【二手房案情簡介】
2004年3月7日，段某與李某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定“李某將閑置房屋二間賣給段某，售價1000元，一次性給付，至不反悔”。雙方于同日又簽訂《房屋承租協(xié)議書》，載明“李某現(xiàn)有閑置房屋二間租給段某，租期15年，租金1000元一次給付，房屋維修歸段某負責”。協(xié)議簽訂后，段某給付李某租房款1000元并使用該房。2005年4月3日，李某母親（精神異常）持鋤頭將該房屋窗戶玻璃砸碎、將房檐瓦捅掉，又將房屋一角鑿穿。段某撥打“110”報警。李某得知情況后，趕來對損壞部分作了必要處置，應(yīng)允予以維修。同年4月4日起，段某在一旅店食宿并于2005年4月18日訴至原審法院，要求李某維修房屋，否則退還租金1000元，賠償修繕房屋所支出費用1600元，并按國家機關(guān)工作人員出差伙食補助標準給付其在旅店食宿費用。
【原審法院審理】
法院認為段某、李某訂立的房屋租賃協(xié)議，系雙方真實意思表示，合法有效。房屋部分遭損壞后，雙方又解除該租賃協(xié)議，系雙方自愿，應(yīng)予支持。段某已居住使用了一年，應(yīng)扣除一年的租金，其余租金被告應(yīng)予返還。段某在其租住房被毀時及時通知了李某，李某應(yīng)當履行維護房屋的義務(wù)，李某沒有及時有效維修房屋系違約行為，應(yīng)當承擔違約責任，賠償段某因此而遭受的損失。段某在租賃房屋期間對房屋有保護管理的義務(wù)，但段某在第三人以明顯意圖損壞房屋時沒有以積極的方式加以阻，對房屋破壞的結(jié)果亦有過失。段某于房屋部分毀損后去旅店食宿致使損失擴大，應(yīng)就擴大部分自行承擔。段某要求李長林按國家機關(guān)工作人員出差伙食補助標準給付在旅店食宿的伙食費，于法無據(jù)。鑒于李某愿意每天按10元補貼22天（220元）補償段某在等待維修期間支付的食宿費用，合乎公平和誠實信用的原則，應(yīng)準予。段某承租房屋后對房屋內(nèi)部進行的修繕，雙方在協(xié)議中有約定費用由段某自行承擔。段某的修繕是為了能夠居住，也是使用租賃物之必要行為，為此所投入的人工費、材料費理應(yīng)自負。房屋既未全部毀損段某的修繕成果也未損壞，協(xié)議解除后段某要求李某賠償以上費用于法無據(jù)，且段某未能提供有效的證據(jù)，不予支持。段某對其可利用物，可自行拆除。
【原審法院判決】
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百二十一條、第二百三十一條、第一百一十九條之規(guī)定，原審法院判決：
一、解除段某與李某的房屋租賃協(xié)議；
二、于判決發(fā)生法律效力時，段某將房屋騰退交還于李某；李某還段某剩余租金933元；李某給付段某厚食宿補貼220元；
三、駁回雙方其他訴訟請求。
【二審法院審理】
宣判后，段某不服判決，提出上訴稱，1、原審認定上訴人對房屋損壞有過失無事實法律根據(jù)。上訴人對承租房只有監(jiān)管權(quán)及居住權(quán)，被上訴人母親也是該房的主人，對房屋有處置權(quán)，其毀壞的是其自家財產(chǎn)，上訴人實施了攔阻和勸阻，無效后上訴人撥打110報警，上訴人不存在過失；2、被上訴人母親將房屋南墻窗臺以上部分全部拆除，上訴人無法居住。上訴人只得住進旅店，是為生存無奈之舉，上訴人并未擴大損失；3、上訴人認為被上訴人應(yīng)按公職人員外出伙食標準賠償上訴人于原審法院送達判決前的食宿損失，因到旅店食宿是被上訴人逼迫所致；4、上訴人承租房屋租期15年，上訴人投入大量資金修繕房屋是為滿足15年居住之必需行為，上訴人從原住地遷至該處，是雇傭鄰居的汽車，沿途購買的修繕物品及雇傭民工，鄰居可作證。原審未判決被上訴人給付上訴人修繕費，顯失公平。原審判決認定事實及適用法律錯誤，要求二審依法改判。
李某辯稱，房屋是賣給上訴人的，因被上訴人欠村里提留款，村里不同意被上訴人賣房，雙方便以租賃的形式簽訂買賣協(xié)議，因買賣協(xié)議只有一份，原審中上訴人未提供。被上訴人母親精神不好，將房屋墻的一側(cè)毀壞，被上訴人同意維修，上訴人怕被上訴人母親再去鬧，就不想住了，被上訴人同意給上訴人退款，但上訴人要求被上訴人提出各種無理的賠償要求。被上訴人同意原審判決。
二審?fù)徶校文程峁┝似渑c李某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，并稱雙方實際是買賣房屋，因不能辦理更名過戶，就寫了租賃協(xié)議，目的是自己長期居住，是一種結(jié)果兩種形式。
二審審理期間，合議庭到爭議房現(xiàn)場查看，未見段某所稱以7張密度板間壁的小屋，亦無法確認段某所主張的修繕內(nèi)容。
上述事實，有《房屋買賣協(xié)議書》、《房屋承租協(xié)議書》及當事人陳述筆錄，經(jīng)雙方當事人庭審質(zhì)證，法院予以確認，在卷佐證。
法院認為：上訴人段某與被上訴人李某簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，系雙方真實意思表示。《房屋承租協(xié)議書》并非雙方當事人本意。李某交付房屋后，該房屋毀損、滅失的風險由段某承擔。段某交付房款入住一年后，該房屋被李某母親部分損毀，段某的財產(chǎn)損失應(yīng)由侵權(quán)行為人承擔民事責任。李某作為房屋買賣合同相對人，并未實施侵權(quán)行為，其就房屋買賣協(xié)議并無違約。但因該房屋受損后，已無法居住使用，段某和李某均同意解除買賣合同，應(yīng)予支持。段某已實際使用房屋一年，應(yīng)支付實際使用期間的房屋使用費，鑒于李某同意原審法院判決，故使用費金額以原審法院認定為準，李某應(yīng)將剩余房款返還段某。段某提出其對房屋進行了內(nèi)部修繕，要求李某賠償直接經(jīng)濟損失1600元（二審變更為2000元），段某對其修繕事實及損失金額負舉證責任。一、二審審理期間段某均未能提供證據(jù)證明其此項主張的事實及金額。二審審理期間，合議庭到爭議房現(xiàn)場查看，未見段某所稱以7張密度板間壁的小屋，亦無法確認段某所主張的修繕內(nèi)容。故其要求李某賠償修繕損失1600元，本院無法支持。其二審增加的賠償請求亦非二審審理范圍。至于段某提出的房屋受損后食宿損失，李某非侵權(quán)行為人，但李某自愿按每日10元賠償段某等待維修房屋期間的食宿損失，應(yīng)予準予。段某提出的此項損失，非屬國家公職人員出差伙食補助相關(guān)標準的適用范疇，段某要求李某按此標準賠償食宿損失無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
【二審法院判決】
依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（三）項之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷一審法院民事判決；
二、解除上訴人段某與被上訴人李某的房屋買賣協(xié)議；
三、本判決發(fā)生法律效力后，上訴人段某將房屋騰出退還給被上訴人李某；李某返還段某房款933元；
四、被上訴人李某自愿給付上訴人段某食宿補貼220元；
