一般情況下，抵押設定之前或者之后，抵押人均可將設定抵押的房屋出租給第三人使用。租賃關(guān)系直接針對房屋的占有、使用和收益，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，兩者并無本質(zhì)的沖突。但在經(jīng)濟生活中，卻常常出現(xiàn)一房同時設定抵押和租賃雙重法律關(guān)系，由此會產(chǎn)生一些法律糾紛。
房屋出租后又設定抵押的
租賃關(guān)系直接針對的是房屋使用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，二者并無本質(zhì)沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權(quán)。但是設定抵押后不影響前已成立的租賃關(guān)系，抵押權(quán)的行使不影響租賃合同的繼續(xù)履行，租賃關(guān)系及于抵押權(quán)人。為此，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。
房屋抵押后又出租的
房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。 《關(guān)于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人對該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”可見，后成立的承租權(quán)對先設立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當事人有約定的除外。
租賃抵押的房屋有法律風險
我租了一套房子開小賣部，最近得知，房子之前就被房東抵押給銀行，我租的房子有風險嗎?
根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，抵押權(quán)設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。房子是在抵押給銀行之后租賃的，所以一旦銀行要求拍賣房子，你的租賃合同會受房子產(chǎn)權(quán)變更的影響。
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租賃合同關(guān)系在出租人與承租人之間還是存在的，而且承租人的優(yōu)先購買權(quán)不受抵押權(quán)存在的影響。也就是，即使租賃關(guān)系成立在后，承租人對該租賃房屋仍享有優(yōu)先購買權(quán)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《合同法》第二百三十條也有類似規(guī)定。可見，優(yōu)先購買權(quán)是以存在租賃關(guān)系為條件的，即只要租賃合同關(guān)系存在，優(yōu)先購買權(quán)就存在。承租人始終享有優(yōu)先購買權(quán)有其法理基礎，即抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，其本質(zhì)是為了實現(xiàn)債權(quán)，只要抵押權(quán)人從抵押物上獲得相當?shù)难a償即可。所以，不管租賃關(guān)系設立的先后，承租人都享有優(yōu)先購買權(quán)。
