預(yù)售面積181.24平米，交房時卻只有160.02平米，面積誤差比為11.7%，開發(fā)商卻以合同約定“據(jù)實結(jié)算”為由，僅同意退還多余房款。8月3日，江西省瑞昌市人民法院對這起商品房預(yù)售合同糾紛案件進(jìn)行了宣判，認(rèn)為“據(jù)實結(jié)算”約定無效，判決開放商返還并賠償買受人房款及利息共計47500余元。
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商品房買賣合同范本
商品房買賣司法解釋
商品房買賣合同糾紛
2008年，萬某購買了某開發(fā)商開發(fā)的一套復(fù)式商品房，雙方簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)合同約定，該房為六、七兩層，四室兩廳兩衛(wèi)結(jié)構(gòu)，建筑面積181.24平方米，層高2.9米，價款以建筑面積計算，每平米為1272.15元，總價230000元。簽訂合同時萬某依約定履行了付款義務(wù)。但交房后萬某發(fā)現(xiàn)交付房屋比合同約定少了一間臥室，另外七層凈高只有2.7米，且交付面積經(jīng)房管局測量只有160.02平米。后經(jīng)過協(xié)商，開發(fā)商將該房的隔壁一套房的一間臥室改建給了萬某，萬某表示同意繼續(xù)履行合同。但在房屋層高補償和面積差異處理方式上雙方始終不能達(dá)成一致意見。為此，萬某將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商雙倍返還差額面積房款并因?qū)痈卟粔蛸r償損失10萬元。
一審法院認(rèn)為，開發(fā)商交付面積僅有160.02平米，比合同約定的181.24平米少了21.22平米，面積誤差比絕對值為11.7%，嚴(yán)重超過了3%的合理范圍，作為開發(fā)商主觀上具有一定過錯。雖然雙方在合同中對面積差異約定以瑞昌市房地產(chǎn)管理局測量的面積為準(zhǔn)，款多退少補。但認(rèn)為該條款為開發(fā)商提供的格式合同條款，并且條款僅約定了“按實結(jié)算”，而對面積誤差比例及處理方式都沒有進(jìn)行約定，不應(yīng)視為雙方對誤差處理另行進(jìn)行了約定，根據(jù)商品房買賣的有關(guān)司法解釋，“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：……(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。
買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”故此，開發(fā)商應(yīng)返還萬某購房款47000余元，并支付面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款利息500余元。另外，一審法院認(rèn)為建筑行業(yè)對房屋層高的定義為上下兩層樓面的垂直距離，即層高=凈高+樓板厚度，故萬某認(rèn)為七樓層高不符合約定應(yīng)屬對層高定義理解錯誤，要求給予賠償沒有事實和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。
