摘 要：物業管理收費率是所有物業管理企業都要面臨的一個重大問題。普遍存在的“收費難”已經成為制約物業管理公司發展的“瓶頸”，這個問題解決的好壞，在一定程度上會影響整個行業的健康發展。本文試圖通過對普遍存在的“收費難”現狀進行分析，依據 《 物業管理條例 》 ，結合實踐，找出“收費難”的癥結所在，進而提出解決問題的根本思路。
“物業管理收費率”問題是所有的物業管理企業都要面臨一個重大問題。不僅因為它關系到企業的生存和發展，還因為它是衡量企業運營狀況好壞的標桿，也是衡量業主滿足度的標準。通常，硬件較好的中、高檔小區，管理水平相對較高的，物業管理費用收繳率也就較高；而硬件相對較差的中、低檔小區，管理水準即便不低，但由于缺乏相應的硬件支持，管理的難度也就較大，管理費用收取的難度也就可想而知了。
一、收費難的現狀、成因
1 ．開發商遺留的問題。
我國的物業管理有多種形式，但不管是哪一種形式都與開發商有著千絲萬縷的聯系。從業主的層面看，開發商的問題主要是房產質量。有不少業主，分辨不清所發生的房產質量問題是建設質量問題還是管理質量問題，假如是建設質量的問題，業主希望通過物業管理公司出面，代表業主向開發商交涉；假如發生的是管理質量問題，業主也只能通過向物業管理公司報修來解決。
從物業管理公司本身來看，業主和開發商都期望盡快解決問題，假如物業管理企業利用自己的力量將問題解決了，不僅能緩解業主和開發商的矛盾，而且也能使物業管理公司的服務得到業主和開發商更多的支持。實踐證實：幫助業主和開發商解決問題，其實就是幫助了物業管理公司自己。
2 ．開發商越權承諾，物業管理公司長期受苦。
開發商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物管費等一系列優惠政策吸引更多的客戶，實際上這些承諾已經越權了。業主入住后發現當初的承諾無法兌現。由于業主對物業管理了解不夠，不知道物業管理公司和開發商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發在物業管理公司頭上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業管理費，甚至水、電費。
3 ．物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比。
一方面一些物業管理公司提供的服務不夠專業，不夠規范，難以令業主滿足。業主認為物業管理公司提供的服務“物不所值”，就以拒交物業管理費來表示心中的不滿。還有一些物業管理公司不在管理服務上下功夫，它的管理和服務已不能滿足業主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業管理費。
另一方面，部分業主存在不正確的想法，希望付出較少的管理費獲取較多的服務，他們把物業管理公司的服務看做是萬能的，以為交了少量的管理費就可以包攬一切，這樣必然會使物業管理公司進退兩難，不該服務的項目不得不去做，應該服務的項目也沒有做好，導致整體服務水準下降。
4 ．業主對物業管理的熟悉不夠。
經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受，不付費”的舊的管理模式，對于物業管理還沒有形成完整的熟悉。有些人甚至根本就不想了解物業管理是什么，由于物業管理服務是具有廣泛性，服務對象是一個物業管理區域內的全體業主而不是某一家，物業管理公司不會因為少數業主不交物管費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業主就“逃費”、“躲費”，仍然可以享受到和其他業主一樣的服務，這樣很輕易使更多的業主效仿他們的做法，長此以往就會形成惡性循環：業主欠費 → 物業管理公司虧損 → 服務質量下降 → 業主長期拒交費，使物業管理公司難以為繼，無法長期經營下去。
5 ．物業管理的相關法律、法規不健全、不完善。
當前物業管理市場存在的問題難以解決，其根本原因是相關法律、法規不夠健全和完善，在貫徹執行中缺乏監管力度。物業管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業，它的綜合性決定了在其運作的過程中會出現各式各樣的問題，而且大都很復雜。在業主和物業管理公司發生的爭議中，大多數都是因為沒有明確的法律、法規對物業管理公司和業主雙方面進行有效地約束，無法明確雙方在法律上的權利和義務。所以一旦發生爭議，業主便以拒交物業管理費的方式發泄出來。
二、解決收費難的基本思路
解決“收費難”的所有問題將會牽涉到相關政策法規、收費標準乃至整個社會，所以解決“收費難”是一項系統工程。
1. 物業管理企業應培育出正確的服務理念，并在實踐中加以運用。假如仍以管理者自居，把業主當成管理的對象，那么收費難的問題就不可能根本解決。物業管理企業應把服務理念的培育當成第一要務，只有這樣才能擺正位置，做好服務，在培育服務理念的基礎上加強物業管理公司的服務質量，提高其專業化、規范化的水平，使物業管理從業人員既有嚴格的服務理念，又有高素質的服務水準，這樣才能為業主提供優質和令人滿足的服務。
2 ．加強物業管理知識的宣傳力度，使業主理解物業管理的內涵和真正意義，樹立現代的消費觀念和消費意識。物業小區應在政府指導下，開展對業主的“全員教育”，幫助業主了解法律法規及相關政策，不斷提升業主的住房消費意識，使業主在小區中更像一名真正的主人。物業管理公司應采取各種方式，幫助業主樹立“住房消費觀念”，讓業主“事先預知”、“內容詳知”、“人人皆知”。同時還要想方設法幫助業主克服困難，解決問題。
3 ．物業管理行業制定出“質價相符”的收費標準。按照 《 物業管理條例 》 規定，收費標準應由物業管理公司與業主協商制定，而實施這一舉措的要害是“質價相符”。與質價相符的收費標準配套的是物業管理公司提供的“菜單式”服務，即把每一項服務內容都用單價確定下來，使業主在接受服務之前，就能清楚地看到服務的質量和價格。
