租了房子后，才發(fā)現(xiàn)原來合同里約定的210平米的房子，實際上只有170平米，租客和房東協(xié)商未果后，房東將租金退還，又出租給了別人。租客因此將房東告上了法院，法院審理后認定房東構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)對租客承擔(dān)違約責(zé)任。
某公司是一家美容美發(fā)公司，最近因為租金上漲，準(zhǔn)備再換新的地方。于是公司就與新房主劉某聯(lián)系上了。后公司與劉某簽署了房屋租賃合同，約定劉某將北京市某處房屋的一部分，共計使用面積210多平方米，出租給公司用于經(jīng)營。合同同時還約定了租期、首年租金、付款方式等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日，公司向劉某支付了押金和前兩個月租金共計40多萬元。第二天，公司派人去進行房屋交接，提出重新測量一下。這時候發(fā)現(xiàn)，租賃房屋使用面積只有170多平方米，與協(xié)議不一致，于是公司與劉某協(xié)商要求降低租金或者增加面積。 但劉某對此不認可，認為合同簽署時公司已認可房屋使用面積為210多平方米，現(xiàn)在公司單方要求變更合同中的房屋使用面積，屬于公司違約。雙方協(xié)商沒有達成一致。之后，劉某將公司支付的全部款項退還。兩天后，公司委托律師發(fā)送了律師函，要求繼續(xù)履行合同，劉某稱已將合同押金及租金全部返還，房屋沒有實際交付，合同未實際履行，合同已于返還款后終止。后來，劉某把房屋出租給了其他人。公司認為，劉某存在違約，并且已將房屋另行租賃他人，于是向法院提起了訴訟，要求劉某承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金20余萬元，同時依據(jù)房屋租賃合同約定解除合同。經(jīng)調(diào)查，合同簽訂前一個星期，公司與劉某曾共同進行了測量，測量時房屋墻壁上安裝有展柜。當(dāng)場畫了草圖，認定房屋面積210多平方米。 審理中，公司主張畫草圖的那天，房屋內(nèi)有許多展柜無法挪動，測量不準(zhǔn)確，房屋交接時，把展柜挪開后發(fā)現(xiàn)房屋寬度與草圖寬度有出入，還有一處天井無法使用，因此面積遠不足合同約定的面積。劉某主張，房屋面積系雙方協(xié)商一致的結(jié)果，公司對于房屋情況知情。法院經(jīng)審理認為，根據(jù)在案證據(jù)，雙方現(xiàn)場測量時，房屋內(nèi)有許多展柜，公司客觀上難以知曉房屋的真實情況。根據(jù)現(xiàn)場勘驗的情況，房屋實際寬度確實短于草圖記載的寬度，且房屋中確有一處天井無法使用，該情況在雙方測量當(dāng)日草圖中未有體現(xiàn)，由此可知公司當(dāng)時對案涉房屋的真實情況并不知曉。由于房屋租金系根據(jù)房屋面積計算，因此房屋面積系合同的重要條款，案涉房屋的實際面積明顯少于合同約定的面積，劉某作為出租人不能交付符合合同約定的房屋，已屬違約，后來劉某單方退還房屋租金及押金并將房屋另租他人，顯然已經(jīng)構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。最終，法院支持了某公司的訴訟請求。
問題1：本案中的房屋租賃合同是否可以解除？
上海房產(chǎn)律師表示：《民法典》第563條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。本案中的房屋已經(jīng)被租給了第三人，房屋租賃合同在客觀上已經(jīng)無法繼續(xù)履行。在原告起訴解除房屋租賃合同的情況下，該合同依法可以被解除。
問題2：本案中劉某為何構(gòu)成違約？
上海房產(chǎn)律師解釋到：《民法典》第582條規(guī)定：履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔(dān)修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。本案中，某公司和劉某在房屋租賃合同中約定的房屋面積為210多平米，但實際上只有170多平米，劉某交付的房屋不符合約定，亦沒有采取措施予以整改和彌補，因此構(gòu)成違約。
問題3：本案中的違約責(zé)任如何認定？
上海房產(chǎn)律師認為：本案中的違約責(zé)任在雙方簽訂的房屋租賃合同中有約定，該約定為某公司和劉某之間的真實意思表示，對雙方均具有法律拘束力，因此在劉某違約的情況，某公司有權(quán)按照合同的約定向劉某主張20萬元的違約金。
