第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，保障社會公共利益，根據《國務院物業管理條例》、《甘肅省物業管理暫行辦法》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 新建住宅區和配套設施比較齊全的原有住宅區，應當實行物業管理。
配套設施不全的原有住宅區，由各縣(區)人民政府和有關公有住房出售單位籌措資金,組織綜合整治，創造條件，逐步實行物業管理。或由所在社區統一管理。
商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。
第四條 物業管理實行屬地管理,條塊結合的原則。
市建設行政主管部門負責全市物業管理活動的行業管理和業務指導。縣(區)建設(房地產)行政主管部門具體負責本行政區域內物業管理活動的組織實施和管理工作。
規劃、城管、公安、物價、工商、郵政、廣電、通信、供電、供水、供氣、市政、綠化、環衛等有關部門和單位，按照各自職責，協同實施本辦法。
街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。
第五條 各級政府應當扶持物業管理行業發展，逐步建立專業化、社會化、市場化的物業管理機制，提高物業管理水平。
第六條 物業管理逐步實行區域劃分制。物業所在區、縣物業管理行政主管部門會同街道辦事處具體負責協調物業管理的區域劃分工作。劃分住宅物業管理區域應當考慮建筑規模、自然形成、設施設備共用程度及社區建設等因素。物業管理區域的劃分辦法按《甘肅省物業管理暫行辦法》的有關規定執行。
第二章 業主及業主大會
第七條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，按照法律規定和合同約定享有權利，并承擔相應義務。
物業承租人或者實際使用物業的人為物業使用人。物業使用人根據與業主的約定，可以享有業主相應的權利和承擔業主相應的義務。但使用人與業主約定的內容不得違反業主公約和本辦法的規定。
業主應當將與使用人的約定書面告知業主委員會和物業管理企業。
第八條 業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理;物業管理區域內業主人數較少的，物業的管理形式可以由業主自主決定。
業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。業主不參加也不委托他人參加業主大會會議的，視作棄權。
第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會，由一個物業管理企業負責實施管理。
業主大會履行下列職責：
(一)審議、修改、通過業主大會議事規則，業主公約;
(二)選舉、更換業主委員會委員;
(三)審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作，改變或撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)選聘或解聘物業管理企業;
(五)審議批準業主大會、業主委員會工作經費籌集、使用方案;
(六)決定專項維修資金使用、續籌方案并監督實施;
(七)審議、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(八)決定有關業主共同利益的重大事項;
(九)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的職責。
第十條 同一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者已交付使用的物業建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第十一條 物業管理區域符合本辦法第十條所列情形之一的，建設單位應當書面向所在地區、縣物業管理行政主管部門報告，提出成立首屆業主大會的申請，并提供業主清冊、物業建筑面積明細、物業銷售并交付使用的時間等文件資料。
經建設單位或百分之二十以上業主提議，在所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)的指導下，由所在地社區居委會負責召集建設單位和通過公開征集報名或經業主推薦產生的業主代表共同組成首次業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公示，公示時間應不少于十日。
第十二條 首次業主大會業主投票權數按以下方式確定：
(一)住宅物業實行一戶一票，一戶擁有兩套以上住房的，按住房套數計算票數;
(二)同一物業管理區域內同時具有住宅和非住宅物業的，住宅物業按套計算投票權數，非住宅物業原則按建筑面積每100平方米計算為一票，不足100平方米的可與其他業主合并計票。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會的定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主委員會應當于業主大會會議召開十五日前通知全體業主。經百分之二十以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。召開業主大會會議，業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題、議程告知所在地物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉、鎮人民政府)、社區居民委員會，邀請其派代表參加，并認真聽取意見。
第十四條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采取集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其它方式推選業主代表參加業主大會會議。到會代表應當能夠代表物業管理區域內持二分之一以上投票權的業主。
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。
