出租人和承租人簽了一份租賃合同，其中約定了承租人不得隨意損毀房屋的設(shè)施，但是在租賃期限結(jié)束后，出租人查看房屋的時(shí)候發(fā)現(xiàn)墻面和廚房部分用具都受到了一定的損毀，因此將承租人訴至法院，要求賠償。
原告張某與被告李某簽訂了《租房協(xié)議》，約定由被告承租原告位于某小區(qū)的房屋，租賃期限為兩年，年租金9000元，一年一付。合同中約定：租賃期間產(chǎn)生的水電費(fèi)等由承租方承擔(dān)，承租方不得隨意毀壞房屋設(shè)施，租賃期限到期，需將房屋恢復(fù)原狀。2023年6月30日租賃期限屆滿，原告張某收房后發(fā)現(xiàn)室內(nèi)墻面有涂畫，廚房灶具污損等情況，在與被告李某協(xié)商無果后，便訴至法院，要求被告賠償維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用及因維修導(dǎo)致房屋三個(gè)月未能出租的損失共計(jì)20000元。法院審理后認(rèn)定：原告作為案涉房屋的出租人，負(fù)有向承租人交付房屋及維修的義務(wù)，被告作為承租人，負(fù)有按照合同約定或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)，承租人對(duì)于租賃物的使用符合合同約定或租賃物性質(zhì)的，即可免除賠償責(zé)任。原告所提供的證據(jù)中，墻面涂鴉系被告孩子造成，被告也予以認(rèn)可，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)墻面的維修費(fèi)用。廚房灶具污損情況系被告長(zhǎng)期使用造成，非廚具本身故障，應(yīng)由被告負(fù)責(zé)清洗。最終原被告雙方達(dá)成一致意見，由被告十日內(nèi)一次性賠償原告各項(xiàng)共計(jì)12000元。
問題1：租賃期內(nèi)，房屋內(nèi)的設(shè)施發(fā)生了損毀，應(yīng)當(dāng)由誰來維修？
上海房產(chǎn)律師表示：《民法典》第712條規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第713條規(guī)定：承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請(qǐng)求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。因承租人的過錯(cuò)致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。從上面兩個(gè)法條的規(guī)定來看，租賃期間內(nèi)，房屋內(nèi)的設(shè)施應(yīng)當(dāng)是由出租人來承擔(dān)維修義務(wù)的，如果不履行維修義務(wù)的，承租人可以先行自行維修，維修費(fèi)用向出租人主張。
問題2：本案中原被告在合同中約定被告不得隨意損毀房屋設(shè)施的約定是否有效？
律師指出：《民法典》第714條規(guī)定：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，承租人在租賃期內(nèi)不得隨意損毀房屋設(shè)施是租賃合同下的法定義務(wù)，即便雙方當(dāng)事人沒有在租賃合同中特別約定，承租人也是要承擔(dān)該義務(wù)的。
問題3：本案中被告為何要賠償原告的損失？
律師回答到：由于被告在租賃期內(nèi)損毀了房屋內(nèi)的部分設(shè)施，應(yīng)當(dāng)對(duì)這一部分設(shè)施進(jìn)行折價(jià)賠償，對(duì)于維修和清理期間，原告因無法繼續(xù)出租而導(dǎo)致的損失，屬于間接損失，并不能完全由被告承擔(dān)，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體情況具體認(rèn)定被告應(yīng)承擔(dān)的份額。當(dāng)然在本案中，雙方最終是以協(xié)商一致的方式確定了被告要賠償?shù)慕痤~。
