開(kāi)發(fā)商在銷售商品房過(guò)程中有欺詐行為，購(gòu)房者應(yīng)如何索賠？
2004年8月24日，王某與某房產(chǎn)公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)該公司開(kāi)發(fā)的一套價(jià)值27萬(wàn)元的房屋，王某首付12萬(wàn)元房款，剩余15萬(wàn)元通過(guò)銀行按揭付款。而且雙方約定，出賣(mài)人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛；若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利（比如抵押權(quán)），房產(chǎn)公司應(yīng)以書(shū)面形式公示和明確告之王某。合同簽定當(dāng)天，王某通過(guò)轉(zhuǎn)賬支付了12萬(wàn)元房款。同年9月29日王某的按揭貸款劃如開(kāi)發(fā)商的帳戶。同年10月，王某在交付了房屋稅費(fèi)等費(fèi)用后，房產(chǎn)公司將房屋交付給王某。直到2005年6月，王某見(jiàn)房產(chǎn)公司遲遲不為自己辦理房屋的權(quán)屬證書(shū)，遂向法院起訴，請(qǐng)求房產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，并及時(shí)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。在訴訟過(guò)程中，王某獲悉他購(gòu)買(mǎi)的那套房子早在2001年6月就由房產(chǎn)公司抵押給銀行，而自己此前毫不知情。而且，這房子在2002年9月，因房產(chǎn)公司與建筑公司的建筑工程款糾紛，已被法院司法查封并準(zhǔn)備拍賣(mài)抵債。在向律師咨詢后，王某于2005年8月向法院提起訴訟，要求撤消《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；房產(chǎn)公司雙倍返還已付購(gòu)房款54萬(wàn)元。法院開(kāi)庭審理時(shí)，被告房產(chǎn)公司未到庭應(yīng)訴，但其提交了書(shū)面答辯狀，表示原告所述屬實(shí)，只同意撤消合同，而不同意對(duì)原告作任何賠償。
2005年9月，法院對(duì)該案作出缺席判決。法院認(rèn)為，被告與原告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，被告故意隱瞞訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，事后亦未能采取補(bǔ)救措施撤銷在訟爭(zhēng)房屋上所設(shè)定的抵押，故根據(jù)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條判決：撤消雙方簽訂的合同《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；被告返還購(gòu)房款；除退還購(gòu)房款外，被告同時(shí)應(yīng)向原告承擔(dān)因欺詐行為而嚴(yán)重?fù)p害原告權(quán)益的賠償責(zé)任，以27萬(wàn)元計(jì)付。
【案例分析】
目前，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到誘使購(gòu)房人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的，經(jīng)常隱瞞對(duì)其不利的重要事實(shí)，實(shí)施欺詐行為，損害購(gòu)房者的合法權(quán)益。在這種情況下，購(gòu)房人應(yīng)以什么理由來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益呢？通過(guò)對(duì)本案的分析，希望能對(duì)大家有所幫助。
一、本案中房產(chǎn)公司銷售給王某的商品房已被抵押給銀行，而房產(chǎn)公司故意隱瞞這一重要事實(shí)，致使王某在不明真相的情況下作出了錯(cuò)誤的意思表示，嚴(yán)重侵害了王某的合法權(quán)益。
房產(chǎn)公司在和王某簽訂銷售合同時(shí)就在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：“出賣(mài)人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛”，即購(gòu)房者在約定時(shí)間所接收的商品房的所有權(quán)必須是完全徹底的?？蓮耐跄乘私獾降那闆r來(lái)看，從2001年6月份開(kāi)始，房產(chǎn)公司已把它所要出售的商品房抵押給了銀行，也就是雙方簽定合同之前，合同標(biāo)的物已被抵押給銀行，根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定，房屋所有權(quán)是指房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。而抵押權(quán)存在本身顯然就在法律上和現(xiàn)實(shí)上威脅消費(fèi)者房屋所有權(quán)安全，即遭抵押的房屋充其最大量對(duì)購(gòu)買(mǎi)人來(lái)說(shuō)只享有房屋的占有和使用權(quán)，其余權(quán)利卻無(wú)法行使。
二、房產(chǎn)公司有向王某告知該房屋存在抵押的約定及法定義務(wù)，而房產(chǎn)公司沒(méi)有履行該義務(wù)。
房產(chǎn)公司在和王某簽訂銷售合同時(shí)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定：若出售的商品房設(shè)有他項(xiàng)權(quán)利的，房產(chǎn)公司應(yīng)以書(shū)面形式公示和明確告知王某?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”
房產(chǎn)公司在與王某簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的前后均沒(méi)有以任何形式告知王某該商品房存在抵押的情況。顯然，房產(chǎn)公司是有意隱瞞該商品房已設(shè)定抵押的情況。
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