“買一套送一套”、“買房贈露臺”……臨近年末，京城多個(gè)樓盤促銷都打出了“買房贈面積”的旗號，表面上看是開發(fā)商“出血”讓購房人得了實(shí)惠，可記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商賣房送面積的模式不但涉嫌違規(guī)，獲贈面積的購房人更可能吃了啞巴虧。
驗(yàn)收后變臉 露臺加窗成陽臺
上周六開盤并推出1號樓的通州K2·海棠灣以“買房贈露臺”作為主打優(yōu)惠。記者從售樓處了解到，無論是45平方米的一居室，還是83平方米的兩居室，都有面積贈送。
“您需要100平方米的房子，在別的地兒要花100平方米的房款，在我們這兒只要花83平方米的房款就夠了。”售樓人員如是說。據(jù)她介紹，開發(fā)商所贈送的面積不收物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)。“根據(jù)有關(guān)規(guī)定，半封閉式的露臺在銷售時(shí)只按一半的面積收您錢，所以在住建委驗(yàn)收前，我們就把露臺做成半封閉的，等驗(yàn)收之后再加裝落地窗，統(tǒng)一封成陽臺，相當(dāng)于增加了十六七平方米的室內(nèi)面積。”售樓人員解釋，贈送面積不會被計(jì)入房產(chǎn)證，開發(fā)商會在購房合同中寫明這一點(diǎn)。
【提醒】
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)卤硎荆浰兔娣e不屬于產(chǎn)權(quán)面積，通常又不會寫入購房合同，所以購房者還得有個(gè)心理準(zhǔn)備：交房后一旦遇到贈送面積“縮水”的問題，因?yàn)闆]有寫進(jìn)合同，購房人失去了與開發(fā)商據(jù)理力爭的依據(jù)。
“買一套送一套” LOFT打起擦邊球
由于違反建設(shè)規(guī)劃要求，LOFT如今成了開發(fā)商比較忌諱的提法，一些精明的開發(fā)商干脆將其納入了“買房贈面積”的范疇。
“高教新城精裝公寓，買一套送一套。”記者日前就接到這樣一條短信。致電售樓處時(shí)得知，所謂“買一贈一”，其實(shí)就是LOFT戶型。對于18平方米的面積，38萬元一套的總價(jià)并不便宜。但銷售人員的說法卻可能打動人：雖是18平方米，但因LOFT戶型挑高，加蓋一層后上下使用面積約為35平方米，按每套38萬元計(jì)算，單價(jià)降低到1.1萬元。
記者注意到，北京現(xiàn)有不少LOFT樓盤，在宣傳時(shí)都會聲稱“買一套送一套”，房產(chǎn)證標(biāo)注面積只是底層的面積，上面的挑高層是贈送的，如果按雙層計(jì)算單價(jià)能比周邊樓盤便宜不少。
按照本市《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值就要按2倍計(jì)算。為了減低成本，目前很多在售的LOFT項(xiàng)目一律將層高卡在4.8米。
【提醒】
市規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“實(shí)為兩層卻當(dāng)一層賣”的違規(guī)LOFT戶型，突破規(guī)劃指標(biāo)、擅自增加建筑面積的設(shè)計(jì)不僅違反合同，建成后更屬于違法建筑。
此外，購買LOFT戶型還要注意產(chǎn)權(quán)年限、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，在記者的追問之下，高教新城的售樓人員說：“物業(yè)費(fèi)每平方米4.5元，商用水電，50年產(chǎn)權(quán)，而且這房子不適合自住，因?yàn)闆]有廚房。”
得房率低系開發(fā)商侵占公攤所致
與K2·海棠灣等項(xiàng)目公開打出“買房贈面積”旗號不同，部分開發(fā)商是遮遮掩掩地送面積。
“均價(jià)每平方米18000元，比周邊有的二手房還低。”茉莉雅苑在“十一”前后的低價(jià)開盤，一直是銷售員在推盤時(shí)的重點(diǎn)說法。不過，74.4%的較低得房率(即使用面積占建筑面積的比例)，與公認(rèn)的80%得房率“行規(guī)”相差較大，也在開盤后遭到購房人詬病。為什么這樣一個(gè)地處新城的樓盤約四分之一的建筑面積都被公攤?
記者在該項(xiàng)目的樣板間內(nèi)找到了答案：該項(xiàng)目樣板間內(nèi)一套90平方米的三居室廚房比戶型圖上標(biāo)注的面積大了近一倍。“廚房外側(cè)就是樓道，您入住后可以把這側(cè)的非承重墻打掉，廚房面積也會增大五六平方米，足夠放下一套餐桌椅了。”銷售人員趙先生說。
但是，住宅設(shè)計(jì)師張女士則認(rèn)為，由于贈送面積不計(jì)入地塊規(guī)劃容積率，贈送面積比例過大會造成實(shí)際的建筑容積率提高。如一個(gè)社區(qū)的容積率為3.0，如果贈送面積達(dá)到40%，容積率實(shí)際提高到4.2，導(dǎo)致小區(qū)的建筑密度增加，影響居住的舒適性。
【提醒】
張女士強(qiáng)調(diào)，贈送面積過大還會導(dǎo)致項(xiàng)目得房率較低，相當(dāng)于變相提高了房價(jià)，使購房人得不償失。“開發(fā)商的做法實(shí)際是用公攤面積‘送人情’，這對沒有享受到‘送面積’優(yōu)惠的業(yè)主顯然不公平。”張女士說，從設(shè)計(jì)原理來說，大戶型位于樓層的端頭，可以占用一墻之隔的公共樓道、消防前室;但小戶型位于樓層中部，根本享受不到這樣的“優(yōu)惠”。
(作者：劉宇鑫)
