近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長，其中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。可以說，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)問題。針對這一現(xiàn)象，我們通過對審理的物業(yè)費(fèi)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，對引發(fā)物
近年來，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日顯突出，物業(yè)糾紛案件大量增長，其中，絕大多數(shù)是物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付拖欠物業(yè)費(fèi)的糾紛案件。可以說，當(dāng)前物業(yè)糾紛的主要矛盾焦點(diǎn)就是物業(yè)費(fèi)問題。針對這一現(xiàn)象，我們通過對審理的物業(yè)費(fèi)糾紛案件進(jìn)行了研究分析，對引發(fā)物業(yè)費(fèi)糾紛的原因進(jìn)行了分析并提出了解決這一棘手問題的幾點(diǎn)對策。
引發(fā)物業(yè)費(fèi)糾紛的主要原因：
一是缺乏真實(shí)的宣傳和有效的溝通，業(yè)主不了解物業(yè)管理行業(yè)。了解才能產(chǎn)生信任。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)不透明、收費(fèi)依據(jù)不明確、違約責(zé)任含糊讓人無法理解，致使多數(shù)人選擇拒絕交費(fèi)。在我國，住宅小區(qū)建好后，開發(fā)商都會(huì)先指定一家物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，這就是 前期物業(yè) ，前期物業(yè)公司先于業(yè)主進(jìn)駐小區(qū)。按正常程序，應(yīng)是業(yè)主購買房屋并入住后，再與前期物業(yè)公司協(xié)商簽約。但現(xiàn)實(shí)情況是，幾乎所有的業(yè)主在入住時(shí)都會(huì)被要求簽訂物業(yè)合同，同時(shí)還要全額繳納至少一年的物業(yè)費(fèi)，才能領(lǐng)到房屋鑰匙。對物業(yè)公司而言，省去了與業(yè)主談判的麻煩，但同時(shí)也喪失了讓業(yè)主通過協(xié)商簽約過程了解物業(yè)服務(wù)、理解物業(yè)收費(fèi)的機(jī)會(huì)。此時(shí)，多數(shù)業(yè)主交費(fèi)根本不是為了享受物業(yè)服務(wù)，而是為了獲得房屋鑰匙。這導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一開始就處于互相猜忌、互相懷疑之中，為今后雙方發(fā)生更大的糾紛埋下了隱患。此外，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司的行為讓業(yè)主形成了兩者是一體的概念，此后也就會(huì)當(dāng)然認(rèn)為開發(fā)商遺留的一些問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來解決，由此會(huì)給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。
二是物業(yè)公司服務(wù)意識(shí)差，無視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利和合理要求，處理問題簡單化，在與業(yè)主的交往中容易產(chǎn)生摩擦。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目既多且雜，一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都可能引發(fā)矛盾。但在現(xiàn)實(shí)中，當(dāng)業(yè)主需要幫助時(shí)，不少物業(yè)人員采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度；而當(dāng)物業(yè)公司要求業(yè)主履行義務(wù)時(shí)，許多物業(yè)人員的工作方式簡單粗暴，根本不考慮業(yè)主的感受，引起業(yè)主的反感。有的物業(yè)公司完全以營利為目的，只顧收費(fèi)而不履行任何約定的服務(wù)行為，并且任意增加收費(fèi)項(xiàng)目，肆意揮霍物業(yè)服務(wù)費(fèi)，甚至當(dāng)業(yè)主有不同意見時(shí)以停電、停水等手段相要挾, 或限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)區(qū)域，嚴(yán)重侵犯業(yè)主的權(quán)利，這無形中激化了雙方的矛盾，使業(yè)主更堅(jiān)定地加入到欠費(fèi)的行列。同時(shí)，眾多業(yè)主因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)有疑問而拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，許多物業(yè)公司不是通過有效的宣傳，主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，查找自身存在的問題，改進(jìn)自己的工作方式，而是直接采取訴訟方式解決，使矛盾迅速升級。單純用訴訟方式解決欠費(fèi)問題的結(jié)果是造成了一個(gè)惡性循環(huán)：物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通與互信，業(yè)主對物業(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司收費(fèi)不足，服務(wù)質(zhì)量下滑 引起更多業(yè)主的不滿，欠費(fèi)規(guī)模更加擴(kuò)大 物業(yè)公司進(jìn)一步把大量的精力投入到物業(yè)費(fèi)訴訟中，以求盡快收取物業(yè)費(fèi) 訴訟往往只能解決欠費(fèi)問題，解決不了業(yè)主提出的其他合理要求，業(yè)主因?qū)Σ门胁粷M而拒不執(zhí)行，并且繼續(xù)欠費(fèi) ，最終的結(jié)果是使業(yè)主與物業(yè)公司之間的隔閡更加擴(kuò)大。
三是思想觀念錯(cuò)位，業(yè)主和物業(yè)公司都不能擺正位置，通過協(xié)商解決問題。物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務(wù)合同關(guān)系，兩者的法律地位是平等的。但在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司認(rèn)為自己是小區(qū)管理者，業(yè)主是被管理的對象；而業(yè)主則認(rèn)為自己是主人，物業(yè)公司是自己花錢雇來的仆人。業(yè)主與物業(yè)公司對雙方之間的法律關(guān)系各有理解，由此產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導(dǎo)致雙方在相互溝通中的巨大障礙，事實(shí)上這也是物業(yè)公司與業(yè)主很難通過協(xié)商解決問題的思想根源。要想?yún)f(xié)商解決問題，就必須擺正各方位置，理順法律關(guān)系。
四是業(yè)主群體的分散性和個(gè)別性與物業(yè)服務(wù)的整體性和公共性，加大了業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商的難度。小區(qū)的業(yè)主群體是龐大而分散的，每個(gè)業(yè)主的想法、做法都不一致，而物業(yè)公司提供的服務(wù)是針對全體業(yè)主的，因此物業(yè)公司要想與每個(gè)業(yè)主都能協(xié)商一致，幾乎是不可能的，這就進(jìn)一步加大了協(xié)商的難度。
五是多數(shù)業(yè)主自治水平較低，缺乏公共責(zé)任意識(shí)，對自己的權(quán)利缺乏正確的認(rèn)識(shí)，也不知道如何正確地行使權(quán)利。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制公有住房分配模式下，人們早已牢固樹立了住房不付費(fèi)的觀念，而且也不關(guān)心房屋及相關(guān)設(shè)施的維護(hù)情況，反正有 公家 負(fù)責(zé)，自己不必操心。雖然商品房的興起讓許多人成為了房屋所有權(quán)人，但在觀念上，不少人并不認(rèn)為這和以往分配公房在居住上有什么本質(zhì)區(qū)別。面對物業(yè)費(fèi)，許多業(yè)主都認(rèn)為 以前從來沒有交過 所以就 不應(yīng)該交 。物業(yè)服務(wù)是面向全體業(yè)主的，而許多業(yè)主完全以個(gè)人的主觀感受對服務(wù)進(jìn)行評價(jià)，一旦自己對服務(wù)不滿意就拒絕交費(fèi)。更多的業(yè)主把自己當(dāng)成旁觀者，不知道通過集體決策來表達(dá)自己對物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)的意愿，而是懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動(dòng)交費(fèi)，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。
六是政府部門介入不足，對物業(yè)公司和業(yè)主雙方權(quán)利義務(wù)的監(jiān)管、規(guī)范、引導(dǎo)不夠，沒有及時(shí)消除糾紛隱患。雖然物業(yè)公司與業(yè)主之間最終是要通過自由簽約來對服務(wù)和價(jià)格達(dá)成一致，但物業(yè)服務(wù)具有一定的公共性，它關(guān)系著小區(qū)全體業(yè)主的正常生活，因此政府不能完全放任由業(yè)主與物業(yè)公司自行解決。一般情況下，小區(qū)建設(shè)完成后，都是由開發(fā)商指定物業(yè)公司進(jìn)行前期服務(wù)，政府部門不加以任何監(jiān)管；當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)后，政府部門也不參與業(yè)主自治組織 即業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立，沒有進(jìn)行必要的引導(dǎo)。此時(shí)，因物業(yè)公司由開發(fā)商指定而聽命于開發(fā)商，不愿接受業(yè)主監(jiān)督；而積極要求并參與召開業(yè)主大會(huì)、設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，往往又都是一些與開發(fā)商、物業(yè)公司有較大矛盾的維權(quán)業(yè)主。本來物業(yè)公司和業(yè)主急需的是一個(gè)能夠互相協(xié)商交流的平臺(tái)，但在實(shí)踐中，有的物業(yè)公司完全靠向開發(fā)商，漠視業(yè)主的正當(dāng)權(quán)利與要求；而有的業(yè)主委員會(huì)完全是為了維權(quán)而設(shè)，其成員又大多是與物業(yè)公司、開發(fā)商有較多矛盾的業(yè)主，一開始就帶著較強(qiáng)的對立情緒。因此，兩者非但不可能心平氣和地進(jìn)行協(xié)商交流，反而會(huì)將矛盾激化。
在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)中，有時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司很難達(dá)成書面合同，但物業(yè)服務(wù)的公共性決定了無論是否存在書面合同，物業(yè)公司都要提供物業(yè)服務(wù)。因此政府必須規(guī)定一個(gè)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)價(jià)格，一則作為合同訂立的參照，二則作為沒有書面合同時(shí)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但物業(yè)費(fèi)與服務(wù)應(yīng)當(dāng)是對應(yīng)的，在規(guī)定物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格的同時(shí)，應(yīng)該相應(yīng)的明確物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。可目前的政府文件大多清楚地規(guī)定了物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，而對于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不夠明確和詳盡，更沒有規(guī)定判斷物業(yè)服務(wù)情況的程序和機(jī)構(gòu)。這就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費(fèi)時(shí)有文件依據(jù)，但業(yè)主要求服務(wù)時(shí)卻沒有文件依據(jù)。這種管理、規(guī)范上的不平衡，讓個(gè)別不良的物業(yè)公司逃避責(zé)任，讓許多業(yè)主對法律的公正性產(chǎn)生懷疑，成為物業(yè)糾紛合理解決的最大障礙。
