案情：原告李某與被告縣醫(yī)藥公司于2003年3月20日簽訂了一份《房屋租賃協(xié)議》，約定將該公司下面的醫(yī)藥分銷處的臨街樓房東邊二間及樓梯、車庫(kù)空基出租給原告作經(jīng)營(yíng)、居住用。租賃年限為三年（自2003年3月20日—2006年3月19日），租金每年4000元。三年期滿后，若雙方繼續(xù)延租，租金每年5000元。在房屋租賃期滿后，原告欠第三年度租金4000元。為此，原告于2007年1月4日向被告補(bǔ)交了第三年度所欠的租金4000元，并多繳了當(dāng)年的租金5000元。被告縣醫(yī)藥公司同時(shí)向原告出具了收款收據(jù)，并載明收款事由為租期延長(zhǎng)到2007年3月19日。2007年1月26日，被告縣醫(yī)藥公司以55萬(wàn)元的價(jià)格，將原告租賃的房地產(chǎn)整體出售給第三人吳某，并向吳某出具了收條。事后，原告得知其所租用的房屋被出售，遂找被告縣醫(yī)藥公司主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。被告也隨后通知第三人吳某領(lǐng)回所繳購(gòu)的房款。但被告一直未與原告另簽到房屋買賣合同。原告遂向法院起訴，要求依法確認(rèn)被告與第三人訂立的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效；責(zé)令被告以同等價(jià)格出賣該房地產(chǎn)給原告，原告依法享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
爭(zhēng)論：本案在審理過(guò)程中，存有兩種不同的處理意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為，原告李某與被告縣醫(yī)藥公司簽訂了房屋租賃協(xié)議，在租賃協(xié)議到期后，原告又續(xù)租了一年并繳足了租金，被告對(duì)此亦出具了租金收據(jù)，應(yīng)視為原、被告之間達(dá)成了新的租賃協(xié)議。也就是說(shuō)原、被告之間存在合法的租賃合同關(guān)系。在租賃期間，被告將原告租賃的房地產(chǎn)出售給了第三人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第230條之規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”同時(shí)，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條亦規(guī)定：“出租人出賣租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按規(guī)定賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無(wú)效。”本案中被告在未履行對(duì)原告的告知義務(wù)而將房屋賣給他人，侵犯了原告的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。故原告要求確認(rèn)被告與第三人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效及享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的訴訟請(qǐng)求，法院應(yīng)予支持。應(yīng)判決：一、被告縣醫(yī)藥公司與第三人吳某訂立的房屋買賣合同無(wú)效。二、原告李某在承租期內(nèi)對(duì)其的所租賃被告縣醫(yī)藥公司的房地產(chǎn)在同等價(jià)格條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，被告縣醫(yī)藥公司與第三人吳某訂立的房地產(chǎn)買賣合同無(wú)效是肯定的，同時(shí)，判決可以明確原告有以55萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買承租房地產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因?yàn)樵诔鲎馊宋磳⒎康禺a(chǎn)出賣情況下，承租人的先買權(quán)只能處于期待的狀態(tài)。在出租人出賣房地產(chǎn)時(shí)，如果有第三人參與購(gòu)買，承租人的先買權(quán)就不是一種期待權(quán)，而是一種既得權(quán)。所以可以作出那樣的判決。
分析：筆者贊成第一種意見(jiàn)，并補(bǔ)充如下理由；1、承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于合法的租賃合同關(guān)系而派生的一項(xiàng)民事權(quán)利，是在出租人租賃物上附加的一項(xiàng)合法負(fù)擔(dān)。但承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)本身不是直接對(duì)租賃物享有權(quán)利，僅具有債權(quán)效力，即承租人僅具有請(qǐng)求與出租人就租賃物訂立買賣合同的請(qǐng)求權(quán)。出租人出賣租賃物時(shí)，承租人以同等條件聲明購(gòu)買的，出租人有承諾的義務(wù)。如果出租人不通知承租人而直接與第三人訂立合同出賣租賃物，承租人得主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)求撤銷出租人與第三人的買賣合同。2、按照民法的一般規(guī)則，對(duì)物權(quán)的保護(hù)應(yīng)優(yōu)先于對(duì)債權(quán)的保護(hù)。當(dāng)物權(quán)與債權(quán)并存時(shí)，物權(quán)具有優(yōu)先于債權(quán)的效力。本案中被告與第三人之間訂立的房地產(chǎn)買賣合同被宣告無(wú)效后，房屋所有權(quán)回到了買賣以前的狀態(tài)，這時(shí)出賣人作為所有人有權(quán)自主決定是否出賣房屋、以何種條件出賣、甚至可以解除原來(lái)的房屋租賃合同。本案如果強(qiáng)行判決明確原告有以55萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買承租房地產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是對(duì)房屋所有權(quán)人行使所有權(quán)能的一種侵害。3、從實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)被告與第三人之間的買賣合同被宣告無(wú)效后，至原告與被告之間重新簽訂以55萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買承租房地產(chǎn)買賣合同止，這段時(shí)間因房屋價(jià)格的增長(zhǎng)，而給被告帶來(lái)的損失應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)填補(bǔ)？
總之，從承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的法律屬性來(lái)看，它違背了契約自由的原則。契約自由原則是合同法的一項(xiàng)基本原則，其主要內(nèi)容是當(dāng)事人有權(quán)選擇行為相對(duì)人、行為內(nèi)容和行為方式。誠(chéng)然，這種意思自由也要基于秩序、正義，公平等原因受到一定的限制。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)即是對(duì)出賣人意思的一種限制，賦予出賣人強(qiáng)制締約的義務(wù)。一般情況下，強(qiáng)制締約義務(wù)的出現(xiàn)是由于合同雙方當(dāng)事人地位事實(shí)上的不平等而產(chǎn)生的，在相當(dāng)程度上體現(xiàn)社會(huì)的公平、體現(xiàn)著社會(huì)對(duì)弱者的救濟(jì)。而承租人對(duì)出租人而言，無(wú)論是從合同地位還是經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，都無(wú)法得出必然是弱者，須給予特別保護(hù)的結(jié)論。因此，當(dāng)出租人出賣房屋是，應(yīng)當(dāng)尊重出租人的意思，由其自由選擇受讓人，不應(yīng)受承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制。從司法實(shí)踐來(lái)看，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度缺乏可操作性。主要表現(xiàn)為對(duì)“一定期限”“同等條件”難以把握。如當(dāng)出現(xiàn)了對(duì)出賣人生活照顧較多、是出賣人的親友同學(xué)等人參與購(gòu)房情況，其它人能否不認(rèn)定是同等條件而不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？當(dāng)出租人明中以“高價(jià)”出賣房屋，暗中又以“贈(zèng)與”等形式退還部份房款來(lái)阻止優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)，法律上能說(shuō)“否”嗎？所以說(shuō)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度在理論上存在缺陷，在實(shí)踐上難以把握，還不如廢除這一制度。
作者單位：安徽省宿松縣人民法院
