去年4月國(guó)家“限購(gòu)令”出臺(tái)，導(dǎo)致市民吳小姐和陳先生關(guān)于羅湖的一套住房買(mǎi)賣(mài)合同流產(chǎn)。買(mǎi)房者陳先生稱(chēng)自己屬非深戶(hù)，因“限購(gòu)令”無(wú)法取得銀行貸款;賣(mài)房者吳小姐則認(rèn)為因?yàn)殛愊壬鷵?dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，故以“限購(gòu)”為借口違約，遂將其告上法庭，索賠20萬(wàn)元違約金。羅湖法院一審雙方都不存在違約行為，吳小姐應(yīng)退還陳先生定金2萬(wàn)元。吳小姐不服而上訴。昨日，此案在市中級(jí)法院二審開(kāi)庭。
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賣(mài)方向買(mǎi)方索賠違約金20萬(wàn)
2010年4月11日，吳小姐和陳先生在中介撮合下，簽訂了《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定將吳小姐位于羅湖的一套住房以99萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳先生。雙方還約定：買(mǎi)房者陳先生支付定金2萬(wàn)元，并在同月21日之前將首期款支付到指定監(jiān)管銀行的賬戶(hù)中，并向按揭銀行提交按揭申請(qǐng)資料。如果買(mǎi)方?jīng)]有按合同約定的期限履行義務(wù)超過(guò)5日，賣(mài)方可以解除合同，并要求對(duì)方按照轉(zhuǎn)讓成交價(jià)的20%支付違約金，或沒(méi)收買(mǎi)方已支付的定金。
當(dāng)日陳先生支付了定金2萬(wàn)元，并向廣東發(fā)展銀行田貝支行申請(qǐng)按揭貸款。同年4月26日，吳小姐和陳先生還簽訂了《房地產(chǎn)資金委托監(jiān)管協(xié)議》，陳先生將首期購(gòu)房款25萬(wàn)元存入該銀行進(jìn)行監(jiān)管。但陳先生的貸款沒(méi)有獲得銀行批準(zhǔn)，銀行給出的理由是：同年4月17日國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。陳先生并非深戶(hù)，也沒(méi)有提交社保和納稅證明，因此不符合銀行的貸款政策。
同年7月26日，陳先生又來(lái)到中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)按揭貸款，但同樣因?yàn)?ldquo;限貸令”，加上吳小姐和他對(duì)已經(jīng)監(jiān)管在廣發(fā)行的首期款資金轉(zhuǎn)移未能達(dá)成一致，因此陳先生仍未能取得貸款。
同年8月，吳小姐將陳先生告上法庭。她認(rèn)為因?yàn)殛愊壬∮谵k理銀行貸款，導(dǎo)致合同無(wú)法履行，請(qǐng)求法院判令陳先生支付合同違約金共計(jì)200475元。
一審：雙方均不構(gòu)成違約
一審開(kāi)庭時(shí)，陳先生提出反訴，稱(chēng)因吳小姐拒絕配合其解除在廣發(fā)行25萬(wàn)元首期款監(jiān)管，導(dǎo)致他無(wú)法到郵政儲(chǔ)蓄銀行辦理按揭貸款，請(qǐng)求法院判令吳小姐雙倍返還其定金4萬(wàn)元，并解除目前仍在廣發(fā)行監(jiān)管的25萬(wàn)元首期款。
羅湖法院審理后認(rèn)為，吳小姐和陳先生簽訂的《二手房買(mǎi)賣(mài)合同》屬有效合同。但由于陳先生并非深圳本地居民，且不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社保證明，因此廣發(fā)行拒絕了其貸款申請(qǐng)。此后陳先生又向郵政儲(chǔ)蓄銀行提出按揭申請(qǐng)，但吳小姐和陳先生不能就首期款交付問(wèn)題達(dá)成新的一致意見(jiàn)，導(dǎo)致交易失敗。
在此案中，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定了買(mǎi)房以向銀行按揭貸款的方式支付大部分購(gòu)樓款項(xiàng)。以此可以認(rèn)定，雙方簽訂合同時(shí)存在符合當(dāng)時(shí)房貸政策的合理預(yù)期，后因2010年4月17日銀行貸款政策調(diào)整，買(mǎi)方無(wú)法在約定的時(shí)間內(nèi)取得預(yù)期貸款，可視為雙方訂立合同的基礎(chǔ)喪失，合同不能履行不應(yīng)歸責(zé)于任何一方，買(mǎi)賣(mài)雙方均不構(gòu)成違約，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
該院遂作出一審判決：吳小姐應(yīng)返還陳先生定金2萬(wàn)元，并配合陳先生辦理在銀行的25萬(wàn)元首期款資金監(jiān)管解除手續(xù)。
二審：無(wú)力履約還是借口違約?
吳小姐不服一審判決，向市中院提起上訴。
她認(rèn)為，即使是貸款新政出臺(tái)后，陳先生也完全符合貸款條件，因?yàn)殛愊壬鷱?009年8月開(kāi)始在深圳購(gòu)買(mǎi)社保，到2010年7月已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了1年的社保。同月陳先生到郵政儲(chǔ)蓄銀行申請(qǐng)按揭時(shí)，已經(jīng)符合繳納1年以上社保的條件。她認(rèn)為，陳先生因?yàn)橘J款新政出臺(tái)后擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)跌，所以故意不提供社保證明，想達(dá)到拒買(mǎi)房屋又不承擔(dān)違約責(zé)任的目的。陳先生即使不貸款，也有足夠能力購(gòu)買(mǎi)該房屋，其拒不履行合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)該支付違約金。該房屋直到今年年初她才賣(mài)出，房?jī)r(jià)相比降低了十幾萬(wàn)元，使她蒙受了損失。
陳先生則稱(chēng)，他2009年8月才來(lái)深圳，其社保是后來(lái)補(bǔ)交的。即使是補(bǔ)交了，但在合同約定的履行期限內(nèi)，他也沒(méi)有達(dá)到繳納社保1年的時(shí)間，因此確實(shí)因?yàn)椴环蠗l件而無(wú)法取得銀行貸款。無(wú)論自己有無(wú)支付全部房款的能力，但合同約定是以按揭貸款的方式購(gòu)房，他因國(guó)家房產(chǎn)新政無(wú)法取得貸款，并非自己故意違約。
法官主持了調(diào)解，但雙方未能當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解。目前，此案仍在進(jìn)一步審理中
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