一、案情簡介
倪某是個體業(yè)主，在宣城市環(huán)城東路19號有屬于自己所有的6-7號門面房兩間及202室住房一套。2004年4月22日，倪某將兩間面目房出租給方某，雙方簽訂了一份租房協(xié)議，約定租期三年，月租金2200元，租賃期滿倪某出租和出售在同等條件下方某優(yōu)先。租賃協(xié)議簽訂后，雙方各自履行了合同的義務(wù)，倪某提供租賃物給方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因養(yǎng)豬場缺乏資金，遂出售已出租給方某的門面房及住房，并在農(nóng)貿(mào)市場張貼售房廣告。李某、安某看到廣告后，即與倪某取得聯(lián)系，雙方協(xié)商房屋買賣事宜。2004年8月17日雙方達成房屋買賣協(xié)議，倪某將環(huán)城東路19號的6-7號門面房兩間及202室住房一套買給李某、安某，價款為685000元。李某、安某當(dāng)日預(yù)付定金50000元給倪某。次日，雙方有簽訂一份補充協(xié)議，約定到房屋產(chǎn)權(quán)部門進行房屋交易時所簽訂的協(xié)議是為辦證用。隨后，倪某與李某、安某到宣城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易部門，又簽訂二份協(xié)議，約定門面房價格為32萬元，住房為7 萬元，將該二份協(xié)議提交給產(chǎn)權(quán)交易中心。房地產(chǎn)交易部門于當(dāng)日進行房屋價值評估，市場價為415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。 2004年9月10日李某、安某領(lǐng)取了購買房屋的產(chǎn)權(quán)證書。方某獲知后，即向倪某主張優(yōu)先購買權(quán)，雙方產(chǎn)生糾紛。方某向法院起訴，要求確認享有優(yōu)先購買權(quán)，確認倪某與李某、安某之間的房屋買賣無效，要求在同等條件下購買租賃的房屋。
二、存在的分歧
在審理該案中，存在兩中處理意見，第一種意見是駁回方某的訴訟請求。理由是，方某是享有優(yōu)先購買權(quán)，雖然倪某沒有在出售房屋時沒有通知方某，但倪某在公開出售房屋的過程中，方某應(yīng)當(dāng)知道倪某售房行為，方某應(yīng)當(dāng)行使優(yōu)先權(quán)，要求倪某在同等條件下購買租賃的房屋，而方某沒有行使優(yōu)先購買權(quán)，卻在倪某與李某、安某產(chǎn)權(quán)變更后來主張權(quán)利，顯然違背了誠實信用原則，損害交易安全，方某的行為應(yīng)當(dāng)視為對優(yōu)先購買權(quán)的放棄，方某的請求不能支持。第二種意見是應(yīng)當(dāng)支持方某的訴訟請求。理由是，方某享有優(yōu)先購買權(quán)，作為出租人倪某在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)提前通知方某，告知方某優(yōu)先購買的權(quán)利，而倪某沒有履行法定的通知義務(wù)，損害了方某優(yōu)先權(quán)。即使方某知道倪某出售房屋的行為，方某在合理的期限行使優(yōu)先權(quán)也是正當(dāng)?shù)摹Ｄ吣撑c李某、安某之間的房屋買賣過程時間僅僅只有一個多月，根據(jù)《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干意見的規(guī)定》，方某在倪某與李某安某交易后主張優(yōu)先權(quán)，是對自己權(quán)利的維護，方某請求有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)獲得法院的支持。
三、筆者的觀點
筆者同意第二種處理意見，但理由不盡相同。筆者將從優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)和權(quán)利行使期限來探討。
一、優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。所謂優(yōu)先購買權(quán)，是指財產(chǎn)所有人處分財產(chǎn)時，依法享有優(yōu)先購買的當(dāng)事人，在同等條件下享有優(yōu)先于他人購買的權(quán)利。房屋優(yōu)先購買權(quán)是期待權(quán)，是在房屋出賣以前，權(quán)利人不能向房屋所有人主張任何權(quán)利，該權(quán)利能否行使、何時才能行使是不確定的。法律賦予房屋承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，只是使其取得了某種期待的利益，即期待將來在房屋出售時可以享受的利益。因此，房屋期待權(quán)屬于物權(quán)的期待權(quán)。房屋優(yōu)先購買權(quán)是法定民事權(quán)利，是由法律直接創(chuàng)設(shè)而能夠?qū)沟谌说拿袷聶?quán)利相對于出租人來說，承租人的優(yōu)先購買權(quán)其實是對他的所有權(quán)行使的一種限制。承租人只要在同等條件下行使優(yōu)先權(quán)，出租人不得將房屋賣給第三人。
二、出租人通知義務(wù)的違反。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)第118條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”根據(jù)這兩個法律的規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)行使期限確定為出售之前的三個月或合理期限內(nèi)。出租人應(yīng)當(dāng)通知承租人自己的出售意圖，且出租人通知承租人是法定的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃的房屋擬出售的價款、出售的形式告知承租人，讓承租人在合理的期限內(nèi)決定是否行使優(yōu)先權(quán)。否則，出租人出售房屋的行為剝奪了承租人具有物權(quán)性質(zhì)的優(yōu)先購買權(quán)，致使承租人沒有機會行使權(quán)利來對抗出租人與第三人的買賣行為。出租人的行為侵害承租人法定的權(quán)利，承租人在知道權(quán)利被侵害后行使權(quán)利，并沒有損害交易安全，也不違反誠實信用原則。
三、本案中，方某作為承租人享有租賃房屋出售的優(yōu)先購買權(quán)，倪某在出售房屋時應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定通知方某，告知方某其租賃的房屋將要出售，以及出售的擬定價格和方式，是否參與購買等內(nèi)容，讓方某知道是否購買的法律后果。然而，倪某出售房屋沒有履行通知義務(wù)，盡管倪某張貼廣告公開出售，倪某的行為剝奪了方的優(yōu)先權(quán)。方某要求確認自己享有優(yōu)先購買權(quán)，并確認倪某與李某、安某的房屋買賣行為無效的請求有事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)獲得法律的支持。
