租房容易出現(xiàn)的糾紛有哪些
[事件簡述]
宋某自1993年以來一直租賃***公司的兩間樓房經(jīng)營藥品，1999年3月宋某經(jīng)**公司同意后將該樓房轉(zhuǎn)租給張某。但2000年仍是以宋某的名義與***公司簽訂的租賃協(xié)議，2000年8月***公司在未通知宋某與張某的情況下，以88000元(國有資產(chǎn)管理局評(píng)估價(jià))將該兩間樓房賣給了韓某，韓某將款付清并辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)后，通知宋某、張某搬遷，但張某拒絕搬遷。2001年至2003年，宋某與***公司仍然簽訂了租賃協(xié)議，宋某仍將該樓房轉(zhuǎn)租給張某。韓某以張某、***公司及宋某侵犯財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為由起訴至法院，要求張某反還房屋，宋某和***公司賠償損失。
[案件分析]
該租賃協(xié)議是無效的，醫(yī)藥公司房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，已無權(quán)出租該房屋，宋某在知道房屋被出賣后，一直未主張優(yōu)先購買權(quán)，其已喪失該項(xiàng)權(quán)利，故韓某與醫(yī)藥公司的房屋買賣合同已成為有效的合同，而醫(yī)藥公司與魏某2001年至2003年的租賃協(xié)議時(shí)無效的。綜上所述，張某與醫(yī)藥公司及宋某侵犯了韓某的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，張某應(yīng)停止侵權(quán)，搬出所占房屋，并賠償韓某的經(jīng)濟(jì)損失。
[知識(shí)拓展]
租房容易出現(xiàn)的幾種糾紛類型：
(一)租金違約糾紛
這是房屋租賃中最為常見的糾紛。在房屋租賃時(shí)由于沒有書面合同，只有口頭協(xié)議，或租賃合同對(duì)租金、租期的約定不明確或由于市場行情的變化，出租方與承租方出現(xiàn)糾紛。有的承租人無正當(dāng)理由不支付或者遲延支付租金的，出租人要求房屋租賃承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人拒不付款，房屋租賃出租人要求終止合同，承租人不愿意搬出。
(二)損害賠償糾紛
房屋租賃關(guān)系中的損害賠償糾紛同其他法律關(guān)系中的損害賠償一樣，主要是由侵權(quán)行為引起的。常見的有以下幾種：
(1)房屋損壞賠償糾紛 這多數(shù)是房屋租賃承租人在裝修或者使用過程中由于自己的過錯(cuò)致使房地產(chǎn)受到損毀，也有是房屋租賃出租房屋本身的質(zhì)量問題致使出租房屋損毀的，出租人與承租人在房屋損壞責(zé)任上產(chǎn)生糾紛。
(2)人身財(cái)物損害賠償糾紛 由于房屋租賃出租房的質(zhì)量問題，或者由于出租人的防護(hù)措施不當(dāng)，造成承租人人身、財(cái)物損害的，對(duì)于出租人是否承擔(dān)責(zé)任，責(zé)任有多大而產(chǎn)生分歧。
(3)房屋租賃房屋共有人的合法權(quán)益損害糾紛 房屋共有人對(duì)所屬房屋享有共同的權(quán)利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未經(jīng)其他共有人同意而將房地產(chǎn)出租，侵犯了其他共有人的合法權(quán)益。
(4)裝修費(fèi)用糾紛 房屋租賃關(guān)系特別是用于經(jīng)營的房屋租賃關(guān)系建立后，經(jīng)常會(huì)在承租人裝修房屋時(shí)發(fā)生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情況，這其中就涉及到尚未攤銷的裝修費(fèi)用的處置糾紛。
(三)房屋租賃期間出售的優(yōu)先權(quán)糾紛
《房屋租賃條例》規(guī)定：房屋在租賃期間出售的承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。《合同法》也有此類規(guī)定。而在現(xiàn)實(shí)生活中，很多出租人往往忽視這一優(yōu)先權(quán)的法律規(guī)定，有的是故意剝奪承租人的這種優(yōu)先權(quán)，因而產(chǎn)生糾紛。出租人違反這一法律規(guī)定出售房地產(chǎn)的行為依法可確認(rèn)為無效。
(四)轉(zhuǎn)租糾紛
現(xiàn)行法律法規(guī)允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租，然而這方面的糾紛也不少，有的是未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，有的是層層轉(zhuǎn)租，主體混亂；有的是轉(zhuǎn)租期限遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過原承租期限，造成連環(huán)糾紛；有的甚至收取轉(zhuǎn)租費(fèi)后逃之夭夭。在實(shí)踐中，有的房屋租賃出租人對(duì)未經(jīng)同意的轉(zhuǎn)租眼開眼閉，認(rèn)為只要能收到租金就可，這種做法到頭來只能使自己的利益受到損害。
(五)變更房屋用途糾紛
一般情況下是住戶未征得業(yè)主同意擅自將原出租房改建使用或改變?cè)h定好的用途，對(duì)房屋的損害比較大和甚至威脅到戶主的人身安全，而房屋租賃承租人又認(rèn)為自己付了租金有支配權(quán)，引發(fā)了許多糾紛。
(六)單面解除合同糾紛
房屋租賃合同的一方當(dāng)事人單方面解除合同，一般情況下是出于無奈，但也有一些當(dāng)事人為了更大的利益寧可損失較小的利益而故意單方面毀約解除合同。
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