房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定
所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。
我國《合同法》第二百三十一條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。” 最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”第一百一十九條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)。”從上述法律與司法解釋可以看出，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是由法律直接規(guī)定而產(chǎn)生的民事權(quán)利，而不是由當(dāng)事人約定，因此，該權(quán)利是一種法定權(quán)利，同時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定人享有，具有專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。
在如何保護(hù)善意第三人的問題上，盡管各地法院的做法也存在一些差異，但一般趨向于認(rèn)為：房屋租賃合同經(jīng)登記備案，即取得了對抗第三人的效力，出租人擅自將房屋出售的，承租人可以主張?jiān)撡I賣合同無效；房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，租賃合同有效，但不具備對抗善意第三人的效力，如果第三人在買受房屋時(shí)，不知道該房屋上已存在租賃關(guān)系，第三人基于善意可以取得買受房屋的所有權(quán)，承租人只能向出租人提起違約之訴。根據(jù)法律及解釋，不宣告出租人與第三人房屋買賣合同無效的條件包括：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)變更；二是房屋的買受人（第三人）為善意。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則是判斷第三人是否善意的重要考慮因素。應(yīng)該可以肯定的是，各地審判機(jī)關(guān)基本認(rèn)可這一做法。
