前不久，投資者吳先生看中了一處產(chǎn)權(quán)式辦公樓，開發(fā)商承諾提供為期兩年的包租，期間的收益率可達(dá)到8%左右。在下單前，細(xì)心的吳先生特地向從事房產(chǎn)中介的朋友咨詢，朋友提醒他，僅以包租收益作為投資決策，是比較危險(xiǎn)的。房產(chǎn)投資，尤其是辦公樓投資，主要應(yīng)該參考周邊同類房產(chǎn)的平均租金水平。經(jīng)過一番比較，吳先生放棄了這次投資。
吳先生了解到，短期包租是開發(fā)商的一種營銷策略，通常開發(fā)商會(huì)將包租成本打入房價(jià)，而包租期結(jié)束，業(yè)主的租金水平很可能比包租期大大降低。比如，周邊樓盤的平均租金如果為每平方米每天1.5元，在銷樓盤可能會(huì)打出包租1.8元的承諾，租金水平高出20%。其實(shí)，該樓盤開發(fā)商已經(jīng)做好了貼補(bǔ)每天0.3元甚至更多的打算。計(jì)算一下，兩年的包租期大約七百多天，開發(fā)商要貼補(bǔ)每平方米200多元，開發(fā)商當(dāng)然不會(huì)自己出這200多元。在七、八千元的房價(jià)中加上200多元的零頭，以高租金包租為幌子，相信投資者也不會(huì)太在意的。開發(fā)商做的完全是無本的買賣。
包租期滿后，投資者會(huì)面臨怎樣的局面呢？最可能出現(xiàn)的情況是租金回落到市場平均租金水平。如果遇到包租期內(nèi)出租情況不理想，開發(fā)商通過低租金吸引租客以帶動(dòng)銷售的情況，到期后該樓盤的租金水平可能還會(huì)出現(xiàn)低于市場平均水平的情況，這時(shí)投資者的投資收益率就會(huì)急劇下降。如果投資者的部分資金是貸款的，就很可能出現(xiàn)收益率低于貸款利率的情況，而且此時(shí)由于受益率下降，欲轉(zhuǎn)讓的單位會(huì)同時(shí)出現(xiàn)，很可能出現(xiàn)脫手困難和房價(jià)下跌的局面。因此，僅以包租期的收益率作出投資的決定是不明智的。
