近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，出現(xiàn)一種類似但又區(qū)別于“單位集資房”和“商品房”的“市場(chǎng)運(yùn)作房”。2004年《廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》出臺(tái)后，市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)買賣行為較多，由此也產(chǎn)生了很多糾紛。在9月25日召開的第三屆西部律師發(fā)展論壇上，法律界人士對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效進(jìn)行了討論。有律師認(rèn)為，購(gòu)買這樣的“指標(biāo)房”違規(guī)在先，在權(quán)益受損時(shí)很難合法維權(quán)，因此提醒廣大購(gòu)房者購(gòu)買前需要慎重考慮。
1、案例：
房?jī)r(jià)飛漲，反悔指標(biāo)轉(zhuǎn)讓
魯某是南寧市某單位的職工，2006年他從單位分得一套市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)，但魯某并不想要這套房，于是他將指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給黃某，并收取了黃某2萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)。在進(jìn)行指標(biāo)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方簽訂了一份指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定該指標(biāo)房由黃某投資，所發(fā)生費(fèi)用及稅金均由黃某承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸黃某所有。同時(shí)，協(xié)議還約定黃某在交付該指標(biāo)房房款及辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)暫掛名魯某，以魯某的名字向單位交付該房房款。根據(jù)協(xié)議約定，黃某以魯某的名義向建房單位交納了市場(chǎng)運(yùn)作房訂金1萬(wàn)元、市場(chǎng)運(yùn)作房款7.5萬(wàn)元，加上給魯某的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，當(dāng)時(shí)，黃某一共為這套房花掉了10.5萬(wàn)元。
在簽署這份協(xié)議時(shí)，這套面積約120平方米的市場(chǎng)運(yùn)作房初步估計(jì)為每平方米2400元。時(shí)至2009年，由于南寧市的房?jī)r(jià)不斷上漲，這套市場(chǎng)運(yùn)作房盡管還沒建好，其估價(jià)就已經(jīng)差不多是當(dāng)年的2倍。這時(shí)候，魯某反悔不干了。魯某要求黃某要么大幅增加轉(zhuǎn)讓費(fèi)，要么解除協(xié)議，同意按銀行利息退回黃某所交房款。
對(duì)于魯某的要求，黃某無(wú)法接受，因此他特向南寧仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，請(qǐng)求仲裁魯某返還黃某所交的轉(zhuǎn)讓費(fèi)、訂金和房款，此外賠償利息損失1萬(wàn)元和房?jī)r(jià)上漲后的差價(jià)損失25萬(wàn)元。
南寧仲裁委員會(huì)經(jīng)過(guò)仲裁，裁定黃某與魯某簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議為無(wú)效合同，魯某返還給黃某訂金、指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房款，同時(shí)按銀行同期貸款利率計(jì)算利息損失的50%以及房屋差價(jià)損失的50%進(jìn)行賠償。
裁決生效后，魯某不服裁決并向人民法院申請(qǐng)不予執(zhí)行，而南寧市兩級(jí)法院均裁定“目前法院不宜受理”。至今，魯某也沒有按照仲裁的裁定進(jìn)行賠償，而此案也是懸而未決。
2、爭(zhēng)議：
轉(zhuǎn)讓違規(guī)，協(xié)議是否有效
根據(jù)2004年4月廣西壯族自治區(qū)人民政府出臺(tái)的《廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》第二條第一款規(guī)定，“本辦法所稱市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房是指單位利用原有劃撥或出讓方式取得的住宅用地，通過(guò)招投標(biāo)方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，出售給職工的建房方式。”和第五條第一款“單位組織市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房，必須以解決單位職工住房困難為前提，無(wú)房戶和住房面積未達(dá)標(biāo)戶優(yōu)先購(gòu)買。參加市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房的職工不需退出原已購(gòu)買的房改房。單位利用原有劃撥方式取得的土地進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房，每個(gè)職工家庭只能購(gòu)買一套住房，房改部門要對(duì)參加市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房的職工建立《個(gè)人住房檔案》。”此外，《城市房地產(chǎn)管理法》也有相關(guān)條款規(guī)定市場(chǎng)運(yùn)作不能轉(zhuǎn)讓。
據(jù)此，在第三屆西部律師發(fā)展論壇上有律師認(rèn)為，該協(xié)議雖然名為市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但該協(xié)議最終落實(shí)到房屋的轉(zhuǎn)讓上，該市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)不能脫離房屋而獨(dú)立存在，因此該協(xié)議實(shí)為房屋轉(zhuǎn)讓合同。所以說(shuō)，市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。
然而，也有律師認(rèn)為，市場(chǎng)運(yùn)作房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是有效合同，理由是市場(chǎng)運(yùn)作房的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)運(yùn)作房的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人訂立的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議發(fā)生糾紛時(shí)房屋尚未實(shí)際取得，故買受人對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作房的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，在法理上可歸納為一種可期待物權(quán)，屬債權(quán)范疇，可以依法轉(zhuǎn)讓。因取得房屋尚有交付房款等債務(wù)需要履行，協(xié)議的性質(zhì)可定性為權(quán)利和義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。而我國(guó)法律對(duì)資格的轉(zhuǎn)讓沒有限制，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定協(xié)議轉(zhuǎn)讓有效。
3、提醒：
轉(zhuǎn)讓指標(biāo)，屬于違規(guī)行為
廣西萬(wàn)合律師事務(wù)所黃基財(cái)律師認(rèn)為，不管市場(chǎng)運(yùn)作房轉(zhuǎn)讓指標(biāo)協(xié)議是否有效，將指標(biāo)進(jìn)行交易轉(zhuǎn)讓都是違反規(guī)定的，轉(zhuǎn)讓后的房產(chǎn)也無(wú)法辦理相關(guān)合法手續(xù)，指標(biāo)購(gòu)買人的合法權(quán)益很難得到保障。目前國(guó)家已經(jīng)叫停市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)職工住房，以經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊房改造建房方式取而代之。這樣一來(lái)，單位職工轉(zhuǎn)讓名額或指標(biāo)的行為仍然會(huì)大量存在。黃律師提醒，這一類房屋都是單位為了解決職工住房問(wèn)題而建，是不可能允許職工私自轉(zhuǎn)讓的，因此也不會(huì)為“指標(biāo)房”購(gòu)買人辦理房產(chǎn)證。因此，為了避免合法權(quán)益受損，購(gòu)房者盡量不要購(gòu)買這樣的“指標(biāo)房”。
此外，廣西創(chuàng)想律師事務(wù)所黃慶生律師表示，如遇某些原因或事由，職工確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓的，在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)當(dāng)約定仲裁條款以防日后產(chǎn)生糾紛，雙方協(xié)商不了的，可以通過(guò)申請(qǐng)仲裁途徑得到救濟(jì)。如遇轉(zhuǎn)讓協(xié)議產(chǎn)生糾紛告狀到法院，而法院確不予以受理的，雙方當(dāng)事人可達(dá)成仲裁協(xié)議，選擇仲裁方式解決糾紛。
相關(guān)鏈接
根據(jù)2004年出臺(tái)的《廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房暫行辦法》規(guī)定，市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)職工住房又簡(jiǎn)稱市場(chǎng)運(yùn)作房，是指單位利用原有劃撥或出讓方式取得的住宅用地，通過(guò)招標(biāo)方式選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或建筑施工企業(yè)建設(shè)住房，出售給職工的建房方式。與房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)出售的商品房相比，市場(chǎng)運(yùn)作方式建設(shè)住房可以降低一部分成本和利潤(rùn)，有利改善職工住房條件。
