房屋買賣的善意取得制度
基本案情：張某與李某系夫妻，張某名下有一套商品房，共有權(quán)人為李某，后雙方因感情不和準(zhǔn)備離婚，張某便瞞著李某并欺騙善意不知情的第三人劉某，并與劉某簽訂了房屋買賣合同，劉某已全部支付了房?jī)r(jià)款。在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)被李某發(fā)現(xiàn)并訴之法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。一審法院認(rèn)定劉某系善意取得該房屋產(chǎn)權(quán)而駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服上訴至二審法院，二審法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度，并依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定的撤銷了第四項(xiàng)“共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的”不得轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定而撤銷了一審判決，依法支持了原告的訴請(qǐng)。
應(yīng)該說(shuō)，二審法院的判決是完全符合現(xiàn)行法律的規(guī)定。值得探討的是二審法院的判決書中認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度的觀點(diǎn)。
善意取得制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，其法理基礎(chǔ)來(lái)源于日耳曼法中物權(quán)的以手護(hù)手的制度。其含義是原物由占有人轉(zhuǎn)讓給善意第三人（即不知占有人為非法轉(zhuǎn)讓而取得原物的第三人），善意第三人支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)后，一般可取得原物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請(qǐng)求善意第三人返還原物。其亦稱為即時(shí)取得。善意取得是物權(quán)的原始取得方式之一，其本著最小限度地犧牲所有權(quán)人的利益，而維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益、穩(wěn)定民事流轉(zhuǎn)的原則予以適用，目的在于鼓勵(lì)交易，保護(hù)交易的安全，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
在我國(guó)的現(xiàn)行民事立法中還沒(méi)有對(duì)善意取得制度作為明確規(guī)定，但在我國(guó)法理界以及司法實(shí)踐中都承認(rèn)其存在并大量適用。在最高人民法院關(guān)于貫徹《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)的司法解釋第89條間接地確立了善意取得制度即：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償”。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的司法解釋第84條也對(duì)質(zhì)權(quán)的善意取得作了規(guī)定，即“出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，不知出質(zhì)人無(wú)處分權(quán)的質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)后，因此給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。”傳統(tǒng)的善意取得制度適用范圍過(guò)于窄，其只限于動(dòng)產(chǎn)，并且將贓物和遺失物排除在外。而如今在法學(xué)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)能否適用善意取得制度存在激烈的爭(zhēng)議。主要有肯定派（不動(dòng)產(chǎn)能適用善意取得制度）和否定派（不動(dòng)產(chǎn)不適用善意取得制度）為代表的兩個(gè)截然對(duì)立的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)。而現(xiàn)在肯定派的觀點(diǎn)占了主流地位。許多國(guó)家都明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。例如《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記。因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人均受保護(hù)。”《德國(guó)民法典》第926條也有類似的規(guī)定。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)1993年完成的《民法物權(quán)編部分修文草案》第759條第2項(xiàng)規(guī)定“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響。”
筆者認(rèn)為，為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，充分體現(xiàn)所有人權(quán)益與社會(huì)商品流轉(zhuǎn)秩序兩種權(quán)益權(quán)衡后的取舍。我國(guó)的立法也應(yīng)該把善意取得制度適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)，不能再囿于動(dòng)產(chǎn)的范圍。其實(shí)在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（草案）的第111條已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度作了明確規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回，但符合下列情形的，受讓人即時(shí)取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）在受讓時(shí)不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)；（二）以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人；（四）轉(zhuǎn)讓合同有效。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”另外，該草案第112條對(duì)于贓物、遺失物規(guī)定可以有期限，有條件的適用善意取得制度。
綜上所述，基于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和交易安全的需要，不動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。無(wú)論是法理上，還是各國(guó)的立法都是主流觀點(diǎn)，都是與國(guó)際接軌的立法趨勢(shì)。
