提問：你好。我于去年買了一套期房，應該是今年7月交房，但是現在由于開發商自身的原因，遲遲不能交房。按照當初的預售合同。開發商應該向我們支付違約金的。但是，他現在提出用這筆違約金來抵償今后一段時間的物業管理費。
我不知道他們這樣做是否合理，我怕今后會出現這樣那樣的問題，甚至引發新的糾紛。所以我想請你們幫我解答一下這個問題，遇到這種情況應該怎么辦？
專家答疑：根據現有法律規定物業費與違約金不能相抵的，物業管理與開發商賣房是兩個法律關系，應該有兩份不同的合同。開發商向由于自身延期交房而向買房人支付“違約金”，與業主因享受物業管理而向物業管理公司交納“物業管理費”是截然不同的兩件事。
《合同法》雖然規定了抵消，但是，是基于相同的合同主體。雖然用物業費抵償違約金符合“債務的標的物種類、品質相同的”這一點。但是，由于物業管理與開發商賣房法律主體不同。因此，不能適用《合同法》規定的抵消。
如果非要這樣處理，BOBO認為應該通過“債務轉移”的方式進行處理。也就是說，開發商要向買房人支付“違約金”的債務，如果轉移給物業公司承擔以折消一部分“物業管理費”，是要經買房人的同意。此外，為防患于未然，最好三方簽訂一個“債務轉移協議”，以防今后開發商或物業管理公司反悔。
由于大多數買房人對相關的知識知之不多，所以在此提醒買房人，在開發商提出以物業費抵違約金時，應注意幾點：
首先要知道我們賣房人有權拒絕這種用“延期交房的違約金”與“物業管理費”相抵的行為；其次，根據有關規定，禁止物業公司一次性收取一年以上物業費，所以即使業主與開發商及物業公司達成“債務轉移協議”，最多也只能抵償一年的“物業管理費”即可，其余仍應要求支付違約金；最后，防止開發商日后否認逾期交房的違約行為，我們在辦理入住手續時，應留存開發商逾期交房的書面違約證據。
