物業管理服務合同是委托合同，還是服務合同，當前還沒有定性。我國物業管理的現有模式是從港臺引入的，物業一詞本身來自港澳地區。我國的物業管理不僅缺乏豐富的實踐經驗，而且對物業管理問題的理論研究也相對薄弱。目前最高法院案由分類中，既有服務合同糾紛，又有物
物業管理服務合同是委托合同，還是服務合同，當前還沒有定性。我國物業管理的現有模式是從港臺引入的，物業一詞本身來自港澳地區。我國的物業管理不僅缺乏豐富的實踐經驗，而且對物業管理問題的理論研究也相對薄弱。目前最高法院案由分類中，既有服務合同糾紛，又有物業管理糾紛，法院受理物業管理糾紛案件時，部分案件的案由定為服務合同糾紛，部分定為物業管理糾紛，還有定為損害賠償和財產權屬等其他案由。
物業小區相關主體及法律關系不確定性
《物業管理條例》是國務院制定的行政法規，雖然對相關主體的民事權利義務有所規定，但涉及物業行政管理的內容居多。相關主體的法律關系界定不明確，單個業主、一幢樓業主、全體業主、業主大會、業主委員會、物業公司、房地產開發企業以及市政公用單位、居委會、公安、房地產管理部門各種主體之間的關系，規定不夠明確。當前，法院審理此類案件遇到的突出問題，是由誰代表全體業主參加訴訟，也就是業主大會與業主委員會的訴訟主體問題。在《物業管理條例》出臺之前，上海法院依據《上海市居住物業管理條例》的立法精神，規定由業主委員會代表全體業主參加訴訟，解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出臺后，業主委員會的作用發生了變化：《上海市居住物業管理條例》規定，業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織；《物業管理條例》則規定，物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，業主委員會是業主大會的執行機構。是由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟，在司法實踐中存在不同觀點，主要分歧在于對涉及全體業主的訴訟是應當采用訴訟擔當理論，還是采用業主大會作為無權利能力但賦予其訴訟當事人團體的制度。無論是業主大會還是業主委員會作為訴訟主體，涉及到如何參加訴訟、是否能成為被告、敗訴后責任如何承擔、拿什么財產賠償、如何執行，以及涉及部分業主共同利益、如何訴訟等其他問題。
業主大會、業委會、業主規范運作機制尚未建立
業主作為物業管理區域內物業的所有權人，不僅對建筑物專有部分享有專有權，對共用部分享有共用權，同時作為小區成員還享有成員權。業主通過業主大會的形式，在物業小區的框架范圍內進行民主管理、自我管理，通過民主協商，個人利益服從共同利益，少數人的利益服從多數人的利益。但目前主要問題是：由于業主民主觀念淡薄，工作忙，除涉及自己利益的事務外，對小區公共事務缺乏熱情，加上相關法律法規缺乏可操作性，小區業主大會往往難以成立和召開，已成立的業主大會則存在換屆難，業主委員會交接難的問題。業主委員會、物業管理企業的運作缺少監督，侵害業主權益的事件不斷出現。業主權利得不到保障，如業主應享有的大會討論事項的表決權、制定修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利在實踐中經常被侵犯。由于現行《物業管理條例》對此規定較為粗淺，層次也較低，又無業主大會非訟程序進行配套的相關法律法規，執行中存在諸多問題，如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督，對業主大會選任事項意見不一，業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。
