日前，開發(fā)區(qū)某居民小區(qū)的24名業(yè)主，因拒交物業(yè)費遭到物業(yè)公司起訴。法庭上，業(yè)主們頗有冤屈：物業(yè)公司服務太差，所以大家才不交費。法院經(jīng)過審理，最終判決
：物業(yè)費不僅要交，還要交滯納金。
物業(yè)：
四年不交物業(yè)費 起訴業(yè)主
在起訴書中，物業(yè)公司稱：2006年1月，他們與開發(fā)商簽訂了《前期物業(yè)管理委托合同》，合同約定該物業(yè)公司為某小區(qū)提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理服務費按建筑面積每月每平方米0.40元計算，業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費的，按每日5‰交納滯納金。物業(yè)管理期限3年，合同到期后雙方又續(xù)簽合同3年。但業(yè)主趙某等人自入住該小區(qū)后，自2006年8月至2010年8月，每家拖欠物業(yè)管理費從2000多元到5000多元不等。按業(yè)主公約，業(yè)主除應繳納拖欠的物業(yè)管理費外，還應承擔每日5‰的違約金。他們愿意適當降低違約金至不超過物業(yè)管理費金額的1倍，請求判令被告支付物業(yè)管理費及違約金。
業(yè)主：
物業(yè)服務太差勁 不應交費
法庭上，24名業(yè)主圍繞小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務質量問題，向法庭提交了小區(qū)同樓部分業(yè)主的管理調查證明和所拍攝的照片一組，證明小區(qū)的物業(yè)服務質量存在諸多問題，如：小區(qū)內(nèi)綠化不達標，雜草叢生，路燈經(jīng)常壞卻無人修理；小區(qū)內(nèi)居民樓下車庫、樓內(nèi)住戶對外出租，人員秩序混亂；樓外墻存在墻面亂貼廣告等情況。樓道入口大門常年損壞，無人修理，造成外來人員可以隨便進入樓內(nèi)，危害居民人身安全等。
24名業(yè)主稱，因為物業(yè)公司對上述問題疏于管理、未進行約束及整治，所以他們不應當支付物業(yè)管理費。
法院：
業(yè)主提供證據(jù)不足 不予采信
法院認為，首先，業(yè)主證明材料中簽名的業(yè)主與被告業(yè)主同時是物業(yè)所管理的住戶，與被告業(yè)主們有一定的利害關系，且上述業(yè)主作為證人又均未出庭，故此證言的真實性無法判斷，法院不予采信。
其次，小區(qū)物業(yè)狀況照片是業(yè)主于應訴后拍攝，反映的是小區(qū)內(nèi)目前的物業(yè)服務情況，而本案業(yè)主們所拖欠的物業(yè)管理費產(chǎn)生在2006年8月至2010年8月，故此照片無法證明此期間物業(yè)管理的實際情況，法院不予采信。
另外，小區(qū)內(nèi)車庫及房屋的所有權人將車庫、房屋進行出租是基于所有權而進行的權利處分，物業(yè)公司對此不具有強制性的行政管理權限，但根據(jù)物業(yè)管理條例的規(guī)定及業(yè)主公約的約定，物業(yè)公司在今后應當維護好小區(qū)內(nèi)的公共秩序。
最后，依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、《物業(yè)管理條例》第四十二條第一款、第六十七條有關規(guī)定，法院判決趙某等24名業(yè)主應向物業(yè)管理有限公司交納物業(yè)管理費，并支付違約金。
法官說法：物業(yè)費官司 業(yè)主為啥打不贏
居民打不贏物業(yè)官司究竟是為什么呢？百姓依法維權怎樣才更有利呢？辦案法官說，近幾年來物業(yè)官司呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，其中約一半調解，三成撤訴，兩成判決。但不論從哪個方式來看，居民最終都要交納物業(yè)費。
物業(yè)公司服務質價不符，主要是涉及訴訟由誰舉證的問題，證據(jù)是否充足有力的問題。
物業(yè)服務糾紛中大多數(shù)情況是因業(yè)主認為物業(yè)公司服務達不到業(yè)主要求，于是業(yè)主不交或少交物業(yè)服務費。
到訴訟時，舉證責任的分配成為關鍵，根據(jù)《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》及其它相關規(guī)定，結合實踐情況，對此應區(qū)分不同情況對待：如業(yè)主提出物業(yè)服務企業(yè)某一項或某幾項服務義務未履行時，物業(yè)服務企業(yè)應承擔其履行的舉證責任；如果業(yè)主提出物業(yè)服務企業(yè)在履行某項服務義務時有瑕疵，即履行了義務但未完全達到應有標準，因業(yè)主已承認物業(yè)服務企業(yè)對服務義務進行了履行，應由業(yè)主承擔瑕疵的舉證責任。當然，法院在審理中在舉證責任分配方面會綜合考慮個案具體情況依法靈活掌握，以平衡雙方當事人利益。
法官提醒廣大業(yè)主，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務中存在不達標情形時，應當注意保存證據(jù)，以備涉及訴訟時能夠提交法庭充分證明自己的主張。業(yè)主總說小區(qū)丟車、丟東西了，卻不能提交任何證據(jù)。如果沒有證據(jù)，法院就不能認可。但如果有報案記錄的，就可作為證據(jù)。
房子質量有問題 不能成為拒交物業(yè)費理由
在物業(yè)官司中，業(yè)主抗辯關鍵詞還通常會有：“房子長毛、漏水”“對講機不好使”“地面、墻面有裂縫”“物業(yè)合同我不認可”等等。
辦案法官認為，房子存在質量問題，實際上是開發(fā)商沒有履行完房屋買賣的合同義務，導致房子有缺陷。開發(fā)商遺留的問題，其實并不關物業(yè)公司的事，但許多業(yè)主為此而拒交物業(yè)費，所以居民會輸官司。
還有的業(yè)主反映，物業(yè)公司是與開發(fā)商簽的前期物業(yè)管理合同，合同內(nèi)容并沒有經(jīng)過業(yè)主大會討論決定，大家不認可其中的條款，所以拒交物業(yè)費。辦案法官認為，開發(fā)商假如蓋了200套房子，暫時只賣出去幾十套，這個時候開發(fā)商是最大的業(yè)主，所以《物業(yè)管理條例》允許開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂前期的物業(yè)管理合同。這個合同對所有以后入住的業(yè)主都具有法律效力，盡管大家不知道、沒經(jīng)過談判、也不贊同這個合同，但是如果物業(yè)公司仍在服務，那么這個合同就對所有業(yè)主發(fā)生法律效力。
業(yè)主維權最好辦法：成立業(yè)主委員會 自己的物業(yè)自己做主
物業(yè)糾紛官司中，業(yè)主抗辯的關鍵詞主要有：“保安巡查不到位”“保潔不好”“大門不鎖”“綠化不好”等。
物業(yè)公司服務質價不符，業(yè)主對物業(yè)公司的服務不滿意。其實，廣大業(yè)主最應該做的，就是成立業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會，換一家物業(yè)公司，這才能從根本上解決問題。拖著物業(yè)費不交，只能是被動挨打被起訴，并不能維護自己的合法權益。但成立主業(yè)委員會，召開業(yè)主大會具體實施起來，會遇到很多困難，一個小區(qū)住著幾百戶居民，大家都不認識，要組織全體居民開會進行選舉，不是一件容易的事。
