租客在退租后將房屋的墻和地都進行了破壞，留下一片狼藉，導致房屋無法正常使用，房東將租客訴至法院，法院審理后判決租客需承擔房東的損失9萬元。
上海房產律師】租客退房時破壞房屋，被房東起訴賠償9萬元" width="720" height="540" />
張某租賃了一套200平方米的復式住宅用于經營會所。租賃期間，因原業主的經濟糾紛，涉案房屋被法院查封拍賣，陳某通過司法拍賣程序取得了房屋所有權，并根據“買賣不破租賃”原則，取代原業主成為涉案房屋的出租人。此后，陳某與張某協商一致，雙方同意解除租賃合同，在陳某向張某支付6萬元補償款后，張某按照約定提前將房屋交還給陳某。張某搬離涉案房屋時，雙方未辦理交接手續。兩日后，陳某前去檢查涉案房屋情況，發現房屋內一片狼藉，垃圾滿地，房屋的墻、地面、櫥柜、樓梯、房門等均存在不同程度的損壞。陳某隨即要求張某進行修復，但遭到張某拒絕。由于張某既不愿意將房屋恢復原狀，也不愿意支付修復費用，陳某將張某訴至法院，要求其賠償房屋修復費用、租金等損失。法院審理后認為，陳某通過司法拍賣獲得涉案房屋所有權，依據“買賣不破租賃”原則，張某與原業主簽訂的房屋租賃合同對陳某和張某繼續有效。張某作為涉案房屋的承租人，在房屋租賃合同關系解除前負有妥善保管房屋的義務；合同關系解除后，張某應當向陳某交還狀態完好的房屋，并負有通知業主陳某查驗、接收房屋的附隨義務。但張某作為房屋承租人，實際未對房屋盡妥善保管義務，導致屋內墻體、地面及屋內設施等損壞嚴重，故應對房屋維修損失承擔賠償責任。同時，因房屋損壞不能正常使用，還應賠償相應的租金損失。法院遂判決張某需賠償。 一審判決后，張某不服，提起上訴。法院二審判決駁回上訴，維持原判。
問題1：什么是“買賣不破租賃”？
律師指出：《民法典》第725條規定：租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。在租賃期間，租賃物的所有權因為買賣而發生變化的，不影響已有的租賃關系，只是出租人發生了變化，原有的承租人和新的出租人之間的租賃關系仍按照原有的租賃關系。
問題2：本案中張某為何要承擔賠償責任？
上海房產律師表示到：《民法典》第714條規定：承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。承租人對于租賃物有著妥善保管的義務，張某作為承租人，甚至是故意毀壞承租的房屋，對房屋進行了嚴重的破壞，違反了租賃合同的義務，應當對房東承擔賠償責任。
問題3：如何看待本案中陳某和張某協商解除合同？
上海房地律師說到：《民法典》第562條第1款規定：當事人協商一致，可以解除合同。在陳某獲得案涉房屋的所有權后，其和張某之間構成了租賃合同關系，本應按照原有的租賃合同予以履行。但陳某能夠和張某協商一致，解除租賃合同，并且給予張某補償款，此為雙方的真實意思表示，合法有效，雙方的租賃合同依法予以解除。
