案例：出租人某公司將房屋租賃給雷某做門面房使用，雷某經(jīng)營半年后，又將門面房轉(zhuǎn)租給許某，轉(zhuǎn)租價(jià)格與租期與原租賃合同一致。因許某經(jīng)營不善，租賃門面房后一直不盈利，許某將雷某與某公司一起訴至浦東新區(qū)人民法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同，并歸還轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，雷某提起反訴，要求許某支付剩余房租。本案在第二次開庭期間，許某經(jīng)法院合法傳喚拒不到庭，遂裁定本訴按照撤訴處理，而對(duì)于反訴，雖然法院最終支持了雷某1.5萬的房租請(qǐng)求，但是卻不是以“基于轉(zhuǎn)租合同需支付剩余房租”，而是以轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人某公司同意，擅自轉(zhuǎn)租，判定轉(zhuǎn)租合同無效。進(jìn)而從公平合理的角度，許某需支付使用房屋期間的房屋占有費(fèi)用。對(duì)于當(dāng)事人來說，兩種判決都拿到了1。5萬元，但是對(duì)于本訴而言，如果認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，基于無效的法律后果，對(duì)于我的當(dāng)事人影響是很大的(可能需要?dú)w還轉(zhuǎn)讓費(fèi)用)，因此，一旦認(rèn)定無效，勢(shì)必造成當(dāng)事人的利益受損。而事實(shí)上，一味的以“以未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效”的判決沒有法律依據(jù)。
法院之所以這樣判決，主要依據(jù)的是2009年《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下稱最高院司法解釋)以及2010年《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(下稱上海高院解答)相關(guān)法律規(guī)定，其實(shí)，2010年上海高院的解答主要是依據(jù)2009年最高院司法解釋制定的，因此還是依據(jù)最高院司法解釋相關(guān)條款判決的。
最高院司法解釋關(guān)于轉(zhuǎn)租的條款主要體現(xiàn)在第15條、第16條、第17條、第18條四個(gè)條款中，第15條主要針對(duì)經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同期限大于原合同期限的規(guī)定;第18條主要針對(duì)出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)規(guī)定，轉(zhuǎn)租合同效力集中在16條和17條，第17條規(guī)定“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。”即是，出租人將房屋轉(zhuǎn)租后，法律賦予出租人6個(gè)月的合理異議期，在出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后，如果在6個(gè)月內(nèi)提出異議，那么轉(zhuǎn)租合同無效(出租人不予認(rèn)可轉(zhuǎn)租)或解除(出租人要求承租人解除轉(zhuǎn)租合同)，而不是一味的以“以未經(jīng)出租人同意，轉(zhuǎn)租合同無效”一刀切判決。況且，第17條規(guī)定“因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持”，法律既然允許次承租人代承租人抗辯合同解除權(quán)，已經(jīng)承認(rèn)了轉(zhuǎn)租合同的效力。
