商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購不象簡(jiǎn)單的商品買賣，而是涉及多層法律關(guān)系，交易風(fēng)險(xiǎn)大的系統(tǒng)工程，一旦有任何環(huán)節(jié)疏忽都可能會(huì)帶來投資的巨大損失。因此了解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并有效的控制法律風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資企業(yè)來說，尤為重要。
通常，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購有兩種方式，一種是資產(chǎn)并購，所謂資產(chǎn)并購即以目標(biāo)房地產(chǎn)為標(biāo)的簽訂買賣合同；另外一種是項(xiàng)目公司并購，即收購方通過受讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)而達(dá)到并購商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。下面簡(jiǎn)單闡述商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目并購方式的法律風(fēng)險(xiǎn)：
1、產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利限制風(fēng)險(xiǎn)
產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利限制通常是作為公司的法定代表人是否有權(quán)利來處置公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是否有權(quán)利代表公司簽訂房地產(chǎn)買賣合同，尤其是對(duì)國有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是否經(jīng)過法定程序，等等這些都有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)人的信用風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于收購方來說這是通常忽略的問題，產(chǎn)權(quán)人的良好的信用對(duì)于房地產(chǎn)受讓方來說相當(dāng)重要，若產(chǎn)權(quán)人信用較差，公司財(cái)務(wù)狀況較差，很有可能會(huì)導(dǎo)致買賣會(huì)出現(xiàn)意想不到的麻煩，甚至?xí)?dǎo)致買賣失敗。
3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目狀況風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于擬收購的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可能會(huì)存在預(yù)告登記、抵押、出典以及其他等等權(quán)利限制，從而使目標(biāo)房地產(chǎn)無法完成交易過戶，另外土地使用權(quán)的取得是否合法也將直接影響房地產(chǎn)交易。
4、優(yōu)先購買權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的受讓方來說，必須了解其他第三人依法而享有的優(yōu)先購買權(quán)，否則在簽訂房地產(chǎn)買賣合同，甚至辦理產(chǎn)權(quán)過戶后，第三人依法主張其優(yōu)先購買權(quán)，而導(dǎo)致法院撤銷房地產(chǎn)買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)。
5、資金安全風(fēng)險(xiǎn)
作為受讓方來說，不得不考慮資金安全問題，在現(xiàn)實(shí)案例中屢見商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易失敗后，受讓方支付的首付資金，甚至全額資金得不到任何保障，而使投資血本無歸。
6、進(jìn)房地產(chǎn)交易中心后的法律風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)登記部門受理雙方的轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)后，通常需要20個(gè)工作日來審查房地產(chǎn)交易的資料是否符合法律法規(guī)及相關(guān)房地產(chǎn)登記的要求，在此期間，該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人依然為轉(zhuǎn)讓方，一旦轉(zhuǎn)讓方在此期間發(fā)生訴訟、仲裁、破產(chǎn)，該房地產(chǎn)都有可能被法院查封、凍結(jié)，從而會(huì)導(dǎo)致受讓方血本無歸。
7、交付階段風(fēng)險(xiǎn)
作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購，不像一般的二手房買賣，交付階段仍然存在這樣或那樣的法律風(fēng)險(xiǎn)，比如該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租約的處理問題、租約保證金的處理問題、租約續(xù)簽以及水電、物業(yè)管理是否結(jié)清的問題。
當(dāng)然，以上簡(jiǎn)單不完全的羅列了幾種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目并購中資產(chǎn)并購的法律風(fēng)險(xiǎn)，作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)并購來說如何防范法律風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)系統(tǒng)工程，對(duì)于受讓方來說需要專業(yè)的房地產(chǎn)律師提供法律服務(wù)，有效的控制房地產(chǎn)交易過程中各種法律風(fēng)險(xiǎn)。
