房屋買賣的過程涉及到諸多方面的因素，尤其是像買賣在租房、代理房等。因此上海房產(chǎn)糾紛律師提醒廣大市民，在房屋買賣合同簽訂之前，首先要明確了解房屋所有權(quán)的歸屬；其次要了解該房產(chǎn)上是否還有其他合同的權(quán)利義務(wù)的存在；最后，合同的簽訂一定要符合法律法規(guī)，不為圖小便宜鉆法律的空子。
2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日。現(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購買權(quán)為由訴至法院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。法院經(jīng)審理認為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認為梅先生對涉案房屋出售事宜應(yīng)當是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。
滬律網(wǎng)提示：我國合同法中規(guī)定了買賣不破租賃原則，在租賃合同的存續(xù)期間，所有權(quán)人將租賃物的所有權(quán)出賣與他人，租賃合同仍然有效，買受人不得以其已成為租賃物的所有權(quán)人為由否定原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第二百三十條規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：根據(jù)買賣不破租賃原則，本案中的梅先生與李先生之前簽訂的房屋租賃合同仍然有效，李先生和楊先生簽訂房屋買賣合同時也是主動地維系房屋租賃合同，并且梅先生知道該房屋買賣事實的存在，在知情的情況下未提出優(yōu)先購買權(quán)，李先生無須進行賠償。
