的法律主體業(yè)主大會、業(yè)主委員會沒有及時建立健全，或缺位或不能充分發(fā)揮其職能，一些業(yè)主委員會濫用職權(quán)將小區(qū)弄得雞犬不寧，直接影響物業(yè)管理活動的法制化、規(guī)范化的進(jìn)程。用現(xiàn)行的物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)相對業(yè)主而言比較容易，規(guī)范業(yè)主則難度較大。物業(yè)公司作為企業(yè)，上有行業(yè)主管部門、工商行政管理部門、行業(yè)協(xié)會制約，下有廣大業(yè)主的監(jiān)督，如若違規(guī)，寸步難行。而作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主，則為小區(qū)聚居的個體居民，其職業(yè)各不相同，文化程度、道德修養(yǎng)等個人素質(zhì)千差萬別。對物業(yè)管理法律法規(guī)及其相關(guān)知識，或知之甚少或全無所知。現(xiàn)代居住小區(qū)的特點是房屋毗連，鄰里卻互不相通，頗有“雞犬之聲相聞，老死不相往來。”的意思。房屋毗連導(dǎo)致共用部分，共用設(shè)施設(shè)備的增多，而不相往來使得業(yè)主只關(guān)注個人居室空間舒適溫馨，而很少注重外部環(huán)境。小區(qū)業(yè)主的違章裝修，房地產(chǎn)行政主管部門、行政執(zhí)法部門無有效措施，物業(yè)管理企業(yè)更無可奈何。不遵守業(yè)主公約，私搭亂建侵占公用面積、惡性欠費這些嚴(yán)重侵害多數(shù)業(yè)主利益的行為，僅靠物業(yè)公司解決不了問題。以欠費為例，無論是新舊小區(qū)均不能達(dá)到100%的收費率。雖然《條例》明文規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以向法院起訴欠費業(yè)主，但收費難成為長期困擾物業(yè)公司阻礙物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。欠費的業(yè)主的理由自然是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位，是“維權(quán)”的正當(dāng)行為。是維權(quán)還是搭便車享受免費的午餐，應(yīng)按雙方的合同、業(yè)主公約的約定，本不該有任何爭議。其實，即使物業(yè)公司達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主也并無不交物業(yè)費的法律依據(jù)。個別業(yè)主的欠費從法律意義上講，和物業(yè)公司構(gòu)成債權(quán)債務(wù)關(guān)系，減少了物業(yè)企業(yè)的收入，物業(yè)公司當(dāng)依法追繳。究其實質(zhì)欠費是侵占了大多數(shù)業(yè)主的利益，業(yè)主委員會從維護(hù)業(yè)主利益出發(fā)，首先應(yīng)當(dāng)追討。物業(yè)公司因此而起訴欠費業(yè)主，業(yè)主委員會也應(yīng)作為原告。再如業(yè)主違章裝修、私搭亂建、侵占公用道路場地，業(yè)主委員會可以從維權(quán)的角度進(jìn)行干涉，制止這種妨礙或侵害公共利益的行為。如果業(yè)主委員會真正起作用，在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡侵犯廣大業(yè)主利益的行為；無論是來自于物業(yè)管理公司或來自于業(yè)主，都能得到糾正。物業(yè)管理的實質(zhì)，是通過物業(yè)公司提供的公共管理服務(wù)使物業(yè)保值、增值借以最大限度地保障業(yè)主的利益。而當(dāng)前能夠能發(fā)揮職能作用的健全的業(yè)主大會、業(yè)主委員會為數(shù)甚少。如何建立健全業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理中亟待解決的問題。是物業(yè)管理的瓶頸。