《物權(quán)法》兩部司法解釋《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問(wèn)題的解釋》，將于10月1日起施行。本報(bào)特邀四川大學(xué)法學(xué)院王建平教授評(píng)析司法解釋的新亮點(diǎn)。
住改商須整棟業(yè)主同意
司法解釋 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。
王建平：住改商改變了住宅的法定用途，使小區(qū)現(xiàn)有的生活秩序被打亂，此前利害關(guān)系業(yè)主的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失，導(dǎo)致法律適用的困難。此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，該規(guī)定為審判實(shí)踐提供了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，按照《物權(quán)法》第77條規(guī)定：住改商行為的合法性需要滿足兩個(gè)條件：遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約;應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。也就是說(shuō)住改商，必須經(jīng)過(guò)整棟樓業(yè)主的同意。
不過(guò)王建平指出，這并不是就說(shuō)明業(yè)主對(duì)住改商有“1票否決”權(quán)利。業(yè)主間還是應(yīng)該本著寬容的態(tài)度，區(qū)分情況，同時(shí)否決權(quán)還是要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)行使，以免權(quán)利被濫用。
業(yè)主不得對(duì)車位提出過(guò)度主張
司法解釋 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
王建平：規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購(gòu)買專有部分時(shí)對(duì)此也是明知的。只要業(yè)主已按照配置比例購(gòu)置或者租賃到車位、車庫(kù)，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對(duì)車位、車庫(kù)提出過(guò)度主張。
房子空置也要交物業(yè)費(fèi)
司法解釋 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。
王建平：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定提供了相關(guān)服務(wù)，全體業(yè)主都應(yīng)該均等地繳納物業(yè)費(fèi)，除非管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規(guī)定或者約定。因此，即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區(qū)居住，但物業(yè)服務(wù)使小區(qū)附屬設(shè)施正常運(yùn)行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)。
據(jù)悉，這兩部司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。
