摘要:本文就上海住房租賃市場的發展現狀，對上海住房租賃市場中目前所存在的問題及原因進行了分析、討論。并在此基礎上，作者結合多年來的工作實際和經驗，對如何發展上海住房租賃市場提出了若干對策措施。
在實際生活中，大部分房屋租賃合同沒有辦理備案登記手續。因此對于這類租房合同在出現糾紛時，就出現了兩種截然不同的解釋。一種意見認為，沒有辦理登記備案的合同，是無效的合同，由此發生的房屋租賃行為是無效的民事行為。另一種觀點認為，雖然租賃合同沒有備案登記，但是這并不構成合同無效的條件，也不影響租房合同內容上的有效性，租房合同依然有效，只是當事人需要補辦有關手續即可。 上述兩種觀點都有自己的依據，但是從目前規范房屋租賃的法律法規來看，對于房屋租賃市場的管理有一種逐步嚴格的趨勢，雖然《城市房屋租賃管理辦法》沒有明確規定辦理租賃合同備案登記是房屋租賃合同的生效條件，但是為了避免糾紛發生時自己的合法權益得不到保護，還是應當依法辦事。在上海最新的地方法規要求必須辦理登記手續。
一、上海住房租賃市場現狀分析
近年來，隨著房地產業的發展和住房制度改革的深入，上海住房租賃市場得到了迅速發展，不但在房地產三級市場中舉足輕重，而且也對房地產一級市場產生了強大的反作用力."要鞏固和提高房地產業的支柱產業地位，僅僅靠房地產投資和開發市場是不可持續的，關鍵是要把二、三級市場發展起來，做大做強，其重點之一,就是要進一步加快房屋租賃市場的發展."這是韓正市長去年在一次房地產工作會議上的講話精神。在市政府的直接關心和指導下，以及在一系列搞活房地產二、三級市場政策的推動下，上海房屋租賃市場在努力構建新建和存量住宅、銷售和租賃以及在廉租住房的租賃體系等方面都取得了較大的進展。
廉租住房租賃體系，是按照國務院深化房改目標建立的新的住房制度和住房體系的重要組成部分，是為社會解決低收入家庭住房困難而建立的住房生產、經營和管理的體系，也是運作程序和規則。它與以前的住房解困工作有著較大的區別。在社會主義市場經濟條件下，廉租住房租賃體系有其獨特的特點，其中供應對象的確定性(低收入家庭)、性質的特殊性(社會保障性)、及供應方式的固定性(配租)是其主要的特點。但是，從目前我國和本市的綜合經濟實力來看，現有的住房社會保障制度不可能惠及整個中低收入群體。我們必須認真考慮在政府的扶植下，充分發揮政策優勢和市場機制作用，積極研究、多層次地解決中低收入家庭住房問題的辦法。所以，上海住房租賃市場體系包括廉租住房租賃體系的建立和規范運行，是一項政策性、系統性和操作性都很強的工作。必須立足于上海自身的特點和實際，特別是要依據中低收入家庭的總體情況，確定和制訂好廉租住房供應的對象、條件及住房租賃的相關政策和法規，形成一套較為完善的租賃住房資金籌措、房源籌集及優惠措施等方法。
據市房地局最近公布的資料顯示，目前全市經審核、符合廉租住房條件的家庭已超過10000戶，截至4月底已有9300多戶的廉租家庭租賃到合適的房源。在政府的扶植下，由有關部門牽頭，充分利用存量住宅房源和龐大而活躍的二手房市場，將廉租住房的供應范圍逐步擴大到更多的中低收入人群，這無疑給租賃市場的擴容提供了更大的舞臺和機遇。市里要求并正在加大租賃市場的規范力度，各項相關舉措正在積極調研和制定之中。住房租賃作為房地產市場的一個重要組成部分，作為房地產市場走向多渠道、多形式發展的另一條持續、有效途徑，已受到各級政府、房地產開發企業和社會各界的廣泛關注。大力發展住房租賃市場包括廉租房市場，是適應房地產市場的有效需求，提高廣大人民群眾生活居住水平的必然選擇。不同的人群可根據不同的情況選擇解決自己居住問題的方式，租賃住房無疑是我國大部分居民現階段解決住房問題的最佳選擇。在歐美、日本等國，很多中低收入家庭都是依靠租房來滿足居住消費需求的。據有關資料表明，在一些發達的國家，例如美國，家庭租房居住的比例達到了35%，日本達到了38%，德國高達65%，而我國目前只有10%左右。上海目前家庭租房居住的比例達25.6%，北京和廣州分別為19.7%和21%。由此可見，中國的房屋租賃業務發展還具有很大的空間和潛力。
