有消息稱上海擬開征住房保有稅,且方案基本已定；另一傳言則是物業(yè)稅已獲住建部審批,通過財政部和國務(wù)院審批的概率也很大,試點地區(qū)為京滬深渝四市,發(fā)起地點為重慶；而前段時間鬧得沸沸揚揚的“特別房產(chǎn)消費稅”,也是由重慶市市長黃奇帆透露的。
結(jié)合本月初國務(wù)院總理溫家寶在《求是》雜志中發(fā)文稱要研究適時開征物業(yè)稅；4月6日財政部公布的2010年工作重點包括有完善房產(chǎn)稅制度；以及近段時間,新華社、《人民日報》、中央電視臺等中央官方媒體連續(xù)14天炮轟高房價、高地價和追問房地產(chǎn)市場存在的問題,物業(yè)稅的開征似乎已是山雨欲來風滿樓。
物業(yè)稅一詞首次進入百姓視線是在2003年10月。2006年10月,北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區(qū)市率先開展了房地產(chǎn)模擬評稅的試點工作,成為首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”的試點。一年后,國家稅務(wù)總局和財政部再批安徽、河南、福建、天津四省市為房地產(chǎn)模擬評稅試點地區(qū),至此,“空轉(zhuǎn)”省市超過10個。今年初也有消息稱,今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國。
物業(yè)稅的開征,普遍被業(yè)內(nèi)認為是重大利空,而每次有關(guān)消息的傳出總是能引起相當震動。就在上海擬開征住房保有稅的消息傳出當天,滬深股市地產(chǎn)股就受到受挫,房地產(chǎn)板塊整體跌幅達到了1.58%。物業(yè)稅因而被認為是懸在樓市頭頂?shù)囊槐斑_摩克利斯之劍”。此番上海、重慶等地有關(guān)物業(yè)稅的消息傳出,就恰逢3月下旬全國部分城市房價重新上漲的敏感時期。有業(yè)內(nèi)人士分析:“這有點像是要注射一劑退燒針,讓市場稍微冷一下。”
不過顯而易見的是,由于我國實行一次性購買70年地價,物業(yè)稅的司法地位如何確定,以及對征收對象如何確定、評估等技術(shù)性問題,讓業(yè)內(nèi)普遍認為物業(yè)稅短期之內(nèi)難以推出。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭就指出,作為一個重要稅種,物業(yè)稅的開征需要人大立法通過,過程較長,有關(guān)層面極有可能把物業(yè)稅列為中期立法。房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)加稅的方向是不變的。
當前,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種有兩個:房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。但實際上,前者只對經(jīng)營性用房征稅,后者則對個人住宅免征。
楊紅旭表示,近期之所以房產(chǎn)稅一詞在官方口中頻頻出現(xiàn),正是因為它的有關(guān)規(guī)定,屬于國務(wù)院出臺的行政法規(guī)。“要對個人征稅,只需要將個人免征部分去除即可”。而從性質(zhì)上分析,物業(yè)稅和房產(chǎn)稅基本上同屬一物,都是持有環(huán)節(jié)的稅收,區(qū)別在于前者涵蓋面更大,包括所有的不動產(chǎn)。這為部分城市以房產(chǎn)稅的名義暫行物業(yè)稅之實,掃清了人大立法的漫長審議屏障。他認為,上海所謂的“住房保有稅”,重慶所謂的“特別房產(chǎn)消費稅”,皆暗合此意。也就是說,物業(yè)稅的開征,將可能采取“曲線救國”的方式。
不過,盡管不少人認為征收物業(yè)稅是調(diào)控高房價根本措施,但仍有業(yè)內(nèi)人士指出:“相關(guān)部門寄希望于通過開征物業(yè)稅降低房價,我覺得物業(yè)稅根本解決不了高房價問題。”中經(jīng)聯(lián)秘書長陳云峰表示,物業(yè)稅即使開征,稅率大概也不過是1%到2%,而二手房營業(yè)稅有5%,一個中介在一個二手房的轉(zhuǎn)賣過程中,營業(yè)稅加契稅,加5%的中介稅,可以達到11%,“這個都沒有能夠阻擋高房價的增長,希望通過1%到2%調(diào)控高房價,不是很現(xiàn)實”。
物業(yè)稅開征大猜想
猜想一
物業(yè)稅
坊間有消息稱,物業(yè)稅開征方案已于4月7日晚通過建設(shè)部的審批,而且通過財政部和國務(wù)院的審批的可能性非常大。該消息還透露,物業(yè)稅發(fā)起地點為重慶,試點地區(qū)目前定在京滬深渝,物業(yè)稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收。
客觀來看,物業(yè)稅的開征并非簡單的稅費改革,而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等,背后隱藏了各方利益的博弈,其開征必然面臨諸多難點。
一個典型的例子是,國家稅務(wù)總局和財政部批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶等10個物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”省市后,各省市內(nèi)部城市參與的積極性并不高。反對者認為,物業(yè)稅“將加重稅負,而不是促進地方經(jīng)濟發(fā)展的減稅、免稅措施”。地方政府普遍擔心試點會影響當?shù)氐恼猩汰h(huán)境和形象。而據(jù)內(nèi)部人士透露,財政部2007年就曾籌劃物業(yè)稅實轉(zhuǎn),也曾找試點城市逐個晤談,但均未能達成一致。
不過此次傳言的京滬深渝4個試點城市中,北京2008年曾提出“空轉(zhuǎn)實”的申請；上海近日傳出擬開征住房保有稅；深圳去年曾有消息傳出將率先開征物業(yè)稅；重慶則是市長黃奇帆透露將開征特別房產(chǎn)消費稅。傳言中的4個試點城市均曾站在物業(yè)稅開征的風口浪尖上。再加上物業(yè)稅將按照買房時合同價打七折后再按1.2%—1.5%征收的細節(jié),讓這次傳聞更顯得有鼻子有眼。
猜想二
房產(chǎn)保有稅
有媒體報道稱,上海市住房局牽頭制定的物業(yè)稅方案目前已經(jīng)形成,不過,上海方面計劃征收的是房產(chǎn)保有稅。該媒體稱,可能對存量房和增量房一并征收,但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求,其中自住需求可免交。
4月8日,上海市房管局罕見地專門通過官方網(wǎng)站對上述消息作出回應(yīng):目前有關(guān)部門正在進行的研究是“完全正常的”,但具體征收要“要經(jīng)國家層面定,但如果政策出臺,我們會積極配合貫徹落實好”。顯得這一消息絕非空穴來風。
還有知情人士透露:早在今年初,上海市主要領(lǐng)導(dǎo)就在內(nèi)部會議上表態(tài),年內(nèi)一定要推出房產(chǎn)保有稅,市住房局負責牽頭設(shè)計前期方案。
上海市財稅局工作人員表示,可以明確的是,目前上海各房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)實施聯(lián)網(wǎng),能第一時間了解每戶家庭的房屋擁有情況。另外,稅收部門在辦理契稅交納時,已保留了所有購房者留下的購房價格及面積信息,這構(gòu)成了稅務(wù)部門征收住房保有稅的一項基礎(chǔ)。
不過,如果地方對個人開征房產(chǎn)業(yè)稅,顯然還需通過國務(wù)院審批。
猜想三
特別房產(chǎn)消費稅
3月24日的重慶“兩會”上,市長黃奇帆表示,為了抑制高房價,政府可以對這些高端房征收“特別房產(chǎn)消費稅”。
