簡述：通過借條、轉(zhuǎn)賬、沖抵房款、收條、代簽協(xié)議、過戶交房等一整套程序，以合法外衣包裝高利貸的本質(zhì)，在兩名產(chǎn)權(quán)人不知情的情況下，偷龍轉(zhuǎn)鳳，將房屋登記到自己名下。未簽字產(chǎn)權(quán)人知曉后，起訴要求返還房屋，一審判定合同無效，但簽字產(chǎn)權(quán)人需要返還房款。二審法院細查轉(zhuǎn)賬人關(guān)系，洞察疑點，終認定房款并未給付，無需返還。
魏某與居某房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書
上海市第一中級人民法院
民事判決書
（2012）滬一中民二（民）終字第1428號
上訴人魏某因房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市松江區(qū)人民法院（2011）松民一（民）初字第9176號民事判決，向本院提起上訴。本院于2012年6月13日立案受理后依法組成合議庭，于2012年6月26日公開開庭進行了審理。上訴人魏某及其委托代理人陳志群，被上訴人居某、吳某的共同委托代理人李捷，原審原告陳甲及其與陳乙的共同委托代理人鄭昌偉到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，陳甲與魏某系夫妻關(guān)系，陳乙系陳甲之父，三人系上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭南路888弄某號某室房屋（以下簡稱系爭房屋）的產(chǎn)權(quán)人。
2011年1月31日，魏某向居某出具借條一份，載明：“因急需向居某借款人民幣（以下幣種同）330,000元，定于2011年2月28日前無條件歸還。如到期不能歸還，其同意將上海市淶亭南路888弄某號某室房屋按專業(yè)房屋評估公司的評估價格賣給居某，該330,000元將作為上述房屋的購買首付款中的部分款項沖抵”。同日，居某向魏某帳戶匯入了330,000元。借款到期后，魏某未能還款。2011年6月3日，雙方就本案系爭房屋簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（第一版）（合同編號：1261420），房屋總價為1,270,000元。在該份合同中，陳甲、陳乙的簽名均系魏某代簽。合同簽訂后，魏某于2011年6月3日出具二份收據(jù)，載明收到居某定金20,000元，首付房款280,000元。同月8日，魏某又出具一份收據(jù)，載明收到首付房款380,000元。后因吳某要求在系爭房屋的買賣合同中加入其名字，故魏某與居某、吳某又于2011年8月8日再次簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（第二版）（合同編號：1261420），房屋總價未變，雙方約定在2011年9月3日交接房屋，并于2011年12月31日前辦理房屋過戶手續(xù)。在該份合同中，陳甲、陳乙的簽名仍由魏某代簽。2011年10月9日，魏某與居某、吳某就本案系爭房屋又簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：1318750），房屋總價仍為1,270,000元，合同約定，雙方于2012年1月31日前辦理房屋過戶、房屋交接手續(xù)。在該份合同中，陳甲、陳乙的簽名均系魏某代簽。
在訴訟過程中，居某陳述：在第二份合同簽訂后，其要求陳甲、陳乙及魏某辦理房屋過戶手續(xù)，但魏某稱其在外地無法辦理過戶手續(xù)，待其回至上海后，魏某又稱陳乙將在2012年年初才來上海，屆時才能辦理過戶手續(xù)，故在其要求下，雙方又簽訂第三份合同，變更了辦理過戶手續(xù)的時間。此外，雙方在簽訂合同時，魏某并未提供陳甲、陳乙的授權(quán)委托書，但其提供了其與案外人之前簽訂的買賣合同，稱當時也是其代陳甲、陳乙簽訂買賣合同的，該合同也得到了法院的認可，本次房屋買賣也采用同樣的方式，在此情況下，其與吳某才與魏某簽訂買賣合同的。
再查明，陳甲與魏某自2006年左右開始分居生活，陳甲、陳乙直至2011年10月11日才得知魏某與居某、吳某簽訂房屋買賣合同一事，房款均由魏某收取。庭審中，陳甲、陳乙表示：若合同被確認無效，要求居某、吳某返還系爭房屋。
在訴訟過程中，魏某陳述：其并未收到居某支付的房款，其中2011年1月31日的330,000元在匯入其帳戶后即轉(zhuǎn)入案外人趙歡的帳戶；2011年6月8日匯入其帳戶的380,000元，在匯入后幾分鐘內(nèi)即將其中的360,000元轉(zhuǎn)匯至案外人蔣曦維的帳戶；2011年6月3日的款項，其只寫了收據(jù)但沒有實際拿到錢。
又查明，居某、吳某于2011年6月25日實際入住系爭房屋。庭審中，居某、吳某表示：若合同無效，其愿意返還系爭房屋，但要求魏某返還購房款，并對其重新裝修部分要求在本案中一并處理。
2012年4月10日，原審法院會同雙方對系爭房屋進行了實地查看，陳甲、陳乙及魏某對系爭房屋中陽臺上的防盜窗系居某、吳某新安裝并無異議，對其余裝修均不予認可。
陳甲、陳乙向原審法院提起訴訟，請求法院判令：魏某與居某、吳某簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（編號：1318750）無效。
魏某辯稱：同意陳甲、陳乙的訴訟請求。本案不存在房屋買賣的事實，其與居某、吳某簽訂的房屋買賣合同，起因是其向案外人閻某借過高利貸，之后閻某伙同居某等人通過脅迫方式逼其簽訂買賣合同，之后又通過虛假銀行走帳方式轉(zhuǎn)賬，企圖非法占有系爭房屋。
居某、吳某辯稱：不同意陳甲、陳乙的訴訟請求。魏某提供其曾代理陳甲、陳乙與案外人簽訂的房屋買賣合同，陳甲、陳乙并未提出異議，足以使居某、吳某相信魏某有權(quán)代理，魏某的行為構(gòu)成表見代理。系爭房屋交付居某、吳某半年之久，因此系爭房屋的買賣合同有效。魏某曾向居某借錢，并表示如果不能歸還借款，將本案系爭房屋出賣給居某和吳某。
原審法院審理后認為，合同是當事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，其本質(zhì)是一種合意，雙方均應(yīng)按約履行各自的義務(wù)。本案中，雙方爭議的焦點在于，一、魏某與居某、吳某之間簽訂的買賣合同是否有效？二、魏某是否收到購房款？
針對爭議焦點一，原審認為，根據(jù)雙方提供的證據(jù)及庭審查明的事實，本案系爭房屋系陳甲、陳乙及魏某共同共有，魏某在與居某、吳某簽訂房屋買賣合同時，并未征得陳甲、陳乙的同意，且事后也未取得陳甲、陳乙的追認，故魏某無權(quán)代理陳甲、陳乙出售系爭房屋，魏某與居某、吳某之間簽訂的買賣合同無效。合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，故居某、吳某應(yīng)將系爭房屋返還給陳甲、陳乙及魏某。
針對爭議焦點二，根據(jù)居某提供的收據(jù)及銀行匯款憑證，其中的330,000元和380,000元均通過銀行劃帳方式匯入魏某的帳戶，盡管匯入魏某帳戶后不久又轉(zhuǎn)匯至案外人趙歡、蔣曦維帳戶，但魏某并未提供證據(jù)證明將款項劃出是居某的要求或案外人與居某之間存在利害關(guān)系，故魏某辯稱其未收到上述二筆款項的意見，不予采信。至于2011年6月3日的300,000元，居某提供了其于2011年5月31日、6月3日兩次從銀行取款的交易明細及魏某出具的收據(jù)以證明其付款的事實，魏某辯稱其只寫了收條但并未收到款項，對此，原審認為，居某提供的證據(jù)已形成一個完整的證據(jù)鏈，可以證明其付款的事實，倘若如魏某所述其未收到該筆款項，按常理其應(yīng)明白寫下該收據(jù)的法律后果，且在事后應(yīng)積極采取補救措施，但魏某并未提供證據(jù)證明其已及時采取了補救措施，直至本次訴訟過程中才提出該抗辯意見，故難以采信。鑒于陳甲、陳乙對系爭房屋買賣并不知情，房款實際也由魏某收取，故本案系爭房屋返還后，魏某應(yīng)將收取的房款返還給居某和吳某。
至于居某、吳某稱其對系爭房屋衛(wèi)生間漏水等部位進行了重新裝修，并花費了43,000元的意見，其提供上海鳳之臺裝飾有限公司出具的收據(jù)以證明其主張，但經(jīng)實地查看，陳甲、陳乙及魏某均認為系爭房屋衛(wèi)生間與當初裝修一致，并未進行任何更換，對此，居某、吳某也未進一步提供證據(jù)證明其更換、維修的事實，故居某、吳某的辯稱意見，不予采信。居某、吳某在系爭房屋陽臺上新安裝了防盜窗，在系爭房屋返還時，由陳甲、陳乙及魏某作為該不必拆除的添置部分的實際受益人，支付相應(yīng)的折價款。因居某、吳某在房屋買賣過程中也存在一定的過錯，故法院酌情確定陳甲、陳乙、魏某支付居某、吳某折價款2,100元。
原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，于二〇一二年五月九日作出判決：一、確認魏某、居某、吳某之間簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（合同編號：1318750）無效；二、居某、吳某于判決生效之日起三十日內(nèi)將位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)淶亭南路888弄某號某室房屋返還給陳甲、陳乙及魏某；三、魏某于判決生效之日起三十日內(nèi)返還居某、吳某購房款1,010,000元；四、陳甲、陳乙及魏某于判決生效之日起三十日內(nèi)支付居某、吳某安裝防盜窗的折價款2,100元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費16,230元，由魏某負擔8,115元，居某、吳某負擔8,115元。
判決后，魏某不服，上訴于本院，訴稱：1、魏某并沒有向居某借款33萬元，其向案外人閻某借高利貸，本金8、9萬元，經(jīng)過利滾利計算，閻某曾要求魏某承諾歸還68萬元，在買賣合同簽訂之前，欠款達100萬元，閻某為了規(guī)避，將其中的33萬元高利貸轉(zhuǎn)給居某，要求魏某向居某出具33萬元的借條，而魏某與居某之前并不認識，不可能向居某借款；雖然居某提供了其向魏某賬戶轉(zhuǎn)入33萬元的銀行憑證，但是魏某也提供了該筆33萬元在幾分鐘后就被轉(zhuǎn)入趙歡賬戶的證據(jù)；至于居某、趙歡等人與閻某之間的關(guān)系，魏某也在原審中已經(jīng)提供了2006年4月12日協(xié)議、2011年6月8日的收據(jù)和承諾書、趙歡作為閻某代理人在16萬元銀行轉(zhuǎn)賬憑證上簽字等證據(jù)，證明他們與閻某之間是一伙的；從居某與魏某簽訂的買賣合同內(nèi)容來看，也沒有對33萬元進行說明和沖抵等，顯然該33萬元作為魏某與居某買賣合同的首付款認定缺乏事實依據(jù)。2、魏某與居某之間不存在買賣合同關(guān)系，該份合同是居某、閻某等人脅迫魏某簽訂的，魏某雖出具收到2萬元定金及28萬元首付款之收據(jù)，但居某實際沒有支付過，居某抗辯稱當日向魏某支付現(xiàn)金，資金來源為出售房屋款，但是居某出售房屋時間發(fā)生在6月3日之后，在時間上不能吻合，居某的陳述顯然不能采信；另外的38萬元，與合同約定的付款不能吻合，如果魏某收到30萬元，居某沒有必要在6月8日再向魏某轉(zhuǎn)賬38萬元，因此可以說明6月3日當日居某并沒有現(xiàn)金支付房款；居某在6月8日轉(zhuǎn)賬38萬元，其目的是為了走賬，其中36萬元在幾分鐘后被轉(zhuǎn)入蔣曦維賬戶，而蔣曦維也是閻某一伙的；上述款項的走賬及魏某出具欠條、收據(jù)等，就是為了證明居某與魏某之間買賣合同的存在，企圖侵占魏某的房屋。故請求二審法院撤銷原判，依法改判撤銷原審判決第三、四項，魏某不承擔返還房款的責任，也不承擔對防盜窗等的補償；要求居某、吳某自2011年6月15日起按每月2,500元向魏某及陳甲、陳乙支付占用房屋的損失費。
被上訴人居某、吳某辯稱：魏某稱33萬元是高利貸，僅系魏某的單方陳述，并沒有提供證據(jù)證明。魏某提供的銀行憑證，陳述的閻某、趙歡等人的關(guān)系，居某并不清楚，也與居某無關(guān)。居某在原審中提供了33萬元、38萬元的銀行匯款憑證，2萬元和28萬元支付的是現(xiàn)金，居某也提供了出售房屋的買賣合同以及居某的銀行賬戶明細，魏某也出具收據(jù)，明確收到居某的購房款，居某已經(jīng)盡到舉證義務(wù)，可以認定向魏某支付了101萬元的房款。買賣合同如果認定無效，魏某應(yīng)將收到的101萬元返還居某和吳某。魏某否認收到房款，目的是為了逃避還款，因魏某沒有提供證據(jù)證明，故不應(yīng)采信。請求二審法院維持原判。
原審原告陳甲、陳乙辯稱：魏某未經(jīng)陳甲、陳乙同意，將系爭房屋出售，因此買賣合同應(yīng)屬無效。至于居某與魏某的付款問題，陳甲、陳乙不清楚，也沒有收到。居某、吳某長期占用系爭房屋，應(yīng)支付房屋使用費。請求二審法院維持原判。
經(jīng)本院審理查明，原審法院除魏某與居某之間的付款事實尚需查明之外，其余事實認定基本無誤，本院予以確認。
關(guān)于魏某是否收到居某支付的購房款一節(jié)，魏某陳述：其與居某、閻某之間存在高利貸借款關(guān)系，魏某并沒有收到借條和收據(jù)上記載的款項。為此，魏某在原審法院已經(jīng)提供了如下證據(jù)：1、其與閻某2006年4月12日的協(xié)議，閻某的簽名及上海鳳之臺投資咨詢有限公司的蓋章；2、閻某2011年6月8日收到魏某還款的收據(jù)，雙方之間一直存在借款關(guān)系；3、魏某的承諾書，寫明欠居某、閻某68萬元及歸還時間等；4、閻某是上海鳳之臺投資咨詢有限公司及上海濟士企業(yè)管理有限公司的股東和法人的企業(yè)信息，兩家公司從事對外貸款事務(wù)；5、2011年1月31日由閻某轉(zhuǎn)入魏某賬戶35萬元，幾分鐘后從魏某賬戶轉(zhuǎn)出35萬元，轉(zhuǎn)給趙歡；同日相隔20多分鐘，居某轉(zhuǎn)入魏某賬戶33萬元；相隔2分鐘，該33萬元轉(zhuǎn)入趙歡名下，上述兩筆錢款正好68萬元，佐證閻某將68萬元分拆，其中33萬元高利貸轉(zhuǎn)到居某名下；6、2011年6月8日居某轉(zhuǎn)入魏某賬戶38萬元，相隔2分鐘，轉(zhuǎn)出36萬元至蔣曦維名下；7、2011年4月21日閻某轉(zhuǎn)入魏某賬戶16萬元，由趙歡作為經(jīng)辦人簽字，相隔2分鐘左右，16萬元又轉(zhuǎn)入居某賬戶，說明趙歡是閻某一方的人員；魏某轉(zhuǎn)款給居某也與買賣合同的付款關(guān)系不符合，說明居某是閻某一方的人員。8、魏某出具101萬元的借條和房款收據(jù)，與合同約定的付款金額及貸款87萬元等不能吻合，再次說明相關(guān)款項是高利貸的走賬，魏某與居某、吳某不存在真實的買賣合同關(guān)系。
本院認為，系爭房屋系上訴人魏某與原審原告陳甲、陳乙共同共有，魏某在沒有取得其他共有人陳甲、陳乙授權(quán)的情況下，代陳甲、陳乙簽署買賣合同，事后未能得到被代理人陳甲、陳乙的追認，因此魏某的行為構(gòu)成無權(quán)代理；而被上訴人居某、吳某明知系爭房屋為三人共同共有，未審查魏某是否具有代理權(quán)，即與魏某簽署房屋買賣合同，因此也存在過錯責任，因此，魏某與居某、吳某簽訂的買賣合同應(yīng)屬無效。原審法院所作認定并無不當，本院予以維持。
根據(jù)已經(jīng)查明的事實，陳甲與魏某早于房屋買賣合同簽訂之前就已經(jīng)分居，且陳甲、陳乙也長期不在系爭房屋內(nèi)居住，因此可以認定陳甲、陳乙對魏某與居某、吳某之間的買賣合同情況并不知情，就魏某與居某、吳某之間是否進行房款支付等也無法知曉，居某、吳某在原審審理中也沒有證據(jù)證明陳甲、陳乙收到過房款，另外，居某、吳某在買賣合同無效中存在過錯，故居某、吳某與魏某的買賣合同被確認無效后，居某、吳某因無效合同而獲得的系爭房屋應(yīng)歸還陳甲、陳乙及魏某。陳甲、陳乙對居某、吳某與魏某之間的款項往來不存在歸還之責任。
關(guān)于魏某與居某、吳某之間是否基于房屋買賣合同而發(fā)生付款關(guān)系。本院認為，雙方之間之所以簽署買賣合同，在于魏某與居某在此之前的33萬元借貸關(guān)系，根據(jù)借條的內(nèi)容，如果魏某未按時歸還借款，33萬元款項作為系爭房屋買賣的首付款沖抵，因此魏某與居某之間的款項往來并不是純粹的購房款支付。根據(jù)魏某在原審法院提供的證據(jù)，居某雖然將33萬元轉(zhuǎn)入魏某的賬戶，但是該33萬元在幾分鐘后即轉(zhuǎn)入趙歡賬戶；同日，從閻某賬戶轉(zhuǎn)入魏某賬戶35萬元，在幾分鐘后又轉(zhuǎn)入趙歡賬戶，上述款項與魏某出具的承諾書中的68萬元相符；且趙歡與閻某的關(guān)系，魏某也提供了2011年4月21日的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，趙歡作為閻某代理人將閻某的16萬元轉(zhuǎn)至魏某賬戶；該16萬元在幾分鐘后從魏某的賬戶轉(zhuǎn)入居某的賬戶；此時，如果居某是房屋買賣合同中的買受人，理應(yīng)由居某向魏某支付房款，顯然魏某將閻某轉(zhuǎn)入的16萬元轉(zhuǎn)到居某賬戶，并不符合買賣交易習慣，該走賬情況至少說明閻某與居某之間存在關(guān)系。另外，如果對魏某出具的101萬元借條和收據(jù)進行認定，則與買賣合同中約定的支付金額并不一致，尤其買賣合同中約定居某貸款87萬元，而居某也沒有提供證據(jù)證明其進行貸款申請等。在上述事實存在疑點情況下，原審應(yīng)要求居某提供反駁證據(jù)加以證明，以此否定魏某的抗辯意見，但是，原審法院未要求居某進一步舉證，舉證分配上欠妥。考慮到付款事實的查明還可能涉及到對案外人的查證，必要時還可能追加案外人等情形；另外，基于買賣合同無效及系爭房屋的返還等訴訟主張系原審原告提起，故在本案處理中，可就房屋買賣合同效力及房屋返還等原審原告的訴訟主張先作出判決，而魏某與居某、吳某之間的款項支付，因究竟是房款還是與案外人的高利貸借款而走賬等存有疑點，故居某、吳某應(yīng)在進一步提供證據(jù)情況下，與魏某另行解決。
關(guān)于魏某不同意支付防盜窗折價款的上訴主張，本院認為，原審法院已經(jīng)查證該防盜窗由居某、吳某入住后添置，因此居某、吳某返還系爭房屋后，該防盜窗的受益人為產(chǎn)權(quán)人，理應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人折價補償。上訴人魏某的該項上訴請求，本院不予支持。
關(guān)于魏某提出的居某、吳某應(yīng)支付2011年6月15日之后的占用房屋損失費，本院認為，魏某的該項請求，屬于反訴請求內(nèi)容，因其在原審中并沒有提出，故魏某在二審審理中主張，不符合法律規(guī)定。
據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：
一、維持上海市松江區(qū)人民法院（2011）松民一（民）初字第9176號民事判決第一、二、四項；
二、撤銷上海市松江區(qū)人民法院（2011）松民一（民）初字第9176號民事判決第三項；
一審案件受理費人民幣16,230元、二審案件受理費人民幣13,909元，合計人民幣30,139元，由上訴人魏某負擔人民幣15,069.5元；被上訴人居某、吳某負擔人民幣15,069.5元。
本判決為終審判決。
審判長 ?侯衛(wèi)清
審判員 ?鄭衛(wèi)青
代理審判員 ?毛海波
二○一二年七月十一日
書記員 ?許晶
