[案情簡(jiǎn)介]
某房屋開發(fā)公司開發(fā)了一大型商廈并將其中的大廳分割出售。李君在該商廈七層購(gòu)買了分割出售的一個(gè)單元，雖然該部分不能獨(dú)立使用，但也在房屋登記部門辦理了產(chǎn)權(quán)證。買賣雙方簽訂的售房合同中約定：“該物業(yè)設(shè)計(jì)功能及用途商場(chǎng)，買方不得變更用途。”李君取得房產(chǎn)證后大廈的市場(chǎng)一直沒(méi)有形成，所以其也一直沒(méi)有收益。后來(lái)由開發(fā)公司組織大多數(shù)業(yè)主同意將大廳整體出租給某餐飲公司，租金按每平方米100元，每年遞增2%。餐飲公司已經(jīng)進(jìn)駐大廳進(jìn)行開業(yè)準(zhǔn)備。李君出差歸來(lái)得知這一情況后，不同意這一方案，于是以餐飲公司為被告提起訴訟，要求其遷出其所購(gòu)買的單元，并賠償損失。
[爭(zhēng)議焦點(diǎn)]
餐飲公司認(rèn)為自己依據(jù)出租合同使用大廳，是合法的。如果法院判決我們搬出，我們就要追究出租方的違約責(zé)任，最終要大多數(shù)業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任。李君認(rèn)為，自己擁有產(chǎn)權(quán)證，是合法的產(chǎn)權(quán)人，不經(jīng)自己同意，其他人沒(méi)有出租的權(quán)利，這種情況下使用物業(yè)是侵權(quán)行為。因此李君對(duì)這場(chǎng)訴訟也信心十足。法院在審理這一案件時(shí)，也出現(xiàn)了不同的意見。
[分析意見]
目前確實(shí)出現(xiàn)了一些開發(fā)商將大型商業(yè)場(chǎng)地進(jìn)行出割出售的情況，由此引發(fā)的類似本案這樣的案例是比較多的。這種分割出售模式，帶來(lái)的直接問(wèn)題是，各單元的購(gòu)買者無(wú)獨(dú)立的使用價(jià)值，而整體使用又難一統(tǒng)一各單元業(yè)主意見。法律上認(rèn)為，完整的物的所有權(quán)包括物的占有、使用、收益、處分四項(xiàng)充分權(quán)利。就本案而言，李君既然擁有單元房屋的所有權(quán)，其當(dāng)然有權(quán)利決定如何使用或者處分自己的房屋，其他人未經(jīng)其同意是不應(yīng)當(dāng)出租其房屋的。。但是如果李君在行使上述權(quán)利時(shí)與其他業(yè)主不能達(dá)成一致意見，則會(huì)發(fā)生私權(quán)“碰撞”。這種情況下，如果保護(hù)李君的房屋所權(quán)權(quán)，則會(huì)影響到其他業(yè)主的房屋所有權(quán)的行使和收益。這也正是本案審理中判決的難點(diǎn)所在。
[判決意見]這類案件經(jīng)過(guò)最高法院討論，形成了傾向性意見：因?yàn)槔罹龥](méi)有獨(dú)立使用其物業(yè)條件，整體出租符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也不損害李君的利益，因此可以考慮駁回李君的訴請(qǐng)。同時(shí)法院可以向李君釋明，李君可以開發(fā)公司售出的房屋不具有獨(dú)立性、自己的房屋所有權(quán)無(wú)法行使來(lái)訴開發(fā)公司侵權(quán)。
