隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展和住房制度改革的深化，房地產(chǎn)交易(主要涉及房屋買賣、租賃、抵押等行為)日趨活躍，但由于我國的不動產(chǎn)立法還不完善，市場機制也不健全，相應(yīng)地產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分，其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題，在審判實踐中存在不少認識誤區(qū)。
一、關(guān)于房屋買賣合同效力的認定
房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據(jù)主要是國務(wù)院發(fā)布的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。根據(jù)《條例》第6條第(二)項規(guī)定， 購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質(zhì)法律依據(jù)問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;第二、意思表示真實;第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質(zhì)要件就在特定當事人之間產(chǎn)生了特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產(chǎn)生承當違約責任法律的后果。
二、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的性質(zhì)
長期以來，在審判實踐中存在一種認識，認為只要沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，即使簽定了房屋買賣合同，甚至付清了房款交付了房屋，該房屋買賣合同仍然無效或效力未定。這種認識既不符合法律所倡導(dǎo)的誠實信用精神，也違背了《合同法》的規(guī)定。如前所述，房屋買賣合同只要符合法律規(guī)定的形式要件和實質(zhì)要件，合同就為有效合同，至于辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的問題，是履行該房屋買賣合同的內(nèi)容。我國《合同法》第60條規(guī)定，當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)。第135條規(guī)定，出賣人應(yīng)當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務(wù)。我國法律規(guī)定，動產(chǎn)以交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)，不動產(chǎn)以辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記轉(zhuǎn)移所有權(quán)，因此，在房屋買賣過程中，辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記只是涉及履行合同(轉(zhuǎn)移所有權(quán))的問題，并不涉及合同效力的問題。并且，如果因為沒有辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記而否認合同效力，在邏輯是也是矛盾的，因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因為沒有履行合同的部分義務(wù)就否定合同的效力。
房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權(quán)利才能實現(xiàn)。作為房屋買賣合同的標的物(房屋)，其履行的標志目前是以國務(wù)院1988年發(fā)布的《城市私房管理條例》。也就是說房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)為必要條件。關(guān)于辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)問題。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現(xiàn)著國家對房產(chǎn)這一既是重要生活資料又是重要生產(chǎn)資料不動產(chǎn)的管理，對當事人來講則又是擁有房屋所有權(quán)的唯一合法根據(jù)。一般來說，既然有房屋買賣書面協(xié)議，就必然辦理房屋過戶手續(xù)。但實踐表明，由于種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協(xié)議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個司法解釋，以處理由此而產(chǎn)生的糾紛。第一、1984年8月30 日《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》(第56條)。第二、1988 年4月2 日最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(第85條)。第三、1990年2月17 日《關(guān)于公產(chǎn)房屋的買賣及買賣協(xié)議簽訂后一方可否翻悔問題的復(fù)函》。
前兩個規(guī)定對當事人之間依法成立的房屋買賣協(xié)議是采取有條件承認其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規(guī)定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協(xié)議，但只要在未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之前均可翻悔。這些規(guī)定不僅在審判實踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自愿原則，為當事人翻悔提供了合法根據(jù)。所以，問題的實質(zhì)是房屋買賣協(xié)議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現(xiàn)的問題應(yīng)按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。
三、關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的效力
按照我國法律的規(guī)定，我國對房屋等大宗財產(chǎn)的管理，是采用行政登記的手段，即行政機關(guān)或其委托的機構(gòu)(如房監(jiān)所)通過一定的程序?qū)彶椤⒌怯洠詈笙蚍课菟袡?quán)人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書，房屋所有權(quán)證書上載明的權(quán)利人行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國的房地產(chǎn)市場通過這樣的權(quán)屬管理模式，較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題，最大限度地防范了房地產(chǎn)市場的交易風險。
但是，現(xiàn)實生活中，對辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋，依然存在產(chǎn)權(quán)爭議的現(xiàn)象，對當事人起訴到法院的這類案件，法官們也有截然不同的認識。一種觀點認為，對已頒發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋產(chǎn)權(quán)爭議案件，人民法院不作為民事案件受理，告之當事人提起行政訴訟，因為頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書是行政機關(guān)的具體行政行為，當事人如果對該行政行為不服，可提起行政訴訟請求撤銷或變更。另一種意見認為，當事人之間存在產(chǎn)權(quán)爭議的案件，人民法院應(yīng)當作為民事案件受理，因為這是平等主體之間發(fā)生的民事權(quán)益爭議，且房屋產(chǎn)權(quán)證書只是證明房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，其記載的內(nèi)容是否被法院采信，需法院審查確定。
這兩種意見分歧的根本在于對房屋產(chǎn)權(quán)證效力的認定。第一種意見實際上是持房屋產(chǎn)權(quán)證的絕對效力，認為其在被撤銷以前，人民法院要受其約束。后一種意見認為房屋產(chǎn)權(quán)證只是房屋權(quán)屬的初步證據(jù)，只是其證據(jù)效力較其他證據(jù)高而已，如其記載與客觀事實不符，法院可對權(quán)屬另行裁判，而不是等待行政機關(guān)撤銷原房屋產(chǎn)權(quán)證。
