一上海男子購(gòu)買海某玉沙村一套拆遷安置房，付了首筆70萬(wàn)元購(gòu)房款后和賣方發(fā)生糾紛
購(gòu)房者被判付70萬(wàn)違約金
去年2月，上海長(zhǎng)寧區(qū)的56歲男子寧某，通過房產(chǎn)中介在海某與賣房者彭某簽訂了一份購(gòu)房合同，準(zhǔn)備購(gòu)買一套房子等退休后來(lái)海某定居。合同約定房子的全價(jià)為146萬(wàn)元，寧某向彭某交了70萬(wàn)元第一筆購(gòu)房款后，雙方發(fā)生了糾紛，最后對(duì)簿公堂。
購(gòu)房者和賣房者發(fā)生糾紛
2010年2月，寧某通過海某一家房地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員何茗介紹，認(rèn)識(shí)了準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓海某市玉沙村拆遷安置房的彭某。2月12日，寧某和彭某簽訂了一份《政府拆遷補(bǔ)償安置房轉(zhuǎn)讓合同》。合同約定：彭某將名下的玉沙村拆遷補(bǔ)償安置房4號(hào)樓2×××號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給寧某，建筑面積127平方米，每平方米1.2萬(wàn)元，總價(jià)款146.05萬(wàn)元。寧某在簽訂合同當(dāng)日付給彭某第一筆購(gòu)房款70萬(wàn)元;寧某拿到該房鑰匙后付第二筆購(gòu)房款50萬(wàn)元;房產(chǎn)過戶后，付清尾款。
合同還約定：賣方確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰。自賣方收到第一筆房款七天內(nèi)，雙方須到公證處辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證書。買方付清第一筆房款后，賣方應(yīng)辦一份公證委托書給買方，由賣方委托買方全權(quán)處理該房屋一切事宜。如買方中途悔約，不得向賣方索還已付房款;賣方毀約，應(yīng)在七天內(nèi)退還已收房款。買方不能按時(shí)支付房款，按日支付千分之五的滯納金。若因政府不同意雙方房屋買賣或賣方原因造成該房屋無(wú)法過戶，或雙方買賣合同無(wú)法履行，賣方應(yīng)在七天內(nèi)退還買方交的全部房款。
在簽訂合同的當(dāng)天，寧某付給彭某購(gòu)房首付款70萬(wàn)元，彭某出具了收款收據(jù)。同時(shí)，章娜女士為買賣雙方第一筆購(gòu)房款出具《擔(dān)保書》，“雙方均按照簽訂的合同條款執(zhí)行，如甲方違約，章娜賠付雙倍首付款140萬(wàn)元。”
寧某稱，從2010年2月18日起，他多次要求彭某一起去海某的公證機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)公證事宜，可彭某再三推托不辦理，雙方因此發(fā)生糾紛。
買方狀告賣方違約被駁回
2010年7月5日，寧某將彭某告到海某秀英區(qū)法院，要求確認(rèn)彭某違約，退還已付房款70萬(wàn)元，同時(shí)支付35萬(wàn)元違約金，并賠償因此給寧某造成的經(jīng)濟(jì)損失3.136萬(wàn)元，合計(jì)108萬(wàn)余元。判令擔(dān)保人章娜承擔(dān)擔(dān)保和連帶支付責(zé)任。
被告彭某辯稱，寧某的起訴無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。雙方所簽訂的合同有效，應(yīng)嚴(yán)格履行，寧某違約在先，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
被告章娜辯稱，她與彭某的答辯意見一致，請(qǐng)求法院駁回寧某的訴訟請(qǐng)求。
秀英區(qū)法院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)在于雙方轉(zhuǎn)讓合同是否有效、在履約過程中是否有違約行為、被告章娜的責(zé)任認(rèn)定等問題。本案轉(zhuǎn)讓合同是雙方自愿簽訂的，買方已依約支付第一筆購(gòu)房款70萬(wàn)元，賣方也正在辦理房產(chǎn)更名申報(bào)相關(guān)手續(xù)。該轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定有效。彭某收取70萬(wàn)元后，不斷找相關(guān)單位辦理房產(chǎn)更名，拿到鑰匙后一直等寧某來(lái)履行合同，并不構(gòu)成違約。
2010年9月7日，秀英區(qū)法院一審判決，駁回寧某的訴訟請(qǐng)求。
賣方起訴買方索賠違約金
2010年11月的一天，寧某收到了一張法院傳票，原來(lái)，他被彭某告到海某龍華區(qū)法院。彭某要求寧某繼續(xù)履行合同，支付第二筆房款50萬(wàn)元，支付逾期付款違約金70萬(wàn)元。彭某訴稱，2010年6月2日，寧某到海某辦了領(lǐng)鑰匙手續(xù)，卻稱要立即辦理過戶才能付第二筆房款，違反了合同的相關(guān)約定。
寧某辯稱，雙方的轉(zhuǎn)讓合同有效，他在履約期間不存在逾期付款問題。彭某違反合同約定，拒絕辦理轉(zhuǎn)讓合同公證和公證委托書，導(dǎo)致雙方發(fā)生糾紛。
今年1月18日，寧某領(lǐng)到了龍華區(qū)法院的判決書。龍華區(qū)法院認(rèn)為，根據(jù)秀英區(qū)法院的判決，合同未公證屬于寧某的過錯(cuò)，與彭某無(wú)關(guān)，雙方應(yīng)繼續(xù)履約。彭某同意交付鑰匙，寧某應(yīng)依約接收，并付第二筆購(gòu)房款，不能以辦合同公證為由進(jìn)行抗辯。寧某存在拖延支付第二筆購(gòu)房款的主觀故意，其行為構(gòu)成違約。龍華區(qū)法院判決：寧某在判決生效后付給彭某50萬(wàn)元購(gòu)房款，另付70萬(wàn)元逾期付款違約金。寧某不服該判決，將向海某中院提出上訴。 (文中人物為化名)
