租房子住得不舒服，韋女士將自己的房東告上了法庭，要求解除合同退還押金;
租鋪面做得不順心，王先生將出租方推上被告席，并提出了多項要求。
法院仔細審理這兩起糾紛后，認為是韋女士和王先生這兩個租戶的要求無理，駁回了他們的訴訟請求。
律師提醒，租賃糾紛時有發生，租戶在依法維權之前，應該先認清楚自己的權利和義務，并注意保存相關的證據，以免走“冤枉路”。
中途要求退房 租戶被判違約
2009年12月底，韋女士在某大廈租了一套住房，家具家電齊全，每月租金1500元，根據租賃合同，她還向房東交了3000元押金。
韋女士向法院起訴說，入住該房的當天晚上，她就發現房中熱水器的熱水僅夠洗碗用，當時正是冬天，她根本不能用熱水洗澡。她打電話給房東王某要求更換熱水器，但王某不同意。沒幾天，王某又通知她不允許在房內做飯，以免弄臟房子。她認為如果不能洗澡又不能做飯，房子根本無法滿足她的居住要求，于是和王某理論起來。
今年3月28日，她要求王某退還押金、解除合同，王某卻私自換掉了房門鎖，并稱是她違約在先，不退押金。爭吵中，王某報了警，警方調解后王某還是不同意退押金。
韋女士認為，王某的行為屬于擅自解除合同，已經違了約。她請求法院解除雙方的租賃合同，判令王某退還她的3000元押金，并向她支付違約金3000元。
房東王某說，雙方的租賃合同期限是一年，韋女士住了不到3個月，就突然打電話說要中途退租，并且不再按約交房租，還進行言語威脅，她見狀只好同意解除合同，之后叫來換鎖師傅換鎖。至于韋女士說她的熱水器不能滿足洗澡需要，那純粹是韋女士自己不會用。她的電熱水器是從正規商場買來的合格產品，有7檔功能，能滿足春夏秋冬四季的洗澡需要。她的房子里各類家具家電齊全，韋女士入住前她曾一一演示過，她也從未說過不允許做飯的話。王某認為是韋女士無意繼續承租，違約在先，所以她不該退押金。
法院在11月19日作出的一審判決認為，雙方之間的租賃合同合法有效，雙方均應遵守，房東王某應保證房屋符合約定用途，租戶韋女士應當按約支付租金。韋女士稱王某提供的熱水器不能用于洗澡、王某不同意她在房內做飯，但她沒有提交相應證據予以證實，法院不采信。雙方約定的租賃期限為一年，韋女士未到時間就明確表示不愿意繼續租賃，并要求王某退回押金，但未取得王某的同意。韋女士將房內物品陸續搬出，且不再按期交租金，其行為已構成違約。在這種情況下，房東王某有權解除雙方的租賃合同，她前去更換房門鎖正是行使解除權的行為，并不構成違約。同時，根據雙方合同約定，韋女士中途擅自退租，王某可沒收韋女士的押金。法院據此駁回了韋女士的訴訟請求，訴訟費自擔。
合同約定明確 無理要求碰壁
最近，某汽配店老板王某也因為租鋪面的事，跟出租方鬧到了法庭上。
王某說，他在2008年1月1日跟某公司簽訂租賃合同，租用該公司名下某汽配城的一間鋪面做經營。當時，某公司稱鋪面面積有106平方米，還說到時會提供房產部門的面積證明給他看，但他至今都還沒看到。由于該公司準備不足，這家汽配城一直到當年的11月1日才正式對外營業，這給他造成了巨大損失。此外，該公司還在他商鋪門口著手設立專用停車位對外出租，導致他無法經營。
王某認為某公司的行為損害了他的合法權益，他請求法院判決某公司按鋪面的合同面積的90%計算租金，租期從2008年11月1日起算，兩年內不得增加租金，取消在他門口設立的專屬停車位，另外再賠償他損失1萬元。
某公司辯稱，雙方的租賃合同中已經明確約定了租賃期限以及租金的計算方式和變更方法，因此王某的請求根本沒道理，他所說的損失也不知從何而來，不應得到支持。
法院在11月中旬作出的判決認為，王某和某公司簽訂的《商鋪租賃合同書》是雙方真實的意思表示，內容合法有效，雙方均應恪守履行。雙方簽合同時鋪面已存在，王某經實地察看后自愿與某公司簽訂租賃合同，應視為他認可了租賃面積及租金標準，所以他要求按合同面積的90%計算租金沒有依據。由于雙方約定的租賃期限僅為一年，這期間租金原本就不漲，所以王某要求某公司兩年內不得增加租金也沒有依據。王某稱汽配城遲延開業對他造成了損失，但他并沒有證據證明損失來源，而且某公司已經免收了2008年11月1日以前的租金，所以這項請求法院也不支持。
至于鋪面門前的專屬停車位，則是某公司針對汽配城的所有商鋪而設立的，屬于市場的公共配套設施，有利于市場的整體運營，而且合同規定王某可以優先租用，這并不影響他的經營，因此他要求取消停車位也沒有依據。
鑒于某公司已認可租賃期可以從2008年11月1日起算，法院判決支持了王某的這項請求，但駁回了他的其他請求。
合同清楚明白 糾紛自然會少
記者在采訪中發現，近年來由于租賃房屋而產生的糾紛時有發生，前不久，李女士就因為押金的事和房東撕破了臉，所幸經過法官耐心做工作，她拿回了大部分押金;租戶鄭先生因為沒有按合同約定及時交房租，被房東中止了合同，并沒收了6000元押金，打官司也沒有得到支持;而某區的一位房東則在租期內把房子轉租給了別人，結果被法院判決雙倍賠償租戶的押金……
法官告訴記者，租賃糾紛常因押金、漲租、轉租等問題引起，而引起問題的根本原因則是雙方在事前的約定不夠明確，或雙方的理解有分歧。
那么，人們在租用房子時如何才能避免糾紛呢?
律師指出，租戶因租用房屋與房東之間形成租賃合同關系，雙方的權利和義務主要通過合同來約定的，因此，無論租房時間長短、無論對方是熟人還是陌生人，都最好簽訂一份書面的合同，這是保護自己合法權益的前提。
但僅有合同還不夠，合同中還必須有詳細、明確的約定，這主要包括：
明確房屋的用途、租賃期限、租金價格、漲租方式及付款方式;
明確房屋的現狀，包括墻體、門窗是否完好，房內家具家電有哪些、是否能正常使用，水電氣暖是否能滿足需要、壞了由誰維修等等;
明確是否允許轉租，一般情況下，承租人只有房屋的使用權;
有些承租人在使用房屋時，會根據需要對房子進行裝飾裝修，合同中一定要寫明對裝修的注意事項，并約定到期后裝修物該如何處理等。
最后，至關重要的是，合同中一定要寫清楚雙方在情況下構成違約、違約后該承擔什么責任以及提前終止、解除合同的條件。
律師表示，對于某些條款的表述，尤其是一些格式合同，雙方的理解可能會有差異，因此，自己心中有疑問的地方或者特別在乎的問題，一定要在訂合同時就問清楚，標注明確。一份清楚明白的合同，是避免糾紛的最好武器。
鑒于上述兩個案例的教訓，律師還提醒人們，在簽訂合同之前應該先考察清楚租賃房屋的基本狀況，比如房子是房東出租的還是別人轉租的，房屋的產權證號、面積大小及旁邊是否存在不利于租用的狀況等等;若是轉租的房子，還應該有房東同意轉租的書面意見。
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