第一章 總則
第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)西湖區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)的物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造安全、文明、和諧的社區(qū)環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本辦法。
第二條 西湖區(qū)與之江國(guó)家旅游度假區(qū)范圍農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)(含多層、高層、小高層建筑)物業(yè)管理均適用本辦法。市政府另有規(guī)定的除外。
第三條 農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行社區(qū)管理與委托物業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理相結(jié)合的原則，實(shí)施社區(qū)管理的由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處報(bào)區(qū)(之江)房產(chǎn)行政主管部門審批，并由社區(qū)承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理職責(zé)。
第四條 區(qū)(之江)房產(chǎn)行政主管部門根據(jù)本辦法對(duì)區(qū)農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
建設(shè)、規(guī)劃、城管、綠化、公安、環(huán)保、物價(jià)、民政、工商等部門按各自的職責(zé)，協(xié)同物業(yè)管理部門實(shí)施本辦法。
第二章 業(yè)主、業(yè)主(代表)大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第五條 本辦法中的業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。包括股民業(yè)主和非股民業(yè)主。在農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)內(nèi)擁有房屋且持有該區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作社股份的稱股民業(yè)主。股民業(yè)主、非股民業(yè)主享有同等權(quán)利和義務(wù)。
第六條 業(yè)主享有以下權(quán)利：
(一)參加業(yè)主大會(huì)，享有表決權(quán);
(二)享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán);
(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相符的服務(wù);
(四)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(二)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主公約、有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定;
(四)配合業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)組織者做好有關(guān)選舉工作;
(五)按照合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用和其他分?jǐn)傎M(fèi)用;
(六)對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同承擔(dān)責(zé)任。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì);業(yè)主人數(shù)超過(guò)100名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)須投票權(quán)數(shù)超半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。業(yè)主代表的任期一般不超過(guò)3年，可以連選連任。
業(yè)主的投票權(quán)，按每一房地產(chǎn)權(quán)證計(jì)一票原則確定。建筑面積超過(guò)二百平方米的部分，每滿二百平方米另計(jì)一票，但單個(gè)業(yè)主所計(jì)票數(shù)不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主總票數(shù)的30%。
建設(shè)單位未出售或者已經(jīng)出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計(jì)投票權(quán)數(shù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，區(qū)(之江)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)管理單位召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：
(一)入住率達(dá)到60%以上的;
(二)入住率達(dá)到30%以上，且物業(yè)交付使用已滿2年的。
業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主推舉的代表和建設(shè)單位、居民委員會(huì)的代表組成。籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知全體業(yè)主，并告知所在地物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會(huì)，接受告知的單位應(yīng)當(dāng)派代表參加會(huì)議，并給予必要的指導(dǎo)。
第一次業(yè)主(代表)大會(huì)的費(fèi)用開(kāi)支由建設(shè)單位承擔(dān)。
第九條 農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在社區(qū)黨組織和社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下選舉產(chǎn)生。
通過(guò)履行相應(yīng)的選舉程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)(代表)投票權(quán)數(shù)的超半數(shù)同意，農(nóng)轉(zhuǎn)居小區(qū)業(yè)主由單個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社股民組成的，其業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)原則上由經(jīng)濟(jì)合作社董事會(huì)行使;由多個(gè)經(jīng)濟(jì)合作社和非股民業(yè)主組成的，按其占投票權(quán)數(shù)的比例，在業(yè)主委員會(huì)組成人員中占有相應(yīng)的比例。經(jīng)濟(jì)合作社董事會(huì)行使業(yè)主委員會(huì)職權(quán)的，還需經(jīng)股民(代表)大會(huì)追授。
第十條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開(kāi)一次;業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為必要時(shí)或經(jīng)由20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在接到業(yè)主或業(yè)主代表提議后15日內(nèi)組織召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);逾期不組織召開(kāi)的，由社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)可以邀請(qǐng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)和使用人代表列席。業(yè)主可書(shū)面委托代理人出席，物業(yè)管理企業(yè)不能以代理人身份出席。
業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書(shū)面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十一條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的決定，須經(jīng)出席大會(huì)的業(yè)主或者業(yè)主代表投票權(quán)數(shù)的超半數(shù)通過(guò)，并予以公布。
第十二條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)審議通過(guò)或修改業(yè)主委員會(huì)章程和業(yè)主公約;
(二)聽(tīng)取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;
(三)選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過(guò)物業(yè)管理方案;
(六)變更或撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)審查本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理制度;
(八)決定其他有關(guān)業(yè)主權(quán)益的重大事項(xiàng)。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)施管理的自治組織。
業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)由5人以上的單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員提前兩個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì)可以辭職，缺額按業(yè)主委員會(huì)章程補(bǔ)選。根據(jù)工作需要，業(yè)主委員會(huì)可聘請(qǐng)社區(qū)居民委員會(huì)有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)顧問(wèn)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)章程和名單報(bào)區(qū)(之江)房產(chǎn)行政主管部門登記備案。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主(代表)大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì);
(二)草擬業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程草案或修訂草案;
