第一章 總 則
第一條
為了規范物業管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業管理行業健康發展，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條
本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。
第三條
本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人，即房產權屬登記冊記載的權利人(含商品房預售登記的權利人)。
本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質、從事物業服務的企業。
第四條
南京市房產管理局是本市物業管理活動的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作，各區(縣)房產管理部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理工作。
建設、規劃、市政公用、市容、環保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協同實施本辦法。
各區(縣)人民政府和街道辦事處(鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。
第五條
各級政府應當積極推進物業管理專業化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業管理市場機制，提高物業服務水平。
物業管理企業按照有關規定享受第三產業的優惠政策
第二章 物業管理區域
第六條
建設項目為相關聯的項目批文、宗地、規劃設計總平面圖的，為一個物業管理區域。若該區域內由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。
單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業管理區域;在道路等自然邊界圍合的區域內，有多個物業區域的，可以合并為一個物業管理區域。
零散建設的不封閉區域，可由居(村)民委員會結合社區管理劃分物業管理范圍，協助組織物業服務活動。
第七條
業主要求調整物業管理區域的，應當向區(縣)物業管理行政主管部門提出，區(縣)物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)，按照第六條的規定，結合當地居(村)民委員會的布局實際，在15日內予以答復。
第三章 業主及業主大會
第八條
一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數少于五人的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。
物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達到百分之五十，或者物業交付使用已超過一年，且交付使用物業的建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業主大會，選舉產生業主委員會。
第九條
成立業主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業主可以向區(縣)物業管理行政主管部門提出召開首次業主大會的書面要求。
區(縣)物業管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業主的書面要求的15日內，會同街道辦事處(鎮人民政府)，組織建設單位和業主推薦業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組由建設單位代表和業主代表組成，其成員應為不超過15人的單數，成員名單應當自成立之日起在物業管理區域內公示7日。推薦不成的，由街道辦事處(鎮人民政府)會同區(縣)物業管理行政主管部門指定籌備組成員。
第十條
籌備組應當在三個月內召開首次業主大會。
籌備組應當事先將會議的內容和召開方式告知區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)，區(縣)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)可以根據實際情況派代表參加。
籌備組負責起草業主公約和業主大會議事規則交大會討論，并負責確認業主身份及其在首次業主大會上的投票權，業主應當向業主大會籌備組提供相關身份證明、聯系地址、通訊方式。籌備組對業主投票的真實性負責。
第十一條
業主在首次業主大會上的投票權，住宅物業區域按其擁有的住宅套數計算，每套計一票;其他物業區域可以根據業主產權證書記載的物業建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。
第十二條
業主大會會議應當由物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。業主可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組，并可推選小組代表出席業主大會。
業主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主本人不簽字的視為棄權。
第十三條
業主大會首次會議應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會。業主大會議事規則的內容，應當包括業主大會的議事方式，表決程序;業主投票權的確定方法;業主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務和任期;業主大會臨時會議的召開等事項。
第十四條
業主大會作出的決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、擬定和修改的物業服務合同條款、專項維修資金使用和續籌方案，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。處分區域內共有財產的決定需經全體業主同意。
業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。
第十五條
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。
業主委員會委員的人數應當是5至15名的單數，委員的產生應當兼顧物業的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業管理區域內實施管理的物業管理企業中兼職。業主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
分期開發的物業區域可以先期成立業主委員會。先期成立的業主委員會應當在物業區域新的一期業主入住百分之五十以后，重新補選或改選業主委員會。
業主委員會可以選舉產生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。
