房貸新政下房產(chǎn)糾紛暴增律師解讀退房合法性?
房產(chǎn)新政影響正迅速蔓延!從最初房產(chǎn)交易成交量的下跌，開始延伸到房屋買賣糾紛上。記者昨天從蘇州各大律師事務(wù)所獲悉，連日來(lái)，律師事務(wù)所咨詢電話幾近打爆，約見律師的咨詢者更是絡(luò)繹不絕。而在不久前，園區(qū)法院則受理了我市首例房產(chǎn)新政后買房人主動(dòng)毀約討要定金的案件。
“就我一個(gè)人，平均每天就要接待10起上門咨詢，至于電話咨詢，那更是多得難以統(tǒng)計(jì)。”一位律師這樣說(shuō)，“最近，所里很多律師也都在接待房產(chǎn)糾紛當(dāng)事人。”
首付款提高買房人進(jìn)退兩難
“當(dāng)初怎么也沒(méi)想到會(huì)突然提高首付款比例啊。”面對(duì)房產(chǎn)新政，業(yè)主張明找到某律師事務(wù)所。張明的戶口在外地，去年在吳中區(qū)買了一套面積為57.8平方米的“蝸居”。雖說(shuō)一家三口將就住住也還可以，但由于房屋面積太小，不能轉(zhuǎn)戶口，他開始考慮買大一點(diǎn)的房子。今年年初，眼看房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，張明咬咬牙，選中了一套99.5平方米的二手房，總價(jià)100萬(wàn)元。在中介的指導(dǎo)下，張明與房東簽了購(gòu)房合同，支付了20萬(wàn)元(20%)的首付，并去銀行辦理相關(guān)貸款手續(xù)。房產(chǎn)新政出臺(tái)后，二套房的房貸首付從兩成提高到不低于一半，銀行貸款因此遲遲辦不出來(lái)，而賣房人卻一再催促。“原來(lái)湊20萬(wàn)元首付款，我已經(jīng)開口問(wèn)親戚借了不少錢，現(xiàn)在首付款一下子漲到50萬(wàn)元，多出來(lái)的30萬(wàn)元，你叫我到哪里去借?沒(méi)辦法，只能選擇退房!”隨后，張明找賣房人交涉，但對(duì)方拒絕退還，反而一再督促他盡快湊集剩余的30萬(wàn)元首付，否則就算張明違約，要“沒(méi)收”總房?jī)r(jià)的20%作為違約金。
某律師說(shuō)：“最近我遇到的，很多都是類似張明的情況。首付20%已經(jīng)交了，貸款卻做不下來(lái)。如果首付改成50%，但業(yè)主手上肯定拿不出。定金少則2萬(wàn)元，多則10萬(wàn)元。現(xiàn)在業(yè)主想退房，賣房人不肯退，還揚(yáng)言要沒(méi)收業(yè)主總房?jī)r(jià)10%-20%，也就是10萬(wàn)-20萬(wàn)元作為違約金。雙方都僵在那兒。”
資金鏈斷了炒樓者急得跳腳
“眼下這么多的房產(chǎn)糾紛中，誰(shuí)最著急?當(dāng)然是那幫炒樓者嘍!”一位律師向記者透露，在房產(chǎn)新政打擊下，很多炒樓者資金鏈斷裂，面臨“崩盤”危險(xiǎn)，他們比普通購(gòu)房人更急，日子也更難過(guò)。
該律師告訴記者，最近他就迎來(lái)一位當(dāng)事人。據(jù)稱，他已經(jīng)購(gòu)買了5套房產(chǎn)，3月份他“搏”一把，買下第6套房產(chǎn)：園區(qū)湖東一處別墅，每平方米1.9萬(wàn)元，總房?jī)r(jià)超過(guò)500萬(wàn)元。當(dāng)初為了湊20%的首付，他甚至高利息從私人手上借到100萬(wàn)元，如今首付一下提高到50%，讓他慌了神。盡管鐵了心想退房，但開發(fā)商卻并不接受。
“我遇到的這個(gè)案子也很有意思。業(yè)主愿意作些讓步，交給對(duì)方5%的違約金，只是希望能退成房。沒(méi)想到買房人死活不答應(yīng)，不要定金，也不要違約金，什么賠償都不要，就是堅(jiān)持要讓業(yè)主收房。”某律師最近就遇到一起“連環(huán)購(gòu)房案”。當(dāng)事人小馮3月份看中園區(qū)湖西一套130平方米的二手房。二手房的房東在湖東買下一套別墅，已經(jīng)搬入別墅居住。談了兩次，小馮和房東簽了購(gòu)房合同，付了2萬(wàn)元定金和20%的首付。就在辦理房貸的節(jié)骨眼上，房產(chǎn)新政出臺(tái)了。這下子，小馮犯難了，說(shuō)什么都拿不出50%的首付啊，于是跟房東商量要退房。房東把臉一板，說(shuō)不退。小馮猜到對(duì)方會(huì)這么說(shuō)，于是表示：“你放心，2萬(wàn)元定金賠給你，另外按照合同約定，付給你總房?jī)r(jià)5%的違約金，總可以退房了吧。”不料房東也急了，說(shuō)出實(shí)情：“我不要定金，也不要違約金，我就要你把我的房子買回去。現(xiàn)在我自己的別墅還貸壓力大得很，每月要還貸兩萬(wàn)八，現(xiàn)在貸款已經(jīng)拖欠三個(gè)月，再拿不到錢還貸款，銀行要來(lái)收我的房子了。”
訴訟不劃算最好坐下來(lái)商量
雖然目前找律師咨詢的房產(chǎn)糾紛當(dāng)事人相當(dāng)多，但真正起訴到法院的，很少。很多當(dāng)事人都處在觀望或私下協(xié)調(diào)的過(guò)程中。
上周五，蘇州園區(qū)法院受理我市第一起“房產(chǎn)新政后買房人毀約討定金”的案件。原告在起訴狀中寫的一句話尤其醒目：“原告因受房產(chǎn)新政影響，銀行貸款始終辦不下來(lái)，現(xiàn)無(wú)力支付首付房款，要求被告退還定金。”記者從各大律師事務(wù)所了解到，大多數(shù)律師對(duì)待這類糾紛的態(tài)度，都是建議業(yè)主“協(xié)商為主”，不建議業(yè)主立即起訴。
某律師說(shuō)：“針對(duì)這類咨詢，第一步，我一般會(huì)勸業(yè)主回去，先找開發(fā)商或賣房人自行協(xié)商，雙方各退一步，爭(zhēng)取協(xié)調(diào)解決。如果談不下來(lái)，第二步，就是律師出面幫業(yè)主去協(xié)商，進(jìn)行非訴訟調(diào)解。實(shí)在談不攏，才會(huì)進(jìn)入第三步，打官司。”“協(xié)商比打官司要好，一來(lái)可以少交律師費(fèi)訴訟費(fèi)，二來(lái)免除了法院一審二審審理期限。”
據(jù)了解，就以一套成交價(jià)100萬(wàn)左右的房屋而言，由于法院訴訟費(fèi)是需要按照房屋成交價(jià)進(jìn)行計(jì)算，一審期間的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等總費(fèi)用，大約需要4.5-5萬(wàn)元。二審期間由于律師費(fèi)減半收取，費(fèi)用相對(duì)會(huì)低一些，也差不多要3-4萬(wàn)元左右。更何況，一審期限需要3-6個(gè)月，二審需要6個(gè)月，耗時(shí)耗力。
不過(guò)，某律師表示：“有些房產(chǎn)糾紛確實(shí)很難協(xié)調(diào)，尤其賣家是開發(fā)商的情形。估計(jì)不遠(yuǎn)的將來(lái)，肯定會(huì)有很多此類案件會(huì)進(jìn)入法院審理階段。”
郎律師解讀：房產(chǎn)新政實(shí)施后，因銀行按揭未能辦理導(dǎo)致買方要求退房的案件陸續(xù)涌現(xiàn)。本律師認(rèn)為，具體情況需要具體分析，需要考量的主要是銀行按揭未能辦理的原因。如果系買方人自身原因(比如，提供資料不全，個(gè)人信用問(wèn)題等)導(dǎo)致銀行按揭未能辦理，則買方無(wú)權(quán)要求退房，相反開發(fā)商還可追究買方的違約責(zé)任。如果非因買方原則造成銀行按揭不能辦理，則應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人”。此種情況下，買方可以要求退房。
