危房因其存在的隱患，很難再轉(zhuǎn)手出賣。某供銷公司所有的一處某浴室系危房，通過(guò)公開拍賣的方式被陳某某獲得，但是因沒有房屋產(chǎn)權(quán)證，買房人陳某某只得辦理了產(chǎn)權(quán)證書并繳納了滯納金，陳某某認(rèn)為自己這筆錢花的有點(diǎn)冤，便起訴法院要供銷公司支付這筆滯納金。上海房產(chǎn)糾紛律師表示賣方在買賣合同中要承擔(dān)瑕疵擔(dān)保，但買方明知或者應(yīng)該知道該瑕疵的除外。
某浴室產(chǎn)權(quán)為某供銷公司所有，無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證，但具有土地使用權(quán)證。該浴室的男浴室等房屋經(jīng)鑒定為局部危房，女浴室經(jīng)鑒定為整棟危房，要求立即停止使用，建議拆除重建。一年后某估價(jià)公司受某供銷公司委托作出房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，并委托某拍賣行公司對(duì)外公開拍賣涉案房屋，在拍賣行《特別約定》中載明“該房按現(xiàn)狀拍賣（屬危房，詳見評(píng)估報(bào)告）”。后該房屋由陳某某拍賣所得。某供銷公司向陳某某出具了收到陳某某購(gòu)房款的收據(jù)，陳某某亦出具了收產(chǎn)的收條。陳某某在辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，繳納了滯納金47585元。后陳某某訴至法院，要求某供銷公司支付房屋過(guò)戶稅款滯納金47585元及處理房屋遺留矛盾支付的費(fèi)用。法院認(rèn)為，某供銷公司將浴室委托拍賣行進(jìn)行拍賣，陳某某通過(guò)拍賣買受房屋，雙方形成的房屋買賣合同合法有效。陳某某對(duì)拍賣房屋為危房知情并接受。雖然因危房不能過(guò)戶造成滯納金，但因陳某某知情，且拍賣成交確認(rèn)書中約定房屋過(guò)戶所需所有稅、費(fèi)、出讓金等均由陳某某承擔(dān)，故因未能按期繳納相關(guān)稅費(fèi)而被行政部門征收的逾期滯納金應(yīng)由陳某某自行承擔(dān)。在某供銷公司完成交付標(biāo)的物的義務(wù)之后，陳某某自行與他人形成對(duì)房屋內(nèi)部裝修補(bǔ)償協(xié)議，并支付相應(yīng)價(jià)款的行為均系陳某某個(gè)人行為。因此，法院駁回了陳某某的全部訴請(qǐng)。
滬律網(wǎng)提示：在買賣合同中，瑕疵擔(dān)保是賣方的主要義務(wù)之一。瑕疵擔(dān)保分為了物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利瑕疵擔(dān)保，物的瑕疵擔(dān)保是指賣方交付的標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量等要符合合同中的規(guī)定；權(quán)利的瑕疵擔(dān)保是指出賣人交付的標(biāo)的物，必須保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利。
《合同法》第一百五十三條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求。第一百五十五條：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：在二手房買賣的過(guò)程中，賣房人是否需要承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保的責(zé)任，決定于賣房人是否故意隱瞞以及買房人是否明知質(zhì)量瑕疵。在本案中，賣房人已經(jīng)如實(shí)告知房屋質(zhì)量瑕疵，則賣房人無(wú)需再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，其他房屋過(guò)戶所需的稅、費(fèi)、出讓金等按照合同約
