今天(1日)上午，省四屆人大常委會第十五次會議對《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》進行了分組審議，在修訂草案中，針對業主大會成立門檻高、維修基金使用難、代收費糾紛等常見問題增加了修改內容。 為及時傾聽廣大讀者對自己所居住的小區物業管理問題的意見和建議，本報今起開通物業問題投訴熱線：66810221。
【關鍵詞】業主大會
省人大法制委員會在調研中發現，從現行的實際情況看，召開業主大會和成立業主委員會的門檻過高。首先，我省相當一部分小區省外人員購買多，常住率低。據不完全統計，海口市這類小區約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類小區入住率不足30%，致使首次業主大會的召開和業主委員會的成立無法達到法定條件。據統計，在全省實行物業管理的1283個小區中，已成立業主委員會的只有452個，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。
還有一些規模較大的小區因建設周期長，分若干期開發，以致相當長的時間內難以完成50%的售房面積，無法達到召開首次業主大會的主要 條件。
【關鍵詞】代收費
據了解，我省大多數通往小區的水電設施存在著三種產權，其中供水供電企業的管網產權僅到小區總表，從總表到業主住宅的這段供水供電設施產權為小區業主共有，而業主住宅的設施規業主所有，這種產權混雜的狀況，造成原本應由供水供電企業承擔的設備安裝、養護維修費以及水電損害費用，轉到業主和使用人的身上，最后引發管理費用糾紛。據了解，全省因水電費收取而引發的糾紛占物業糾紛的70%。
【關鍵詞】維修基金
專項維修資金使用條件嚴格，難以發揮作用的呼聲時常見諸報端。
省法制委員會調研時了解到，特別是在應對自然災害等突發情況，需要對設施設備進行維護時，無法使用資金，既影響業主的正常生活，又容易引發社會不穩定，也致使大量的維修資金閑置，無法發揮其應有的作用。據不完全統計，截止2009年底，全省共繳存住宅專項維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬元，使用率不到0.035%。
符合三種情形
可召開首次業主大會
《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》中提出，為了確保首次業主大會的順利召開，同時強化政府監管，《修訂草案》對物業管理區域內成立業主大會和業主委員會選舉的相關條件做了具體規定。如：物業管理區域符合下列情形的，業主應當召開首次業主大會，選舉業主委員會。
這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達到50%以上;30%以上業主書面聯名向物業管理行政主管部門提交籌備召開首次業主大會和成立業主委員會，并已推選業主代表組成首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的報告;前款規定報告事項經物業管理行政主管部門審核并公告。
業主在業主大會會議上的投票權數按其擁有的專有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。現象:全省水電費引發的糾紛占物管糾紛七成
物業拒絕“代收”
水電單位不得因此終止服務
《海南經濟特區物業管理條例(修訂草案)》中提出，物業管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當抄表到戶并向最終用戶收取有關費用，不得強制物業服務企業無償代收代交相關費用，不得因物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務。物業服務企業接受委托代收后，不得向業主收取手續費等額外費用。
供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營單位違反本條例第七十條規定，未抄表到戶并向最終用戶收取有關費用，或者因為物業服務企業拒絕代收代交相關費用而停止向最終用戶提供服務的，由相關行政主管部門處1萬元以上10萬元以下的罰款。
現象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%
出現緊急情況
業委會可動用專項維修基金
《修訂草案》規定了小區物業出現緊急情況時，專項維修資金的使用原則。如：物業共用部位、共用設施設備，出現嚴重損壞、故障，嚴重影響業主生活或者人身財產安全，需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的，業主委員會可以在書面報告物業管理行政主管部門并經在住業主過半數同意后動用專項維修資金。
物業管理行政主管部門認為業主委員會報告的情形不屬于前款規定的可以緊急動用專項維修資金情形的，應當告知業主委員會不得緊急動用。業主委員會緊急動用專項維修資金的，應當提請下次業主大會審議追認。
物業管理區域內沒有成立業主委員會的，物業服務企業或者業主可以在出現第一款規定的需要緊急動用專項維修資金進行維修、更新的情形時，向物業管理行政主管部門提出書面申請，經物業管理行政主管部門審核同意后可以緊急動用專項維修資金。
【關鍵詞】車位管理
小區車位先滿足業主
《修訂草案》對物業管理區域內的車位、車庫的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規定，如：物業管理區域內，規劃車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。車位、車庫用地已經由業主公攤的，車位、車庫屬于全體業主共有。建設單位和業主不得將車位、車庫出售給本物業管理區域業主以外的其他人。物業管理區域業主以外的其他人購買車位、車庫的，有關主管部門不得辦理登記、過戶手續。
物業管理區域內，規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。
在滿足本區域業主、物業使用人的需要后，建設單位可以將未出售車位、車庫不定期出租給本區域外的其他人，業主、物業使用人有需要的應當隨時收回。經業主大會決定對屬于業主共有車位、車庫收取使用費的，其收益屬于全體業主所有，用途由業主大會決定。
【關鍵詞】物業移交
“管家”交接聽業委會的
修訂草案中提出，物業服務合同期限屆滿后、新聘物業服務企業接管前，業主委員會明示接受原物業服務企業提供的服務，且原物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的，原物業服務合同自動延續至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定交納延續期間的物業服務費。
延續服務期間，業主委員會明確告知物業服務企業不再接受其服務的，原物業服務企業應當停止服務;原物業服務企業自行繼續提供服務的，業主有權拒絕交納物業管理費用。
